Інвестору необхідно оперувати ціновими показниками, щоб приймати рішення про вкладення в нерухомість. Знання поточних розцінок, а також результатів порівняння їх з результатами минулих місяців дозволяє визначити ринкову вартість, вибрати найбільш вигідний об'єкт і оптимальну суму інвестиції. Цінова динаміка – важливий інструмент аналізу вкладень в новобуд. Аналітичний центр DOM.RIA надає інформацію про коливання вартості на регулярній основі.
У цьому місяці пропонуємо розглянути, як змінювалася ціна новобудов Одеси протягом осені. Розглянемо подешевшання/подорожчання для різних сегментів: економ-, комфорт-, еліт- і бізнес-класу.
Первинна нерухомість економ-класу подешевшала на 5,46%
На початку осені рівень пропозиції в бюджетному сегменті почав рости. В середині сезону показник повернувся до 3 ЖК. Зараз кількість будинків залишається на такому ж рівні. Восени 2019 забудовники пропонували вдвічі більше інвестиційних об'єктів. Відсутність активного розвитку галузі можна пояснити зниженням попиту на бюджетне житло в курортному місті.
|
Вересень |
Жовтень |
Листопад |
|
|
Мінімальна |
13380 |
13000 |
13000 |
|
Середня |
14459 |
14078 |
13670 |
|
Максимальна |
15537 |
15057 |
14339 |
Динаміка цін в новобудовах економ-класу
Новобудови економ-класу в Одесі
Бюджетний сегмент демонструє спад всіх показників. За осінь зменшилася середня ціна економ-класу по місту. Зниження констатуємо також для найдорожчих і найдоступніших варіантів житла в даному напрямку. Розглянемо динаміку докладніше.
Середня вартість зменшилася на 5,46%: з 14 459 до 13 670 грн за квадратний метр. Забудовники знижували розцінки поступово. У жовтні квартири подешевшали на 2,64% – до 14 078 грн за метр. Ще за місяць ціни зменшилися на 2,9%, перетнувши 14-тисячну відмітку. Нинішня середня вартість зафіксувалася на рівні 13 670 грн за квадрат. Торік показник перевищував 14 тисяч. За 12 місяців ціна бюджетних квартир зменшилася на 2,55%.
Найдоступніші варіанти також подешевшали. У вересні мінімальний цінник виявився на рівні 13 380 грн/кв. м. У жовтні він зменшився на 2,84%. Нова ціна склала 13 000 грн за метр. Цей результат було продубльовано в листопаді.
Розглянемо, як подешевшали квартири з максимальною вартістю. Зниження також було поступовим, як і для усереднених показників. Спочатку в жовтні ціна зменшилася на 3,09%: з 15 537 до 15 057 грн. У листопаді вартість впала нижче 15-тисячного рівня, склавши 14 339 грн за метр. У цьому місяці зафіксували спад на 4,77%. Підсумкове подешевшання осені – 7,71%.
Первинна нерухомість комфорт-класу подорожчала на 2,7%
Квартири середнього рівня переважають на ринку новобудов. Зараз у Одесі 82 об'єкти комфорт-класу. Це більше, ніж половина всіх доступних для інвестицій новобудов в місті. Таких 140. У 2019 на ринку нерухомості, що будується, пропонувалося 90 об'єктів. За рік пропозиція змінилася не більше, ніж на 10%.
|
Вересень |
Жовтень |
Листопад |
|
|
Мінімальна |
11750 |
13392 |
11750 |
|
Середня |
19868 |
20775 |
20404 |
|
Максимальна |
56497 |
56980 |
38793 |
Динаміка цін в новобудовах комфорт-класу
Новобудови комфорт-класу в Одесі
Середня вартість зросла на 2,7%: з 19 868 до 20 404 грн за метр. У жовтні тренд подолав пік у 20 775 грн. Він досяг такого результату після подорожчання на 4,57%. В наступному місяці вартість просіла на 1,79%. Незначний спад привів індустрію до ціни на рівні 20 404 грн за метр. У 2019 вартість комфорт-класу становила 18 133 грн, що на 11,13% менше за нинішню.
Мінімальна ціна не змінилася за підсумками сезону. У вересні та листопаді результат її однаковий – 11 750 грн за метр. При цьому в жовтні було зафіксовано нетривалий пік. Ціна зросла на 13,97%, склавши 13 392 грн/кв. м, а потім зменшилася на 12,26%, повернувшись до стартового показника.
Максимум – єдиний показник комфорт-класу, який зменшився за підсумками осені. За сезон ціна знизилася на 31,34%: з 56 497 до 38 793 грн за квадрат. При цьому в жовтні зареєстрували збільшення вартості на 0,85% до 56 980 грн. У листопаді зростання було нейтралізовано спадом на 31,92%.
Первинна нерухомість бізнес-класу подорожчала на 1,69%
В даному сегменті так само, як і в попередньому розглянутому напрямку, констатуємо зменшення кількості будівництв у річному розрізі. Якщо у 2019 інвестори вкладали в 48 ЖК, то зараз є 33 об'єкти. Минулого місяця число девелоперських проєктів було на такому ж рівні.
|
Вересень |
Жовтень |
Листопад |
|
|
Мінімальна |
16593 |
17131 |
17813 |
|
Середня |
24019 |
25645 |
24424 |
|
Максимальна |
33757 |
41193 |
41429 |
Динаміка цін в новобудовах бізнес-класу
Новобудови бізнес-класу в Одесі
Розглянутий сегмент подорожчав у всіх аспектах. Зросла середня ціна, збільшилися максимальна і мінімальна вартість. Розглянемо динаміку.
Середній цінник зміцнився на 1,69%. У вересні він відзначився на рівні 24 019 грн. У жовтні перевищив 25-тисячну стелю з результатом у 25 645 грн. Після подорожчання на 6,77% квартири подешевшали на 4,76%. Поточне значення середньої ціни – 24 424 грн за кв. м. У 2019 бізнес-клас коштував на 14,67% дешевше.
Найдоступніша нерухомість сегмента подорожчала на 7,35%: з 16 593 до 17 813 грн за квадрат. При цьому 17-тисячну позначку ціна подолала ще в жовтні становили 17 131 грн за метр. Таким чином, показник виріс спочатку на 3,24%, а потім ще на 3,98%.
Вартість найдорожчих об'єктів також підняли. Ціна зросла з 33 757 до 41 429 грн/кв. м, тобто на 22,73%. У жовтні відбулося проміжне подорожчання на 22,03% до 41 193 грн. Його довершило листопадове зміцнення ціни на 0,57%.
Первинна нерухомість еліт-класу подорожчала на 1,02%
Елітні квартири на третьому місці за рівнем попиту і пропозиції. Поточна кількість доступних ЖК топ-класу дорівнює 22. За місяць число проєктів скоротилося на 1. В річному розрізі обсяг будівництва в даному сегменті не змінився.
|
Вересень |
Жовтень |
Листопад |
|
|
Мінімальна |
13200 |
16193 |
13200 |
|
Середня |
31161 |
32590 |
31479 |
|
Максимальна |
50420 |
51136 |
55299 |
Динаміка цін в новобудовах еліт-класу
Середня вартість зросла. Максимум також зміцнився, а мінімум залишився колишнім. Розглянемо докладніше, як змінювалися ціни цієї осені.
В середньому квартири елітного сегмента подорожчали на 1,02%: з 31 161 до 31 479 грн. У жовтні зареєстрували пікову вартість – 32 590 грн/кв. м. Вона була досягнута після подорожчання на 4,59%. У листопаді ціна просіла на 3,41%.
На початку і наприкінці осені для найдоступніших об'єктів констатували ціну 13 200 за метр. У жовтні вона становила 16 193 грн за квадрат. Таким чином, за аналізований період вартість спочатку зросла на 22,67%, а потім зменшилася на 18,48%.
Тренд максимуму пройшов два подорожчання. У жовтні ціна виросла на 1,42%: з 50 420 до 51 136 грн за квадрат. У листопаді зафіксували ще один підйом вартості: тепер на 8,14% – до 55 299. Підсумковий приріст сезону склав 9,68%.
Одеська первинна нерухомість подорожчала в усіх напрямках, крім економ-класу. Бюджетні квартири стали коштувати дешевше. Причому ціна в даному сегменті змінилася найбільш помітно.