Як змінилася ціна київських новобудов

Щоб оцінити рентабельність інвестицій в первинну нерухомість, потрібно знати ринкові ціни. Їх дослідженням займається Аналітичний центр DOM.RIA. Ми вивчаємо статистику актуальних цін в різних сегментах нерухомості Києва: економ-, комфорт-, бізнес- та еліт-класі і регулярно публікуємо звіти з результатами проведених аналітичних досліджень. Пропонуємо розглянути динаміку зміни цін на київському ринку нерухомості з вересня 2019 по січень 2020 року.

Первинне житло економ-класу в Києві подешевшало на 17,25%

Бюджетна нерухомість у столиці користується все меншим попитом. Тому забудовники планомірно зменшують кількість таких пропозицій. Якщо у вересні на ринку було 14 об'єктів, то сьогодні констатуємо лише 10 новобудов економ-класу в столиці.

Низьким попитом пояснюються і цінові коливання в звітний період. Вартість бюджетного житла поступово знижується. Негативний тренд змушує робити песимістичні прогнози стосовно майбутніх цінових змін.

	Вересень	Жовтень	Листопад	Грудень	Січень
Мінімальна	14 900	14 900	14 900	12 900	12 900
Середня	20 197	17 629	16 999	16 714	16 714
Максимальна	40 000	39 000	19 000	28 000	28 000

Динаміка цін в новобудовах економ-класу

З вересня середня вартість зменшилася на 17,25%: з 20 197 грн за кв. м до 16 714 грн. Спочатку ми констатували різке падіння на 12,71% – до 17 629 грн. Подальші зміни були плавними. У листопаді ціна покинула відмітку в 17 тисяч. У грудні зменшилася до сьогоднішнього значення.

Мінімальна вартість також знизилася на 13,42%. У вересні склала 14 900 грн за квадрат. На цьому ж рівні найдешевші квартири Києва протрималися до грудня. У перший місяць зими мінімальний цінник економ-класу зменшився на 2 тисячі – до 12 900 грн.

Максимум цінової функції знизився найбільш значно – на 30%. У вересні найдорожчі новобудови економ-класу виставили цінник в 40 000 грн за метр. У жовтні вартість опустилася на тисячу. У листопаді ми спостерігали різкий спад – максимальна ціна зменшилася наполовину – до 19 000 грн. Але вже наступного місяця вартість відновилася на 47,37%, досягнувши сьогоднішньої позначки в 28 000 грн.

Київська нерухомість комфорт-класу подешевшала на 12,69%

Цей сегмент становить основну частку столичного ринку первинної нерухомості. Більша частина всіх квартир в місті – це житло комфорт-класу. Восени таких пропозицій було 108, сьогодні число новобудов комфорт-класу в Києві дорівнює 100.

	Вересень	Жовтень	Листопад	Грудень	Січень
Мінімальна	13 000	13 534	11 700	13 000	13 000
Середня	21 734	21 968	20 897	19 071	18 977
Максимальна	49 000	48 262	46 512	38 000	38 000

Динаміка цін в новобудовах комфорт-класу

Хоча сегмент не є бюджетним, в ньому представлені найбільш вигідні квадратні метри. Мінімальна ціна в економ-класі становить 12 900 грн за квадрат. Комфорт-житло зараз коштує від 13 000 грн за кв. м.

Мінімальний цінник січня ідентичний вересневому результату. Але це не означає, що весь час вартість була стабільною. У звітний період ми спостерігали два піка. Максимум ціни було досягнуто в жовтні, коли вартість збільшилася на 4% – до 13 534 грн за кв. м. Відразу ж в листопаді ми констатували мінімум – 11 700 грн. Ціна впала на 10% в порівнянні з початком періоду. У грудні вартість зросла до 13 000 грн, на цій позначці збереглася дотепер.

Середня ціна по місту на початку осені склала 21 734 грн. У жовтні вона незначно прогресувала до 21 968 грн. Потім стала плавно падати. У підсумку до січня вартість прийшла до позначки 18 977 грн за квадрат, скоротившись у порівнянні з вереснем на 12,69%.

Максимальна ціна також показала спадання. З 49 000 грн за квадрат у вересні вона опустилася до 38 000 у січні, втративши 22,45%. Спочатку падіння було плавним. Різке зниження показника на 18,3% зареєстрували в грудні.

Київські новобудови бізнес-класу подешевшали на 18,62%

З осені кількість пропозицій у цьому сегменті залишається незмінним. Зараз ми можемо бачити 55 новобудов бізнес-класу в Києві. Це майже третина всіх пропозицій на ринку столиці.

	Вересень	Жовтень	Листопад	Грудень	Січень
Мінімальна	15 049	15 049	18 000	16 500	16 500
Середня	39 070	39 829	38 434	31 581	31 796
Максимальна	69 910	69 910	69 910	56 000	56 000

Динаміка цін в новобудовах бізнес-класу

З осені середня ціна в класі помітно скоротилася: з 39 070 грн за метр до 31 796 грн. Спад склав 18,62%. Різке спадання порушило плавну динаміку зниження в грудні. Тоді ціна столичної нерухомості бізнес-класу опустилася на 17,83%: з 38 434 грн за метр до 31 581 грн за квадрат. У січні вартість зросла лише на 0,68%.

Мінімальний цінник за підсумками січня збільшився на 9,64%. У вересні він дорівнював 15 049 грн за квадрат. У перший місяць 2020 року склав 16 500 грн. Це не пікове значення за звітний період. Найбільшою ціна була в листопаді – 18 000 грн, що на 19,61% більше, ніж на початку осені.

Максимум цінової функції з вересня по січень зсунувся вниз від позначки в 69 910 грн за кв. м до 56 000 грн. Спад за п'ять місяців склав 19,9%. Максимальне значення протримався всю осінь. На початку зими ціна впала і поки не підіймалася.

Ціна новобудов еліт-класу в Києві зменшилася на 30,03%

Елітна нерухомість в столиці – третій за попитом сегмент. У середині минулого року на ринку було 18 пропозицій. Зараз еліт-клас у столиці представлений 17 новобудовами. Розцінки в цьому сегменті очікувано найвищі. Цим пояснюються значні цінові коливання.

	Вересень	Жовтень	Листопад	Грудень	Січень
Мінімальна	40 000	40 000	39 604	34 054	38 259
Середня	74 750	61 115	53 410	51 235	52 305
Максимальна	109 500	109 500	70 754	64 644	64 644

Динаміка цін в новобудовах еліт-класу

За досліджуваний період середня вартість для елітної нерухомості втратила 30,03%, зменшившись з 74 750 грн за метр до 52 305 грн. На початку осені цінова функція подолала свій максимум. Потім тренд почав падати, до листопада стрімко, а потім плавно. У грудні ціна досягла свого мінімуму – 51 235 грн. Це на 31,46% менше, ніж на початку періоду. До січня 2020 цінник відновився на 2,09%.

Для мінімальної ціни також констатуємо негативний пік в грудні. У першому місяці зими вартість склала 34 054 грн, що на 14,87% менше, ніж у вересні. У перші два місяці осені мінімум ціни був на одному рівні – 40 000 грн за кв. м. Потім спостерігався спад. Після мінімуму в грудні січневий показник вартості відновився на 12,35%, склавши 38 259 грн.

Максимум ціни на початку 2020 залишився на рівні грудневого зниження – 64 644 грн за квадрат, що на 40,97% менше, ніж у вересні 2019 року. Це найбільше зниження вартості на всьому ринку столичної нерухомості за аналізований період. У вересні ціновий графік показав абсолютний максимум – 109 500 грн за метр. Таке ж значення збереглося в жовтні. Листопад відзначився помітним зниженням – на 35,39% до 70 754 грн за метр. У грудні ціна впала максимально – до 64 644 грн, цей рівень зберігся й по сьогоднішній день.