Голова правління – президент ХК «Київміськбуд» Ігор Кушнір в інтерв’ю виданню «ТОП-100. Рейтинги найбільших» розповів про тренди на ринку нерухомості, роботу компанії в році, що минає і особистий стиль управління.
Розкажіть, будь ласка, про шляхи становлення компанії. Як компанія трансформувалася за цей час, яку роль на ринку грала в різний час?
Ринок нерухомості столиці почався з «Київміськбуду». Можливо, звучить трохи самовпевнено, але так і є. Компанія створена в 1955 році, основним завданням на той час було відбудувати місто після війни. З цим холдинг впорався на відмінно: загальний об’єм побудованого в 9 разів перевищив житловий фонд довоєнного Києва. І сьогодні в місті на кожній вулиці є будинок або споруда, до будівництва якого причетний «Київміськбуд».
З роками компанія трансформувалася, але не перестала задавати тон для ринку нерухомості. Багато хто не знає, що саме в «Київміськбуді» народилася ідея створення інвестиційної моделі будівництва. Простими словами, той механізм, за яким люди сьогодні купують нерухомість, інвестуючи в будівництво житла, придумав і запровадив саме «Київміськбуд».
За роки роботи компанія закріпила за собою звання лідера галузі. Іноді нам наступають на п’яти, але «Київміськбуду» вдається успішно тримати марку першості. І підтвердженням того 45 млн побудованих квадратних метрів, жодного недобудованого об’єкта і беззаперечне виконання своїх зобов’язань перед інвесторами.
На найближчий час у компанії сформований масштабний заділ по будівництву нових комплексів. Ці об’єкти знаходяться на стадії проектування і отримання дозвільних документів. Це ЖК на Курнатовського, Милославській, Липковській, дві черги на Василенко, Кричевського, Жмеринській, друга черга «Італійського кварталу» та «Медовий-3», «Чарівне місто», «Urban Park», «Злагода», «Оберіг-2» .
Які тренди впливають на вашу галузь і на вашу компанію в цілому?
Ринок нерухомості досить важкий і неповороткий, але так і повинно бути. Швидкі зміни можуть стати фактором, що відлякує інвесторів. З огляду на те, що люди вкладають гроші в те, що на момент купівлі не можна взяти в руки, вони повинні бути впевнені в збереженні своїх коштів і надійності забудовника.
На сьогоднішній день основним, на мою думку, питанням ринку нерухомості є захист прав інвесторів первинки. Це важливо не тільки для кожної конкретної людини, але і галузі в цілому – якщо покупець піде, будівництво ляже. В експертних колах ведеться активне обговорення, кілька депутатів подали свої варіанти законопроектів. Один із запропонованих – проект закону нардепа Олени Шуляк, цілком може претендувати на життя. Серед іншого, автор пропонує реєструвати квадратні метри у нотаріуса до продажу інвесторам. При цьому після оплати інвестор отримує право власності на майбутній об’єкт нерухомості. Такий крок на законодавчому рівні повністю зніме питання подвійних продажів квартир.
Що ще можна було б зробити:
Перше і дуже важливе, потрібно прибрати ПДВ на першу поставку. Коли забудовник отримує гроші від інвестора за придбану квартиру, він зобов’язаний заплатити з них ПДВ. При цьому, сама квартира може бути ще навіть не побудована, але вже обкладається податком. Виходить, що гроші, які повинні йти на закупівлю будматеріалів для зведення цього житла, йдуть на податки. Тому, перше і найважливіше – прибрати ПДВ на першу поставку, щоб з самого початку не вибивати у забудовника землю з-під ніг.
Друге – впровадити кримінальну відповідальність для замовника будівництва. Третє – усунути з ринку ФФБ та інші механізми-прокладки, через які йде реалізація нерухомості. За фактом, вони не потрібні, функція контролю, що покладається на них початково, на сьогоднішній день сильно знівельована. Підтвердженням цьому є ситуації, що трапилися з «Укрбудом» і «Аркадою» – вони продавали квартири через ФФБ, які жодним чином не змогли гарантувати збереження інвесторських грошей. Тому, вважаю, що їх потрібно ліквідувати з ринку.
Крім того, необхідно впровадити механізм гарантування. Це може бути або страховка цивільно-правової відповідальності за своєчасне виконання робіт. Або обов’язкове створення забудовником в банку гарантійного внеску. Або заборона на продаж 30% нерухомості в об’єкті до введення будинку в експлуатацію.
Впровадження хоча б частини запропонованих механізмів дасть можливість захистити інвесторів, посилити довіру до первинки і в цілому стабілізувати ринок нерухомості.
Які виклики стоять перед вашою компанією зараз? Як в компанії мають намір їх вирішувати?
Основний і найголовніший виклик на сьогоднішній день – довести до логічного завершення об’єкти корпорації «Укрбуд». Зараз прийнято вже 17 об’єктів: «Пектораль», «Новомостицький», «Сонячна Рів’єра», «Харківський», «Гармонія», «Кирилівський гай», «Гвардійський», «Freedom», «Lake house», «Twin house», «Urban park», «Академ Парк», «Шевченківський», «Поділ Град», «Злагода», «Оберіг – 2» і «Чарівне місто». П’ять з них введені в експлуатацію, на три отримано поштову адресу, там живуть люди.
По інших тривають будівельні роботи. У міру здійснення оплат від інвесторів, все рухається в намічених темпах. «Київміськбуд» взяв на себе зобов’язання добудувати і передати квартири 13 тисячам інвесторів, які перебували в підвішеному стані і не розуміли, чи вирішиться їх питання. Ми простягнули їм руку допомоги і сьогодні робимо все від нас залежне, щоб якомога швидше виконати взяті на себе зобов’язання.
Потрібно сказати, що головним пріоритетом є і «рідні» об’єкти «Київміськбуду». Весняний карантин трохи змінив наші плани, але на сьогоднішній день роботи ведуться на всіх майданчиках. Зовсім нещодавно я був з контрольним об’їздом на будівництвах, хотів особисто переконатися, що на всіх комплексах будівництво ведеться максимальними темпами. Хочу запевнити інвесторів, що так і є.
У чому перевага житла від «Київміськбуду»?
Основне завдання «Київміськбуду» – дати можливість придбати своє житло якомога більшій кількості людей. Виходячи з цього, можна виділити 3 основних аспекти:
- Компанія будує доступне житло. Як правило, це комфорт клас. Житлові комплекси розташовані по всьому місту, практично в кожному районі є як мінімум один ЖК від «Київміськбуду». Квартири різних планувань і метражів, спроектовані з урахуванням останніх тенденцій і здорового глузду (без зайвих кутів, закутків, з приміщеннями для гардеробних і функціональним простором).
- Ціна на квадратні метри є однією з найдоступніших на ринку. Більше того, компанія пропонує різні варіанти покупки – можна за повну вартість, тоді покупець отримує знижку в розмірі до 20%. Можна в розстрочку з 30% першим внеском, а далі рівними частинами до введення об’єкта в експлуатацію. Можна взяти іпотеку в банках-партнерах і виплачувати протягом 10 років невеликими сумами. Кожен вибирає для себе, головне, що обрати є з чого.
- На сьогоднішній день «Київміськбуд» є найнадійнішим забудовником на ринку нерухомості столиці. Квартири у нас купують поколіннями, передаючи інформацію по «сарафанному радіо».
Синергія цих трьох чинників і дозволяє Компанії залишатись лідером. Ми будуємо і продаємо доступні квартири за прийнятними цінами. І відповідаємо за це 65-річним досвідом і репутацією. Це і робить «Київміськбуд» першим.
Який стиль управління сповідується в компанії, щоб зробити її максимально стійкою в нинішній час?
В якомусь інтерв’ю я вже розповідав, що мій стиль управління авторитарно-демократичний. В хорошому сенсі. Звичайно, розподіл повноважень і делегування – це основа. Але я особисто контролюю виконання поставлених завдань по всій вертикалі. Це дозволяє розуміти, що відбувається, бачити процеси і прогнозувати подальші кроки.
Багато ваших колег впевнені, що управлінці, вирощені в структурі компанії, які є носіями корпоративної культури, набагато ефективніші в роботі, ніж запрошені зірки. Чи згодні ви з цим?
Частково. Люди, як ви висловилися, вирощені в структурі компанії, рано чи пізно стають зашореними. Це добре для щоденних рутинних процесів, але не корелює з нововведеннями. Тому час від часу їх доводиться «підбадьорювати», краще за метод «батога і пряника» для цього ще не придумали.
«Запрошені зірки» бачать ситуацію по-новому, привносять свіжу кров і нові ідеї в розвиток компанії. Це дає новий поштовх, нові можливості, якийсь новий погляд. Але рано чи пізно вони або рухаються далі, або теж стають зашореними. Тому своїх підлеглих я закликаю якомога більше подорожувати, відвідувати нові місця і країни, щоб відновлюватися і наповнюватися новими силами. Зрештою, для мене в співробітниках важливо тільки одне – наскільки добре вони роблять свою справу.
Як змінилися критерії «правильного» рішення? Які маркери цього терміна стали новими для управлінців компанії?
Я не знаю, у кого які критерії змінилися, для мене ясно одне: якщо рішення дає очікуваний результат, значить воно було правильним. Щоб зробити правильний крок, треба для початку визначитися з проблемою, яку потрібно вирішити. Спрогнозувати наслідки і не забути звернути увагу на можливу відповідальність. Зваживши всі за і проти, можна приймати рішення. Насправді, навіть не правильні рішення можна виправити. Не помиляється той, хто нічого не робить. Головне, на мою думку, діяти!