В операціях з нерухомістю учасники угоди хочуть прояснити для себе безліч моментів. Часто ці умови обговорюються в усному порядку, і на цьому рівні і залишаються. Чи варто переоцінювати усні домовленості, і чим вони можуть загрожувати сторонам угоди?
Усні угоди - звична справа
На продаж і в оренду щодня виставляється сотні об'єктів нерухомості, і потенційному власнику або орендарю є з чого вибрати. Але кожному покупцеві та квартиронаймачу хочеться прояснити максимальну кількість характеристик і умов купівлі-продажу або оренди об'єкта. Для цього під час телефонних переговорів, огляду об'єкта, бесід в нотаріальній конторі обидві сторони відносин обговорюють питання:
- стан нерухомості;
- дати виїзду і зняття з реєстрації всіх мешканців;
- розмір орендної плати і фактори її підвищення;
- майно, яке залишається при продажу або оренді;
- порядок оплати комунальних послуг та багато іншого.
Нерідко ці моменти обговорюються тільки в усній формі, і сторони не підкріплюють їх в письмовому вигляді. У цьому випадку сторони договору погоджуються з обумовленими умовами, розуміюче кивають один одному головами, і розлучаються до моменту підписання договору оренди або купівлі-продажу. І потім, в момент підписання офіційного документа, покупець або орендар дізнається, що з певними пунктами, затвердженими до цього в усній формі, власник нерухомості зовсім не згоден. Наприклад, переїде тільки через пару тижнів, а не в зручну для покупця дату, забирає всю вбудовану техніку, а орендна плата підніметься через пару місяців на 20%. І як бути в такій ситуації - незрозуміло. Тому її краще запобігти.
Правові особливості усних угод
Сучасне українське законодавство досить однозначно формулює особливості усних угод, їх законність і супутні положення. Так, згідно зі ст. 203, частина 4, Цивільного кодексу України правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Також в статті 206, частина 1, ЦКУ зазначено, що угода може відбуватися в усній формі тільки в тому випадку, якщо її умови сторонами виконуються повною мірою у момент здійснення угоди. Але в їх число не входять вольові акти:
- що вимагають нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації;
- які стають недійсними при недотриманні письмової форми.
Також, в Законі України «Про нотаріат» (глава 5, стаття 54, частина 1) сказано, що будь-яка угода між громадянами може завірятися нотаріусом. Згідно ЦКУ передача завдатку (авансу) і будь-які попередні домовленості, які пов'язані з купівлею-продажем нерухомості, не підлягають державній реєстрації. Але якщо сторони висловили своє бажання оформити такі відносини у нотаріуса, то відмови від державного реєстратора не буде.
При виникненні непорозумінь між продавцем і покупцем судові інстанції навіть не розглядають угоди, укладені в усній формі. Винятки можуть становити ті усні домовленості, які були укладені за всіма правилами:
- при наявності свідка;
- у вузькому колі;
- немає незацікавлених осіб.
Тому нотаріально завіряти варто виключно всі домовленості (особливо при покупці нерухомості). Не виключено, що в якийсь момент власник, наприклад, зрозуміє, що погарячкував з остаточною вартістю об'єкта і її треба трохи підняти, або вирішить, що залишати працюючий кондиціонер - недозволена розкіш, і забере побутову техніку з собою.
Когда сделка с недвижимостью признается недействительной
Якщо ці умови зафіксовані в договорі і завірені державним реєстратором, то покупець або орендар має право на відшкодування або опротестування рішення через судові інстанції. І хоч завірення цього паперу у нотаріуса морочливіше зайняття, та ще і що на додаток вимагає зайвих грошей, але ця процедура може заощадити неабияку кількість нервів і виключити фінансові риски покупця або орендаря.
Прокоментуйте першим