Недвижимость за границей: как купить жилье в Германии

 

Всего в Германии эксперты по переписи населения (2013 г.) насчитали 41,3 млн. квартир, при этом 1,8 млн. квартир стоят пустыми: в Саксонии пустует 10% от общего количества жилья, в Гамбурге – всего лишь 1,6%.

 

Федеральное бюро статистики заинтересовалось также вопросом оснащения немецких квартир и выяснило, что в одной из самых экономически сильных стран Европы 329.853 квартир не оснащены элементарными удобствами и не имеют ванной и туалета. В Саксонии это 1,9% от общего числа домов и квартир, а в Мюнхене, где по улицам разъезжают роскошные БМВ, кто-то не имеет дома ванной и туалета: 11.902 квартир не оснащены удобствами.

 

 

"При оформлении документов на покупку недвижимости, как правило, не требуется согласие супруги или супруга.  Исключение из этого правила составляет буквально несколько регионов, где такое разрешение требует поземельный суд, который отвечает за перерегистрацию прав собственности по той или иной сделке", - подчеркнула генеральный директор юридического объединения "Фемида" Надежда Вороницкая-Гайдак.  

 

Покупку можно оформить на двух и более лиц в равных долях, при этом родственные связи никто проверять не будет.

 

Вся недвижимость в Германии зарегистрирована в Реестре собственников Поземельной книге. В данном реестре можно проследить всю историю объекта недвижимости и получить максимально полную информацию о нынешнем и предыдущих владельцах. Также о наличии подвала, гаража, земельного участка который закреплен за данным объектом. В реестр собственников также включается информация об обременениях и задолженностях со стороны владельца.

 

Юрист подчеркнула, что государство четко следит за всеми сделками по купле-продаже недвижимости, поэтому сделку по купле-продаже объекта недвижимости возможно провести исключительно у государственного нотариуса. По мнению германских властей, такая четко регламентируема процедура позволяет покупателю быть уверенным в том, что приобретается "чистая" недвижимость, которая не обрамлена разного рода задолженностями и отсутствуют претензии со стороны третьих лиц.

 

Процедура покупки-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов:

 

После выбора подходящего объекта недвижимости осуществляется его резервирование с целью снятия с рынка продаж и начала оформления документов на покупку. Резервирование объекта происходит путем внесения предоплаты, что доказывает серьезность намерений покупателя.

 

Сразу после резервирования объекта государственному нотариусу передаются документы по объекту недвижимости. После согласования условий договора назначается дата нотариального подписания договора.

 

 

Что касается формы оплаты, как подчеркнула Надежда Вороницкая-Гайдак, следует учесть ,что в Германии расчет за покупку недвижимости производится исключительно в безналичной форме. Такая оплата возможна в двух вариантах:
 

Такой вид оплаты предпочтителен для иностранных покупателей). В таком случае после подписания договора купли-продажи нотариусом открывается специальный трастовый счет, посредством которого происходит расчет всех денежных операций по сделке. Доступ к этому счету имеет исключительно нотариус. После вступления договора купли-продажи в силу покупателю дается в среднем от 2 до 4 недель на внесение на трастовый счет покупной цены и дополнительных расходов на покупку (услуги нотариуса, налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer), судебные издержки на перерегистрацию прав собственности, получение выписки из поземельной книги, получение разрешения управляющего и др.);
 

Переход права собственности происходит либо с первого числа месяца, следующего месяца, следующего за полной оплатой на трастовый счет нотариуса или на счет владельца, либо с последующего за оплатой дня.

 

После оплаты покупной цены на счет владельца или выплаты покупной цены с трастового счета нотариуса на счет владельца, а также оплаты налога на приобретение недвижимости и получения справки из финансовой службы об отсутствии задолженности по данному налогу, нотариус высылает в поземельный суд заявку на окончательную регистрацию покупателя в качестве владельца в поземельной книге.

 

"После регистрации прав собственности в электронном кадастре владелец имеет право запросить в поземельном суде выписку из поземельной книги, которая является основным документом, подтверждающим право собственности и которая подтверждает завершение всех процедур по купле-продаже недвижимости. Последующая продажа недвижимости невозможна без этого документа", - отметила юрист.