Ніхто не буде сперечатися, що покупка квартири в новобудові – це серйозна операція. Тому на DOM.RIA зібрали найбільш поширені та важливі питання, які варто задати покупцям перед підписанням документів.
Чи є вся необхідна дозвільна документація?
Добросовісний забудовник турбується про належне оформлення всієї необхідної документації. В Україні проблема довгобудів досить актуальна, тому інвесторам завжди варто перевіряти законність забудови. Скани необхідних документів часто завантажені на сайтах девелоперів, але у відділі продажів можна попросити безпосередньо оригінали:
- документи на землю під будівництво (держакт, рішення державного органу влади, договір оренди ділянки та подібні);
- містобудівні умови та обмеження;
- експертний звіт та інше.
Відсутність будь-якого з документів ставить під питання доцільність придбання житла саме в цій новобудові.
Яке цільове призначення ділянки?
Невідповідність цільового та функціонального призначення земельної ділянки – ще одна з причин проблем при будівництві новобудови. І якщо багатоповерховий комплекс будується на землях природно-заповідного призначення або ділянку під індивідуальне житлове будівництво, то можливі проблеми зі здачею будинку в експлуатацію.
Відповідь з розряду «документи по зміні цільового призначення знаходяться в суді або в міськраді» не повинні вселяти особливої довіри.
Хто забудовник?
У одних будівельних компаній вже є авторитет на житловому ринку України, а інші мають тільки невтішні відгуки або недовгу історію. Ставлячи питання про забудовника, інвестор зможе переконатися у чесності та надійності девелопера, а ще дізнатися про кількість зданих проектів, наявність банків-партнерів і подібні нюанси. Враховуйте, що забудовник і замовник об'єкта, власник чи орендар земельної ділянки це не завжди одна і та ж особа.
Скільки коштує квартира?
Бюджет покупки вважається одним з головних чинників при виборі квартири на первинному ринку житла. Це питання можна доповнити або замінити іншими формулюваннями – «яка реальна вартість квадратного метра?» або «які ще параметри враховуються у підсумковій вартості квартири?».
Інформація, заявлена в рекламі, не завжди відповідає реальним цифрам. Уточнюйте вартість кв. м, ціну в залежності від поверху і планування, наявність знижок, програм лояльності і інших бонусів.
Який тип договору?
Забудовники реалізовують квартири за різними схемами. Серед популярних договори інвестування, купівлі-продажу майнових прав, попередній договір купівлі-продажу і купівля через фонд фінансування будівництва. У деяких випадках використовуються інші типи договорів.
Угоди відрізняються один від одного порядком внесення платежів, відповідальністю сторін, захистом у випадку форс-мажорних обставин і ще безліччю нюансів. Уважно ознайомтеся з типовим договором, а краще проконсультуватися у юриста. Всі спірні моменти уточнюйте у менеджерів у відділі продажів.
Коли будинок здадуть в експлуатацію?
Деякі забудовники заздалегідь обумовлюють випадки «прострочень», а недобросовісні намагаються вписати це в типовий договір дрібним шрифтом. У таких затримок різні причини – проблеми з документацією, фінансуванням або судові розгляди.
Уточнюйте терміни здачі заздалегідь, матвідповідальність продавця за подібний форс-мажор і порядок та розмір оплати за комунальні послуги в цьому випадку.
А можна купити на виплат?
При відсутності необхідної суми для покупки інвестор шукає забудовників, які пропонують купівлю на виплат. У цього інструменту є свої нюанси у випадку з кожним девелопером – термін та розмір виплат, початковий внесок і додаткові витрати.
Нерідко забудовники за договором кредиту залишають за собою право підвищувати вартість квадратного метра в залежності від ступеня готовності об'єкта. Візьміть для ознайомлення договір купівлі на виплат, щоб визначити правильну стратегію виплат. Так, деякі девелопери фіксують ціну в національній валюті при первинному внеску від 50%.
Яка технологія будівництва та які матеріали використовують?
Матеріал стін і технологія будівництва – це основа довгої служби будівлі, його стійкості та екологічності. Ці показники впливають на швидкість зведення будинку і вартість квадратного метра. Зараз забудовники комбінують матеріали і технології будівництва між собою. Так, в цегляних будинках нерідко залізобетонні перекриття, а в новобудовах, які будуються за монолітно-каркасною технологією, зовнішнє оздоблення з цегли.
Вивчіть заздалегідь використовувані матеріали та їх властивості, а достовірність інформації можна перевірити, спостерігаючи за будмайданчиком вживу або за допомогою веб-камер.
Чим утеплюють будинок і яке опалення?
Утеплення фасаду забезпечує менший відсоток втрат тепла і комфортні умови в квартирі. До того ж грамотно утеплений будинок дає можливість економити на опаленні, що важливо для багатьох інвесторів. Запитаєте, який матеріал і технологія утеплення зовнішніх стін використовується в цій новобудові, і чим відрізняється від інших.
За мікроклімат в квартирі відповідає і опалювальна система. У новобудовах частіше всього є свої міні-котельні, рідше їх підключають до централізованого опалення або кожна квартира забезпечується індивідуальним опаленням. Варіанти різняться ціною, можливістю заощаджувати і правилами експлуатації. Запитайте про вікна – фірма-виробник, кількість стекол, скільки секцій відкривається, куди вони виходять.
Яка в квартирах оздоблення?
Сьогодні забудовники пропонують три варіанти оздоблення при здачі житла в експлуатацію:
- без оздоблення, в квартирі встановлені двері, вікна, лічильники, підведені комунікації, зроблена стяжка підлоги і стін;
- під чистове оздоблення, в квартирі базовий набір сантехніки, вирівняні стелі та стіни, підготовлені місця для світильників і розеток;
- з ремонтом згідно дизайну, який затверджено покупцем).
Від варіанту оздоблення залежить підсумкова вартість житла (з чорновим найбільш дешева) і бюджет витрат для створення інтер'єру мрії.
Враховуйте, що перелік робіт, які входять в поняття «чистова» або «чорнова» обробка, прописаний в договорі і відрізняється в залежності від забудовника та новобудови. Не забудьте детальніше ознайомитися з цим розділом особисто.
Чи є можливість перепланування?
Багато забудовники продають квартири з відкритими плануваннями або тонкими міжкімнатними перегородками. Якщо збираєтеся змінювати житловий простір під свої запити, то з'ясуйте умови перепланування та вартість такої послуги.
Хто займеться обслуговуванням будинку після введення в експлуатацію?
Новобудови передають на баланс міста або власної експлуатаційної компанії, створюють ОСББ. Від цього залежить сума послуг ЖКГ та інші нюанси.
Що з інфраструктурою та прибудинковою територією?
Віддаленість від ТРЦ, лікарень, навчальних закладів і місць відпочинку краще уточнювати по карті – вони покажуть більш правдиву інформацію. Безпосередньо у забудовника поцікавтеся про всі заплановані об'єкти інфраструктури (з варіантів – супермаркет, дитсадок, ресторан). Уточніть про благоустрій прибудинкової території, наявність дитячих та спортивних майданчиків, паркінг і кількість місць для кожної квартири.
Прокоментуйте першим