Іноді непросте матеріальне становище змушує власників нерухомості продавати її, не погасивши комунальний борг. Для потенційних покупців це шанс заощадити, адже квартира з комунальними боргами найчастіше коштує дешевше. Розберемося, чи є сенс у такій економії, хто буде платити по рахункам і в яких випадках на продаж цієї нерухомості може бути накладена заборона.
Як купити житло з боргом
На вторинному ринку нерідко попадається нерухомість з комунальними боргами. Щоб такі пропозиції були конкурентоспроможними, продавці цього житла пропонують його за заниженою вартістю.
Стаття 162 Житлового кодексу регламентує порядок розрахунку власників квартир за комуналку. Законом встановлено, що споживач повинен своєчасно вносити оплату за надані послуги. Цим підтверджується факт, що обов'язки з погашення боргу лягають на плечі власника, який користувався послугами під час утворення цієї заборгованості.
Купівля нерухомості означає, що у вас з'являється право власності, а разом з тим на вас же переходять і обов'язки, пов'язані з нею. Але з огляду на те, що це настає з моменту реєстрації в Єдиному державному реєстрі, борг за квартиру, який накопичився раніше, ви оплачувати не повинні. Це обов'язок попереднього власника.
Купівля квартири вже давно стала одним із видів інвестування
Все одно будьте готові, що комунальні служби пред'являть вам вимоги оплатити суми. Сміливо відмовляйте їм в цьому, тому що за законом такі претензії безпідставні. Будьте впевнені, співробітники комунального підприємства, виставляючи вам платежі, знають, що ви не повинні їх оплачувати, але йдуть на такий незаконний крок, щоб будь-яким чином повернути гроші.
Винятком є випадок, коли ви погоджуєтесь відшкодувати борг, і це зазначено в договорі купівлі-продажу. Такий момент має місце, якщо при покупці квартири з боргами ви оплачуєте її вартість за мінусом суми боргу, після чого самі його погашаєте. Цей порядок є особливо актуальним, якщо ви не впевнені в тому, що після укладення угоди колишній власник заплатить по рахункам, і при цьому не хочете розбиратися з постачальниками послуг. Так ви не допустите проблем і зможете спати спокійно. В даному випадку комунальні служби мають право пред'явити вам претензії при несвоєчасному погашенні заборгованості.
Як дізнатися реальні суми боргів за комунальні послуги
Щоб переконатися у відсутності або побачити реальний розмір боргів за комуналку, попросіть продавця надати довідки з «Теплоенерго», ЖЕКу, Водоканалу та інших постачальників комунальних послуг. Юристи рекомендують підписувати договір купівлі-продажу за фактом надання цих паперів.
Довідки про наявність заборгованості по квартплаті – це не обов'язкові документи при покупці квартири. Тому, укласти договір можна і без них, але тут ви ризикуєте зіткнутися з боргами попереднього власника, про які навіть не підозрювали. Тому, краще вимагайте такі папери від господаря житлової площі.
Заборона відчуження – стіна на шляху до здійснення угоди
Умови, при яких нотаріус накладає заборону на продаж нерухомості, оговорені в статті 73 Закону «Про нотаріат». До них відноситься і випадок, коли квартира знаходиться під арештом у зв'язку з невиплаченими комунальними боргами. Нерухомість може бути арештована, якщо заборгованість по квартплаті перевищила суму десяти мінімальних зарплат, а саме – 32 тис. грн. В такому випадку комунальні служби мають право звернутися до суду, який без участі сторін виносить наказ про арешт майна. Боржник дізнається про це вже після судового рішення з вуст судових приставів.
Як орендувати нерухомість з правом викупу в Україні
Арештована квартира може бути виставлена на аукціон, навіть якщо це єдине житло власника. Щоб не доводити справу до крайності, при великій заборгованості рекомендується звернутися до комунальних служб з питанням реструктуризації боргу. Так власник зможе погасити його частинами, якщо немає можливості повернути все і відразу.
Крім того, нотаріус має право накласти на житло заборону відчуження, якщо в ньому прописана дитина, майно знаходиться під заставою, має місце договір довічного утримання, власник житла отримав позику від банку на будівництво, капремонт або купівлю нової квартири тощо.
Чи можна купити вторинну квартиру, на яку накладено заборону відчуження
У разі, коли на нерухомість накладено заборону відчуження, вона не може бути продана. Якщо причина цього – комунальні борги, заборона ліквідується тільки після погашення заборгованості та зняття арешту державним виконавцем.
В інших випадках вето знімається за фактом надання відповідного документа: повідомлення від банку про погашення кредиту або іпотеки, звернення органів піклування про можливість зняття заборони при прописці неповнолітнього громадянина тощо.
Чи можуть арештувати квартиру за борги попереднього власника
Якщо ви стали володарем нерухомості із заборгованістю і не взяли на себе обов'язки з її виплати, описувати цю квартиру не мають права. Коли до вас нагряне судовий виконавець, ви маєте право не пускати його в своє житло, надавши договір купівлі-продажу.
Винятком може бути випадок, якщо пристав має при собі рішення про примусове проникнення до житла. При цьому 82 стаття Закону «Про виконавче провадження» дає вам право оскаржити такі дії виконавця, звернувшись до суду.
Висновок
Якщо ви не маєте наміру платити по комунальним рахункам попереднього власника квартири, зверніть увагу на відсутність відповідного пункту в договорі купівлі-продажу нерухомості. Зважившись купити квартиру з заборгованістю по комуналці, будьте готові, що можливо комунальні служби звернуться з питанням погашення боргу до вас, але за законом ви не зобов'язані оплачувати суми, які заборгував попередній власник. Щоб убезпечити себе вимагайте від продавця довідки перед здійсненням угоди. Врегулюйте питання, що стосуються боргів по квартплаті, а також домовтеся про порядок їх виплати до підписання договору.