Хто повинен оплачувати послугу нотаріуса
Відповідно до законодавства України договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Тому необхідність оплатити нотаріальні послуги виникає в першу чергу.
Вартість послуг нотаріуса при оформленні договору купівлі-продажу найчастіше ділиться порівну між покупцем і продавцем. У деяких випадках продавець може сплатити послуги самостійно в якості знижки для покупця.
Сума послуг залежить від вибору нотаріуса та встановлені ним розцінки. Щоб заощадити, можна обрати державного нотаріуса, а не приватного, але в цьому випадку треба бути готовим до довготривалого очікування на посвідчення угоди. Інколи це може навіть зірвати угоду, коли покупець чи продавець не готові чекати.
Податки і збори при купівлі-продажу квартири
Обов'язкові платежі сплачуються покупцем, продавцем або обома сторонами. Вартість оформлення купівлі квартири складається з:
- державного мита;
- пенсійного збору;
- податку на дохід фізичних осіб;
- військового збору;
- адміністративного збору.
Державне мито
Фактично це оплата нотаріального посвідчення переходу права власності від продавця до покупця. Держмито становить 1% від вартості нерухомого майна, зазначеного в договорі купівлі-продажу. На практиці обов’язок його сплати покладають на продавця, проте домовитися сторони можуть і про інше.
Згідно закону від сплати цього збору звільняються особи з інвалідністю I-II групи, сім'ї військових, ліквідатори аварії на ЧАЕС та інші пільгові категорії громадян. Однак необхідно розуміти, якщо одна сторона звільнена, то нотаріус вимагатиме сплати такого податку з іншої сторони. Тобто повне звільнення можливе лише тоді, коли обидві сторони належать до вказаних вище категорій.
Пенсійний збір
Відрахування до Пенсійного Фонду України становить 1% від суми угоди купівлі-продажу. Збір сплачується покупцем, від нього звільняються громадяни України, які купують квартиру вперше, і особи, які перебувають на квартирному обліку. Трапляється, нотаріуси забувають про такі винятки, тому покупцеві не варто забувати про свої права.
Часто нотаріуси не погоджуються завірити договір без надання покупцем документів про сплату цього збору, оскільки в Україні не існує єдиної інформаційної бази, що дозволяє перевірити факт першої покупки житла. Повернути вже сплачену до бюджету суму можна через звернення до адміністративного суду.
Податок на дохід фізичних осіб (ПДФО)
Цей податок сплачується продавцем, але розмір і необхідність оплачувати його залежить від декількох факторів:
- типу проданого майна
- кількості угод, проведених за рік
- чи є продавець резидентом України
Якщо продавець є громадянином України, ПДФО становить 5% від суми угоди. Нерезиденти (громадяни інших країн) будуть вимушені сплатити 18%.
Від ПДФО звільняються:
- особи, які продають нерухомість вперше в звітному році, тобто з 1 січня по 31 грудня. За третю та наступні угоди доведеться заплатити податок 18%;
- особи, які володіють продаваним об'єктом більше 3 років;
- власники квартир, отриманих у спадок.
Якщо ви у минулому році продавали нерухоме майно, для сплати податку необхідно звернутись до податкових органів за місцем вашої реєстрації та до 1 травня поточного року задекларувати отримані від такого продажу доходи.
Військовий збір
Цей податок в розмірі 1,5% від суми угоди сплачується продавцем у разі оплати ПДФО.
Адміністративний збір для реєстрації купленої нерухомості
Право власності на нерухомість також потрібно зареєструвати. Розмір адміністративних зборів за внесення до Державного реєстру залежить від терміновості переоформлення.
Оплата за державну реєстрацію права власності стягується в розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних громадян. Процедура реєстрації буде здійснена протягом 5 днів з дня внесення заяви до Держреєстру.
Щоб оформити угоду швидше, доведеться доплатити:
- за оформлення протягом 2 робочих днів — у розмірі 1 мінімальної заробітної плати;
- протягом 1 робочого дня — 2 мінімальні заробітні плати;
- протягом 2 годин — 5 мінімальних заробітних плат.
Додаткові витрати при розрахунку
Правила передачі грошей передбачають два види розрахунку: готівковий та безготівковий. Передача грошей готівкою в національній валюті в Україні можлива лише в угодах, що не перевищують 50 тис. грн. Під час купівлі квартири на суму понад 50 тис. грн розрахунок між покупцем і продавцем відбувається в національній валюті в такий спосіб:
- переказ обговореної суми з поточного на поточний рахунок. Зарахування коштів відбувається через касу банку. За такий переказ більшість банківських структур бере комісійний збір в середньому 1%;
- внесення суми на рахунок продавця;
- використання депозиту нотаріуса. Покупець переводить або вносить необхідну суму на поточний рахунок, а після переоформлення прав власності на покупця гроші переводяться на рахунок колишнього власника нерухомості.
Чому не варто занижувати вартість нерухомості в договорі
Оскільки сума податку вираховується у відсотковому співвідношенні від загальної вартості нерухомості, не дивно, що більшість бажає заощадити. І одна зі сторін може запропонувати інший штучно занизити суму в договорі. Це досить популярний спосіб зменшення податків і він небезпечний своїми наслідками для сторін.
Договір купівлі-продажу об’єкта через суд може бути визнаний недійсним. Розв’язкою може бути повернення квартири попередньому власнику, а покупцеві відшкодування коштів, зазначених в договорі купівлі-продажу. Це означає, що він отримає лише невелику частину грошей від витрачених. Довести, що покупець заплатив більше, ніж вказано в угоді, вдається вкрай рідко.
Не виключено, що податковою перевіркою буде виявлено сплату податку не в повному обсязі, у тому числі у зв’язку із заниженням вартості майна. У такому разі компенсувати різницю несплачених коштів будуть продавець відносно податку з продажу, а покупець відносно пенсійного збору. Штрафні санкції, передбачені Податковим кодексом — 25% від суми несплаченого податку у випадку вчинення першого порушення, у випадку повторного порушення — 50%.