Купівля новобудови: договір купівлі-продажу майнового права

Забудовники нерідко пропонують покупцям такий спосіб покупки власного житла, як договір купівлі-продажу майнових прав. Багато хто скептично ставиться до угоди такого роду. Розглянемо переваги і недоліки.

Договір купівлі-продажу майнових прав: що це?

Для залучення коштів і інвестування від фізичних та юридичних осіб будівельні компанії в українській нормативно-правовій базі передбачено кілька механізмів. Але багато забудовників не зупиняються на наявних варіантах і пропонують купувати власну квартиру за допомогою договору купівлі-продажу майнових прав. Цей спосіб не йде врозріз з встановленими законодавством заборонами, хоч він зараз в Україні і зустрічається досить рідко

Майнові права – це суб'єктивні права учасників правовідносин, які пов'язані з володінням, користуванням і розпорядженням майном, а також з майновими вимогами, що виникають між цими учасниками у зв'язку з обміном і розподілом цього майна.

У випадку з договором купівлі-продажу майнових прав на нерухомість – право володіння, користування і розпоряджання квартирою, яка буде побудована в найближчому майбутньому, але не правом власності. Розглянемо визначення нерухомості і питання тотожності між поняттями нерухомості і майнових прав.

До нерухомих речей (нерухомого майну, нерухомості) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Коментар юриста

Анастасія Сбоєва, старший юрист юридичної фірми «Патріот»

«Сама по собі правова природа цього договору досить неоднозначна. Адже у замовника будівництва до здачі об'єкта в експлуатацію та держреєстрації– право власності виникнути не може відповідно до статті 331 Цивільного кодексу. Тобто незрозуміло, як замовник може продати квартиру, якщо права власності на неї у нього немає».

Таким чином майнові права не дорівнюють нерухомості.

Відповідно до Закону України «Про інвестиційну діяльність» (ст. 4, частина 3) інвестування та фінансування будівництва обмежується фондами фінансування будівництва, фондів операцій з нерухомістю, інститутами спільного інвестування, випуском цільових облігацій. Але багато юристів вважають, що договір купівлі-продажу майнових прав цілком законний, так як в угоді об'єктом виступають не квартира в новобудові, а майнові права на неї. По суті, відбувається «прихований продаж» нерухомості за допомогою різних інструментів і конструкцій нормативно-правової бази. При цьому обходяться законодавчо встановлені заборони, приховуючи справжню мету угоди, але в підсумку закон не порушується ні однієї зі сторін угоди.

Як укладається договір купівлі-продажу майнових прав?

Приклад договору купівлі-продажу майнових прав

Форма договору купівлі-продажу майнових прав

Договір купівлі-продажу майнових прав складається в письмовій формі, при цьому до його форми немає жодних спеціальних вимог. У Цивільному кодексі України, стаття 209, вказується, що він може завірятися нотаріально за бажанням сторін, адже цей тип договору не входить в список угод, обов'язкових до реєстрації в Україні. Державна реєстраційна служба з цим згодна.

Проте настійно рекомендуємо нотаріально реєструвати подібну угоду, в іншому випадку ті ж органи реєстраційної служби можуть відмовити в оформленні права власності через відсутність нотаріального посвідчення угоди.

Переваги і недоліки договору купівлі-продажу майнових прав

Договір купівлі-продажу майнових прав приховує в собі чимало особливостей, які при недогляді можуть перетворитися в серйозні проблеми для інвестора.

Мінуси договору купівлі-продажу майнових прав:

• можливість нецільового використання коштів (наприклад, на будівництво іншого об'єкта);
• відсутність нагляду за діями забудовника, підрядників з боку третіх осіб;
• майнові права на житло ніде не реєструються;
• затягування термінів здачі об'єкта в експлуатацію;
• перепродаж квартири кільком особам (за допомогою інших способів інвестування).

Як вибрати квартиру в новобудові: практичні поради

Але більшість проблем, пов'язаних з договорами купівлі-продажу майнових прав, виникає через ненадійність забудовника.

Плюси укладення подібної угоди:

• простота укладання договору (на відміну від випуску облігацій або кооперативних прав);
• відсутність додаткових платежів (ніяких кооперативних або інвестиційних внесків).

Таким чином, мінусів значно більше, хоча і варто відзначити популярність цього виду договору на сучасному українському ринку нерухомості.

На що звернути увагу при покупці майнових прав на нерухомість

Перед підписанням документів і інвестування коштів в нерухомість, зверніть увагу на наступні нюанси, які є вкрай важливими в такій угоді.

Деталі угоди в договорі про купівлю-продаж майнових прав

У договорі повинні бути прописані абсолютно всі деталі угоди:

• терміни, коли майнові права будуть передані;
• будівельна адреса будинку;
• загальна і житлова площа нерухомого майна;
• номер квартири;
• кількість кімнат;
• терміни отримання правовстановлюючих документів на квартиру.

Штрафні санкції та гарантії

Вкрай важливо, щоб в договорі купівлі-продажу майнових прав були прописані дії щодо термінів і штрафних санкцій у разі прострочення отримання правовстановлюючих документів та невиконання зобов'язань в принципі. Також там важливо уточнити, що продавець гарантує передачу майнових прав тільки покупцеві, а не третім особам.

Краще, якщо в договорі крім цього буде прописаний порядок повернення коштів покупцеві, якщо будівництво в якийсь момент так і не завершать.

Дозвільні документи

Як і при будь-якому іншому типі угоди, перед укладанням договору купівлі-продажу майнових прав варто перевірити наявність дозвільних документів на об'єкт будівництва. А інакше можуть виникнути питання в момент отримання правовстановлюючих документів. Тільки перевіривши всі нюанси, ви зможете гарантувати собі безпечну угоду.

Коментар юриста 

Руслан Дмитренко, юрист прокоментував договір:

«Продаж нерухомості здійснюється через укладення Договору купівлі-продажу майнових прав, сутність якого полягає в залученні грошових коштів на фінансування будівництва житла.

Згідно із ст. 656 Цивільного кодексу України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

Слід розуміти, що гарантій того, що товар буде створений в майбутньому не має.

Що стосується відповідальності Сторін, то їй присвячений цілий розділ Договору під № 7. Проте він відображає загальні норми законодавства а справжню відповідальність, яка здебільшого стосується Покупця потрібно шукати в інших розділах Договору.

Так наприклад п. 6.1. Договору передбачає, що у випадку розірвання Договору Покупцю повертаються кошти тільки після того як об’єкт буде реалізований іншому Покупцю.

На цьому негативні моменти Договору не закінчуються, п. 6.2. Договору передбачає 5% штрафу від суми, яка підлягає поверненню Покупцю у разі розірвання Договору з його ініціативи або з ініціативи Продавця внаслідок не належного виконання обов’язків Покупцем. Штраф передбачений виключно для Покупця».

Житлові комплекси, які використовують в роботі договір купівлі-продажу майнових прав

• Статус град
• Сонячна брама
• Столичний (Васильків)
• Панорамний (Ірпінь) працюють за попереднім договором майнових прав на квартиру в майбутньому
• Коцюбинський
• Шулявський
• Адмирал Сенявин
• Софія
• Адмирал
• G47 Клубний будинок Гоголевська, 47
• Перспектива
• Дмитриевський
• Гагаринський
• Люксембург
• FORT HOUSE
• Нагорний
• Романовський
• Шевченковський квартал
• Киевські зорі
• Балковський
• Група житлових будинків по Французському бульвару
• Міністерський
• Парк стоун

Таким чином, можемо підсумувати, що договір купівлі-продажу майнових прав - це одна з найризикованіших схем для придбання нерухомості в новобудові. Проте, якщо ви впевнені в надійності і репутації замовника і в договорі прописані всі вищевказані нюанси, то подібна угода цілком може принести вам бажане.