Три причини для розірвання договору
Договір купівлі-продажу квартири вимагає реєстрації в держорганах. Одна з причин розірвання – помилки з боку чиновників. Якщо проблеми виникають з вини сторін, кращий варіант вирішення проблеми – з обопільної згоди. Складний, дорогий і знервований варіант – розірвання в судовому порядку.
Суд визнає угоду недійсною, якщо позивач доведе значущість підстав. Фальшиві документи, тиск на дітей, учасник з обмеженою дієздатністю – вагомі і достатні причини розірвання договору. Суд прийме до уваги проблеми побутового та особистого характеру:
- відповідач був п'яний або одурманений наркотиком в процесі угоди;
- відповідач психічно хворий;
- відповідач поводився агресивно, погрожував, тиснув.
Кабальна угода – ще одна причина розірвання договору.
Розірвання договору за обопільної згоди вимагає нотаріального підтвердження. Зверніть увагу, договір розірвання повинен завіряти той же нотаріус, який завірив договір купівлі-продажу квартири. Питання вирішиться в досудовому порядку з більшою часткою ймовірності, якщо ви будете чемні і лояльні, своєчасно попередите іншу сторону, обґрунтуєте рішення і призначите крайній термін розірвання.
Якщо учасник угоди відмовляється розірвати договір або не діє – подайте позов до суду. Задоволення позову призводить в силу ч. 1 ст. 216 Цивільного кодексу України – сторони зобов'язані повернути один одному цінності, отримані в процесі проведення операції.
Коли можна розірвати договір купівлі-продажу квартири
Цивільний кодекс України (ст. 215, 1 ч.; ст. 203, 3, 5, 6 ст.) регулює загальні правила ведення угоди і основи складання договору купівлі-продажу. Недотримання закону робить угоду і документ недійсним.
Продавець або покупець має право розірвати договір, якщо:
- зміст суперечить інтересам суспільства і держави, моральним принципам соціуму;
- зміст документа суперечить Кодексу або іншим нормам цивільного права;
- нотаріус зробив помилку в процесі завірення;
- учасник проводить операцію під тиском, з обмеженням свободи і волевиявлення;
- угоду здійснює недієздатна особа;
- угода батьків або усиновлювачів суперечить інтересам дітей;
- в процесі угоди одна зі сторін порушила закон;
- угода не привела до реалізації правових наслідків, описаних документом.
Нерідко виходить так, що угода анулюється після складання і підписання попереднього договору купівлі-продажу. В цьому випадку складається делікатна ситуація: завдаток в подвійному розмірі повертається покупцю, якщо продавець став ініціатором зриву угоди, або сума грошей залишається у власник житлового майна, якщо винен покупець. Але рішення проблеми, коли можна розірвати попередній договір купівлі продажу, частіше відбувається з обопільної згоди або згідно умов, зазначених у документі.
Підстави для розірвання в судовому порядку
Одна зі сторін має право подати позов до суду про визнання договору купівлі-продажу недійсним, якщо:
- з'являються зацікавлені особи, яких випустили з в'язниці;
- з'являються невраховані спадкоємці;
- одна зі сторін робить шахрайські дії;
- виявлені підроблення або підробка документів;
- власник помер в процесі продажу за дорученням;
- сторона порушує правила приватизації.
Як продати/купити квартиру без ускладнень
Завдання власника – отримати гроші в повному обсязі. Завдання покупця – отримати нерухомість і документи, що підтверджують право володіння. Найкраща порада для обох сторін – замовте послуги професійного ріелтора.
Самостійне вивчення Цивільного кодексу, актуального способу нотаріальної реєстрації, порядку роботи апарату чиновників – корисний, але досить ризикований процес. Учасник угоди може втратити єдиний момент в ланцюжку обов’язкових дій і це зробить договір недійсним.
Настійно рекомендуємо: підготуйтеся до процесу заздалегідь. Вичитайте профільні теми на форумах, ознайомтеся з типовими схемами роботи шахраїв. Дізнайтеся, як запобігти помилкам або бездіяльності державного апарату, скачайте і вивчіть зразки документів нотаріуса. Заздалегідь продумайте кілька сценаріїв:
- угода завершується благополучно;
- договір доводиться розірвати за взаємною згодою;
- питання вирішує суд.
Як убезпечити себе від розторгнення
Факт передачі майнових прав від продавцю покупцеві повинен бути зафіксований і документально підтверджений.
Зокрема, необхідно прописати в договорі:
- терміни передачі майна;
- чітку суму оплати;
- умови розірвання договору.
Таким чином, ви зможете убезпечити себе і з точки зору покупця, і з точки зору продавця. Але краще, щоб бути впевненним в своїй правді, найміть професійного ріелтора або цивільного юриста, ці спеціалісти окрім іншого проконсультують обидві сторони з приводу, скільки коштує договір купівлі-продажу квартири на вторинному ринку і в новобудові.