Як побудувати будинок: покрокова інструкція

Будівництво приватного будинку – набагато більш затяжний процес, ніж покупка готового будинку або дачі.  Полегшити його допоможе розуміння процесів і планування витрат. Про процеси і етапах будівництва ми і розповімо.

Рішення будувати будинок накладає на ініціатора велику відповідальність, так як цей процес тривалий, витратний і вимагає дотримання певних процесуальних процедур. Будівництво приватного умовно розділяється на кілька етапів. Розглянемо більш детально кожен з них, щоб максимально убезпечити себе і сам процес будівництва від форс-мажорів і ускладнень.

Як купити ділянку під будівництво будинку

Перед покупкою ділянки врахуйте всі нюанси і побажання до дому, не забуваючи про розташування головної будівлі та господарських споруд. При виборі ділянки зверніть увагу на «Перевірені ділянки». Інспектор RIA особисто побував на об'єкті і перевірив відповідність характеристикам, зазначеним в оголошенні про продаж.

Після покупки ділянки необхідно подбати про проведення інженерно-геологічного дослідження землі – це допоможе адаптувати фундамент майбутнього будинку під особливості ділянки (враховуються властивості ґрунту, рівень залягання ґрунтових вод та інше). Так ви зможете бути впевненим в тому, що будинок не «попливе» і не доведеться робити додаткову стяжку стін.

Дом по финской технологии: взвешиваем “За” и “Против”

У покупця після укладання угоди з придбання ділянки залишаються такі документи:

• примірник договору купівлі-продажу;
• довідка з кадастрового бюро (вказано реєстраційний номер ділянки);
• техпаспорт (якщо купувався ділянку з недобудованими будинками).

З чого починати будівництво приватного будинку

З чого почати будувати будинок на ділянці – всі етапи, від фундаменту до даху.

Побудувати свій будинок – завдання далеко не легке, і справа не у відсутності значних накопичень. Це об'єктивна причина.

Багатьох зупиняє те, що вони не знають з чого починати будівництво на своїй ділянці. Лякає різноманітність видів робіт, витрати, документи, час, ризики зробити помилку та її можливі наслідки. Нашою метою є надати інформацію про те, як крок за кроком виконати всі етапи будівництва приватного будинку своїми руками. А остаточне рішення залишається за вами.

Починати будівництво будинку варто з підготовчих робіт і отримання дозвільної документації:

• дізнайтеся, чи можна будувати будинок на конкретній ділянці і чи збігається її цільове призначення з вашими планами;
• зверніться до обслуговуючих організацій з питанням можливості підключення майбутнього будинку до всіх необхідних комунікацій;
• замовте геодезичне дослідження для визначення структури ґрунту і отримання висновків щодо того, який фундамент потрібно буде закладати і чи не ризиковано тут взагалі щось будувати.

Переконавшись, що зведення будинку можливо, переходьте до етапу створення проектної та дозвільної документації. Все, що потрібно для отримання дозволів на будівництво будинку:

• проектна документація;
• документи, що підтверджують права на землю;
• заява;
• декларація про початок будівельних робіт;
• документи, що підтверджують особу заявника (паспорт та код).

Зверніться з цим пакетом документів в Центр надання адміністративних послуг (ЦНАП).

Будівництво приватного будинку: документи

Таким чином, документи необхідні для будівництва будинку на своїй ділянці наступні:

• паспорт громадянина України;
• свідоцтво про володіння земельною ділянкою;
• проект майбутнього будинку;
• план ділянки, що детально вказує розміщення на ній допоміжних будівель і господарських споруд;
• дозвіл (декларація) на проведення будівельних робіт;
• дозвіл від сусідів – необхідно в разі будівництва будинку в котеджному селищі.

Що потрібно для отримання дозволу на будівництво будинку

Щоб отримати дозвіл на будівництво приватного будинку до заяви необхідно додати наступний перелік документів:

• документ, що підтверджує право заявника на конкретну земельну ділянку;
• затверджену проектну документацію на об'єкт будівництва;
• копію ліцензії, що дає право на проведення будівельних робіт;
• копію наказів про призначення осіб, відповідальних за проведення будівельної діяльності, і про покладання на них обов'язків з проведення авторського і технічного контролю над ходом будівництва.

Документи розглядаються протягом 10 днів. Мотивацією для відмови може бути неповний перелік документів, недостовірна інформація або невідповідність нормам законодавства.

Як зробити проект будинку

Проектування приватного будинку – найбільш цікавий і відповідальний етап. Тут краще покладатися на думку професійного архітектора, який врахує всі технічні вимоги. А такі питання, як розташування і кількість кімнат, їх форма, поверховість і багато іншого вирішуються тільки за згодою замовника.

При складанні проекту будівлі вже приблизно відомий основний будівельний матеріал, тому у власника земельної ділянки є час, щоб обміркувати всі переваги і недоліки типових проектів будинків.

Самому намалювати проект будинку навряд чи вийде, тому що будуть потрібні знання в архітектурі, інженерних мережах і навіть геологічних особливостях ґрунту. Як альтернативний варіант можна придбати проект вже зведеного будинку у знайомих. Але найпростіше звернутися в одну з проектних компаній, де ви можете:

• вибрати один з типових проектів (8-25 тис. грн);
• замовити індивідуальний проект у відповідності зі своїми побажаннями (від 20 тис. грн).

Проект повинен містити три розділи: архітектурний, інженерний і конструктивний. Тільки при наявності всіх складових можна йти з ним  в обласне управління архітектури для його затвердження. Проект повинен підписати головний архітектор області. Таким чином, якщо за представленим проектом немає зауважень, вам на руки буде видано висновок про його відповідність державним нормам і правилам з позитивним рішенням.

Вартість будівництва приватного будинку

Покупець заплатить за такий будинок вдвічі більше. Хоча цегла – найдорожчий варіант будівництва і вартість стіни обійдеться в 2000 грн/кв.м, він ще і найнадійніший: міцний, «дихає» (влітку прохолодно, а взимку тепло), перевірений в експлуатації.

Після затвердження проекту майбутньої споруди будівельна бригада може складати кошторис. Деякі підрядники заявляють, що можуть діяти без суми витрат на проект, але не варто покладатися на таких працівників. Кошторисний розрахунок дозволить контролювати витрати на будівництво будинку.

Особенности строительства современного новостроя в Украине

Не треба заощаджувати на проекті, для розуміння принципів зведення подібних споруд почитайте відповідні ресурси в Інтернеті. Не забудьте внести до кошторису пункт про додаткові витрати (іноді ця сума сягає до 50% суми початкового прогнозу), тоді форс-мажорні обставини і подорожчання будматеріалів не викличуть зупинки будівництва.

Які документи потрібні для будівництва будинку?

Щоб почати будівництво будинку висотою не більше 2 поверхів і площею до 300 кв. м, власнику необхідно отримати такі документи (при цьому дозвіл на будівництво не потрібний):

• затверджений проект споруди;
• будівельний паспорт на забудову земельної ділянки (видається в департаменті містобудування та архітектури);
• повідомлення в Державну архітектурно-будівельну інспекцію.

Звернення подається особисто в установі або рекомендованим листом, до якого додаються будпаспорт, проект і опис. Повідомленню повинен бути присвоєний спеціальний реєстраційний номер з двох букв і одинадцяти цифр.

Тільки після цього варто приступати до вибору будівельних бригад і закупівлю будматеріалів.

Як вибрати будівельну бригаду

Будівництво приватного будинку вимагає професійних навичок та злагодженості дій. Зрозуміло, власник зможе заощадити на тих роботах, які у нього виходять непогано самостійно, але для всього іншого доведеться підшукувати будівельну бригаду або фірму. Підрядників варто вибирати з особливою обачністю, щоб не потрапити в незручну ситуацію. При підборі найманих працівників для зведення будинку:

• укладайте договір. У документі вказується перелік всіх робіт, що проводяться, терміни їх поетапного проведення, оплата праці, штрафні санкції за прострочення, форс-мажорні обставини та багато іншого;
• дивіться рекомендації та портфоліо;
• не забудьте прописати пункт про прибирання будівельниками території;
• вивчіть ринок будматеріалів, перевіряйте чеки на куплені товари, а краще переведіть закупівлю необхідних складових в особисту компетенцію, оплачуючи лише виконану підрядниками роботу.

Какие сложности могут возникнуть при работе с ремонтными бригадами

Замовляйте роботи у різних будівельних бригад малими обсягами: коробка, покрівля, електричні мережі, система опалення, внутрішнє оздоблення та інше. В такому випадку будматеріали купуються конкретно під встановлений вид робіт, що зводить до мінімуму відсоток розкрадання.

Як закупити будматеріали

Під час будівництва будинку навіть, якщо захочеться заощадити, робити це не рекомендується. Досліджуйте ринок, вивчіть наявну інформацію про бренди, відгуки на конкретні товарні марки без праці знайдуться на тематичних форумах. Не шкодуйте коштів на покупку якісних оздоблювальних матеріалів, запитуйте сертифікати якості та умови повернення, якщо вони виявляться зайвими в процесі будівництва.

Щоб не зіткнутися з дефіцитом необхідних виробів в розпал сезону (таким є теплу пору року), здійснюйте закупівлю завчасно. При цьому подбайте про належних умовах зберігання будматеріалів, щоб їх не пошкодили атмосферні опади, гризуни і подібне.

Який матеріал кращий для будівництва будинку

Отже: якщо ви хочете, щоб в побудованому вами будинку довелося пожити і дітям, і онукам, то обирайте для будівництва цеглу або газобетонні блоки. Ці матеріали відрізняються довговічністю. Жоден каркасний будинок не простоїть стільки, скільки цегляний.

Але і за вартістю будівництво обійдеться відповідно дорожче. Це перевірені часом, міцні матеріали з хорошою тепло- і звукоізоляцією. Будувати з газобетону простіше і швидше, ніж з цегли, але останній матеріал більш витривалий і надійний.

Особливості будинків з газоблоку

Оптимальне співвідношення ціни і якості мають будинки з бруса. Поступаючись кам'яній кладці по міцності та надійності, дерево створює в будинку приємний мікроклімат. Будувати з цього матеріалу швидко і не так дорого.

Каркасні панелі – сучасний варіант, який за надійністю, міцністю і звукоізоляцією поступається попереднім варіантам. Панелі виготовлені в три шари: два листа металу, ПВХ або магнезитової плити, між якими знаходиться утеплювач.

Як контролювати роботу будівельної бригади

Навіть якщо портфоліо та рекомендації найманих працівників і виявилися бездоганними, це не означає, що власник не має права контролювати хід будівництва. Тому приділіть увагу таким моментам, так як в зведеному будинку доведеться якось жити:

• відвідуючи будмайданчик, фотографуйте будівельний процес для контролю ходу робіт згідно із затвердженим планом;
• найміть службу технагляду для перевірки будівлі, що зводиться будівельними нормами;
• оплачуйте працю будівельників після виконання всього обсягу робіт;
• не примушуйте себе продовжувати відносини з недобросовісними або невмілими працівниками;
• не відчувайте жалість. Наймач має право вимагати якість;
• обговоріть алгоритм прийому робіт (особливо прихованих – електрика, оштукатурювання, приховані в стінах труби та інше);
• будь-які пропозиції від підрядника зі зміни технології будівництва обговорюйте з проектувальником або інженером технагляду.

Такі поради дозволять наймачеві здійснювати контроль над будівельною бригадою і мінімізувати ризик обману і шахрайства.

За який термін можна побудувати будинок

Цей важливий параметр залежить від:

• застосовуваної технології зведення;
• складності проекту;
• наявності комунікацій;
• віддаленості споруди від міста;
• професіоналізму будівельної бригади;
• фінансових можливостей власника.

Кожен з цих факторів безпосередньо впливає на загальний темп будівництва. Наприклад, дерев'яний будинок будується набагато швидше цегляного: перший від 4 до 10 місяців, а другий від 6 до 15 місяців.

В середньому на зведення коробки (фундамент, стіни, перекриття, покрівля) йде 3 місяці, оздоблювальні роботи – від 3 місяців до 1 року. При цьому в більшості випадків коробку після зведення залишають на зимовий період для усадки і після цього продовжують опорядження. У підсумку, будівництво житлового приватного будинку може займати від 3 місяців до 3 років.

Незважаючи на те, що будівництво будинку – досить складний процес, в результаті ви отримаєте справжній будинок своєї мрії, виконаний в повній відповідності з усіма своїми побажаннями.

Іпотека під будівництво будинку

На відміну від звичайної іпотеки у разі видачі кредиту на будівництво об'єкта нерухомості немає можливості використовувати цей же об’єкт під заставу. Тому банки можуть вимагати для таких цілей іншу нерухомість або землю. Іпотека під будівництво може бути цільовою і нецільовою.

Нецільова іпотека під будівництво будинку

Тут ви берете у банку кошти, не звітуючи про цілі. В якості застави використовується інша нерухомість або земельна ділянка. В цьому випадку потрібно зібрати об'ємний пакет документів і досить довго чекати рішення по кредиту.

Цільовий кредит під будівництво будинку

Якщо оформляти цільову іпотеку, то доведеться зібрати ще більше паперів, адже банк буде контролювати процес будівництва і те, як витрачаються видані ним гроші. В цьому випадку вам доведеться звітувати перед банком за те, куди ви витрачаєте взяті у нього кошти. Кредитор буде вимагати надати технічну документацію: проект, кошторису тощо.

Оформлення прибудови до будинку

Щоб почати будівництво і отримати дозвіл на прибудову до будинку необхідно мати:

• документи на землю, на якій планується прибудова;
• документи, що підтверджують право власності на будинок;
• проект реконструкції будівлі;
• письмову згоду власників будинку, а також згоду сусідів на прибудову.

Далі оформлюється декларація на проведення робіт і виконується саме будівництво. По його завершенню потрібно замовити новий технічний паспорт на будинок і подати декларацію в ДАБІ через ЦНАП про закінчення будівництва. Таким чином новий об'єкт вводиться в експлуатацію. Далі залишається оформити право власності на реконструйований об'єкт, звернувшись в ЦНАП або до нотаріуса.