Як обміняти квартиру

В пакет документів для обміну квартир повинні входити:

1. Правовстановлюючі документи.
2. Технічний паспорт приміщення (складається в БТІ).
3. Довідка про зареєстрованих мешканців.
4. Довідка про оціночну вартість квартири.
5. Паспорти, коди і свідоцтва про народження учасників угоди.
6. Свідоцтва про шлюб, розірвання шлюбу, письмова згода чоловіка (дружини) на укладення договору, якщо бере участь в обміні квартира, що була куплена в період шлюбу. Згода потрібна навіть у випадку розірваного на момент здійснення операції шлюбу.
7. Довідка з відділу опіки та піклування – якщо в угоді беруть участь неповнолітні.
8. Нотаріально завірені відмови від претензій на квартиру осіб, які згідно із законом можуть мати такі претензії.

Щоб стати власником нової квартири, не обов'язково збирати на неї всю суму або оформляти іпотеку. Використайте своє житло як засіб для розрахунку за новий об'єкт. Якщо нерухомість не відповідає за вартістю, проведіть обмін з доплатою в рамках договору міни.

Як оформити обмін квартири

Обмін квартир – операція, схожа на купівлю-продаж, тільки тут сторони процесу розраховуються одна з одною бартером, надаючи нерухомість, а не гроші. Щоб обміняти житло, для початку треба знайти власника іншого об'єкта нерухомості, який буде зацікавлений у вашій пропозиції. В цьому і полягає складність даної процедури, адже інтереси сторін обміну не так часто збігаються.

Якщо ви знайшли людину, готову обмінятися з вами, готуйте документи на майно та вирушайте до нотаріуса укладати договір міни.

Що таке договір міни квартири

Договір міни житлової нерухомості, як і договір купівлі-продажу та дарування, передбачає перехід права власності. Відмінність його в тому, що право власності переходить відразу на 2 об'єкти. Один власник передає право на належне йому майно іншому і, за тим же договором, набуває право на майно другої сторони.

Поки такі договори не знаходять особливо широкого застосування. Перевагою міни є те, що в цьому випадку права власності на об'єктах переходять до нових власників в рамках одного договору. Процедура спрощується, адже замість того, щоб продавати свою квартиру, а потім купувати нову, ви укладаєте лише одну угоду.

Законність такого способу обміну майном регламентована 715 статтею Цивільного кодексу (ЦК). Відповідно до неї договір міни має на увазі зобов'язання учасників передати один одному об'єкти обміну. В цей час діють такі правила:

• кожна сторона – одночасно відчужує одне майно і набуває інше;
• учасники отримують права на майно в один момент за фактом підписання договору, якщо угодою або законодавством не передбачені інші умови;
• при обміні нерівноцінного майна передбачається доплата з боку того, хто пропонує квартиру меншої вартості.

Договір міни – зразок:

Про схожість договорів міни та купівлі-продажу сказано і в законодавстві. У 716 статті ЦК йдеться про те, що до угоди про обмін застосовуються загальні положення про купівлю-продаж.

Міна нерухомості: податок

Норми щодо оподаткування в разі обміну нерухомості описані в 172 ст. Податкового кодексу. В законі сказано, що учасники угоди платять:

• держмито – 1%;
• податок на дохід фізичних осіб (ПДФО) – 5% (18% в разу участі в угоді нерезидента);
• військовий збір – 1,5%.

Але військовий збір та ПДФО платяться лише якщо:

• об'єкт був у володінні особи не більше трьох років;
• це не перший продаж нерухомості за останній рік;
• об'єктом угоди є недобудована нерухомість.

Скільки коштує договір міни у нотаріуса

Ціни за послуги нотаріусів щодо оформлення договору міни в великій мірі залежать від місця розташування. У столиці за роботу доведеться заплатити близько 5 000 гривень. А в невеликих містах за аналогічні послуги беруть 2 500 грн, а то і 1 000 – 2 000 гривень.

Навіщо розмінювати житло?

Купівля квартири – вагома інвестиція для більшості українців: одні набувають малогабаритне житло, інші – вкладають в новобудови на ранніх етапах зведення багатоповерхового будинку, треті – орендують, накопичуючи необхідну кількість коштів. Але іноді власникам доводиться вдаватися до розміну власної квартири. Обмін нерухомості може знадобитися у випадках:

• розлучення з розділом майна – кожен з подружжя бажає отримати замість своєї частки окрему квартиру;
• розширення сім'ї, яка мешкає на невеликій житловій площі, або навпаки, якщо сімейна пара більше не має потреби в просторому житлі в зв'язку з виїздом дітей, і бажає переїхати в компактну квартиру;
• поліпшення умов проживання – незручність або непорозуміння між родичами;
• зміна місця проживання в зв'язку з невідповідною інфраструктурою – переїхати з міста в передмістя, або поміняти заміський будинок на міське житло;
• бажання замість однієї великої квартири мати дві окремі для здавання в оренду, або навпаки – обзавестися просторим житлом за рахунок двох або декількох квартир поменше;
• при розподілі спадщини – кілька спадкоємців бажають обзавестися окремим об'єктом замість частки квартири або будинку;
• у випадку фінансових труднощів – немає можливості утримувати велику житлову площу, тому хочеться обзавестися житлом поменше тощо.

Для розміну житла необхідно пройти процедуру приватизації нерухомості (якщо вона не була проведена раніше) й отримати письмову згоду всіх власників на дану процедуру.

Приватизація квартири: що потрібно знати українцю

За відсутності єдиної думки на рахунок доцільності поділу нерухомого майна питання вирішується в судовому порядку, що забирає значну кількість ресурсів (часу і грошей), а результат не завжди задовільний для всіх сторін процесу.

Чим обмін квартири відрізняється від продажу

Договір купівлі-продажу – угода, за якою один учасник передає майно другому за грошову винагороду. Тут присутній один продавець і один покупець, а в якості об'єкта угоди виступає одна квартира або будинок. Як зазначає юрист компанії «Лісіт» Сергій Бруцький:

«Договір купівлі-продажу в сучасному світі є переважним механізмом набуття права власності через свою універсальність та досить великий вибір різноманітних пропозицій від забудовників на ринку первинної нерухомості. Перевагою даного договору є пряма і безпосередня фіксація факту купівлі нерухомості та набуття права власності з моменту укладення договору і його нотаріального засвідчення.

Сам договір, зазвичай, є типовим і зрозумілим, тому, на мою особисту думку, більше уваги слід приділяти саме додатковим угодам, що зазвичай йдуть разом з ним, адже, саме там досить часто забудовник трохи «хитрує», додаючи квадратні метри спільної житлової площі, занадто абстрактно описуючи стан завершення квартири на момент продажу, завищені майбутні комунальні платежі через власний створений ЖЕК без можливості розірвання з ним договору про надання послуг і багато іншого».

Договір міни – угода, в рамках якої обидві сторони беруть на себе зобов'язання передати майно одна одній. Тут кожен учасник продає і купує.

Договір купівлі-продажу житла

Тому різниця між обміном і купівлею-продажем в тому, що тут обидві сторони відчужують нерухомість, і в той же час стають власниками нового житла. Крім того, угоди відрізняються в рамках оподаткування.

Що вигідніше, обмін або продаж квартири

Міна має на увазі інший спосіб розрахунку, ніж купівля-продаж, що позначається на вартості укладання угоди. Якщо ви купуєте квартиру, то сплачуєте відсоток держмита та відсоток до пенсійного фонду. А в разі обміну внески в пенсійний фонд сплачувати не потрібно. Крім того, мито стягується лише з квартири, яка коштує дорожче.

Якщо ви вирішили діяти за договором купівлі-продажу, то по відношенню до кожного з об'єктів довелося б платити 2% внесків: держмито і пенсійний. А в разі обміну ви сплачуєте лише 1% й лише щодо одного об'єкта, це істотно вигідніше.

Крім того, міна зручніша в плані оформлення, адже вам не потрібно укладати окремо угоди на продаж наявної та на придбання нової нерухомості. Один договір вирішує відразу два моменти – і продаж старої квартири, і придбання нової.

Виходячи з особливостей оподаткування в разі купівлі-продажу й обміну житла, можна зробити висновок, що здійснювати операції бартером вигідніше. Про це розповів і юрист:

«Що стосується договору обміну житла, то в сучасних ринкових реаліях цей вид застосовується все рідше. Така тенденція спостерігається вже понад 10 років і пояснюється з одного боку величезною кількістю пропозицій з продажу на ринку нерухомості, а з іншої специфічною складністю обміну нерухомістю з точки зору звичайних споживачів, адже досить складно знайти іншу сторону, з якою ви все погодите.

Попри специфічність обміну, даним механізмом досить часто користуються, наприклад, родичі, які вже всі нюанси обміну між собою узгодили і потребують лише формального факту перереєстрації права власності. В цьому випадку договір міни має приємну перевагу в порівнянні зі своїм «опонентом», а саме, замість 2 % сплати податку від оціненої вартості нерухомості при купівлі – сторони сплачують лише 1% від оціненої вартості дорожчої квартири. Безперечно, вказана різниця є приємним бонусом при виборі методу набуття права власності».

Таким чином, якщо у вас є бажання змінити існуюче житло на нове, більш відповідне на даний момент, спробуйте знайти на ринку актуальні пропозиції з обміну. Якщо вдасться підібрати те, що потрібно, заощадите і час, і гроші. Ось тільки інший учасник угоди також повинен бути зацікавлений у вашій пропозиції, й через те, що знайти його не так просто, частіше все ж практикують продаж наявної квартири і придбання нового житла.

Способи розміну житла

1. Договір купівлі-продажу.
2. Договір міни.
3. Розмін іпотечної квартири.

Умови розміну квартири залежать від оціночної вартості, місця розташування, площі об'єкта, кількості кімнат та інших чинників. Існує кілька способів розміну житла.

Договір купівлі-продажу

Така операція називається зустрічною купівлею (один з її різновидів – роз'їзд), за цих умов власники продають своє житло та одночасно з цим набувають кількох інших квартир (в залежності від фінансових можливостей).

Незалежно від причин розміну житла необхідно звернутися до досвідченого юриста для отримання консультації з ситуації, що склалася. Паралельно займіться пошуком варіантів – це робиться або власними силами, або за допомогою агентства нерухомості. Професійні ріелтори підберуть різні варіанти розміну квартири, опираючись на озвучені вимоги – за місцем розташування, за вартістю об'єкта або іншими умовами. Хоч такі послуги і не безкоштовні, але вони значно економлять час власників, а агентство зацікавлене в законності угоди.

Зустрічна купля квартири – що це?

Для укладення договору купівлі-продажу знадобиться стандартний пакет офіційних паперів:

• документи, що підтверджують особу кожного з власників житла;
• правовстановлюючі документи на квартиру;
• виписка з реєстру майнових прав;
• довідка з ЖЕКу (форма №3);
• довідка про відсутність арешту на квартиру або податкового обтяження на передачу прав на майно.

Разом з пошуком покупців для розміну житла знаходять варіанти для придбання декількох квартир. У більшості випадків всі угоди заключають в один календарний день, і власники отримують в користування новопридбану нерухомість згідно з умовами підписаної угоди.

Договір міни

Така практика останнім часом не дуже популярна в Україні. За допомогою даного договору здійснюється обмін житла на житло з доплатою або без. Такий варіант доречний, наприклад, якщо здійснюється обмін 3-х кімнатної квартири, а відповідний за вимогами власників варіант значно дешевше.

Отримана вигода з часом витрачається на придбання власного житла або оренду. У такій ситуації обов'язковою є оцінка нерухомості з метою оподаткування.

Розмін іпотечної квартири

Житло, придбане за допомогою іпотечного кредиту, знаходиться до певного моменту у власності банку, тому без згоди цієї організації неможливо проводити будь-які дії із заставним майном. Отримати позитивну відповідь на своє прохання позичальнику досить проблематично – банківські структури не відчувають довіри до подібних операцій (також заборона на такі маніпуляції з нерухомістю може бути прописана в договорі).

Чи можна продати квартиру, взяту в іпотеку?

Але якщо кредитору вдалося отримати схвалення, то необхідно виставити об'єкт на продаж, знайти зацікавленого покупця і підготувати документи. Далі квартира розмінюється за допомогою договору купівлі-продажу.

Як обміняти квартиру на квартиру

Обмін квартир відбувається за тим же алгоритмом, що і купівля-продаж. Етапи обміну нерухомості:

Підготуйте житло до обміну

Ваша пропозиція має бути привабливою і конкурентоспроможною проти інших оголошень. Тому проведіть передпродажну підготовку квартири, приберіть персональні речі, наведіть лад і зробіть якісні фотографії.

Як продати квартиру: покрокова інструкція

У такому вигляді житло приверне максимальну кількість бажаючих обмінятися з вами. На етапі підготовки також замовте експертну оцінку нерухомості.

Зберіть документи

З тієї причини, що обмін нерухомості за своєю формою практично те ж саме, що і купівля-продаж, тут потрібен аналогічний пакет документів. З боку власників обох квартир знадобитися:

• техпаспорт;
• документ, що підтверджує права власності (договір купівлі-продажу, дарча тощо);
• довідка з ЖЕКу (форма Ф3);
• експертна оцінка об'єкта;
• згода чоловіка або дружини, а також свідоцтво про укладення або розірвання шлюбу;
• паспорти власників;
• довідка органів опіки та піклування (у випадку зареєстрованих неповнолітніх осіб).

Крім того, якщо нерухомість заставна, нотаріус попросить згоду заставотримача. Тому пакет може доповнюватися іншими документами.

Знайдіть взаємовигідну пропозицію на ринку

Це дуже складний етап обміну нерухомості, адже вам потрібно буде не просто знайти цікаву пропозицію, але і відповідно задовольнити запити другої сторони, яка також шукає нерухомість до обміну.

Але якщо дотримуватися наступних рекомендацій, знайти потрібну пропозицію буде простіше:

• підготуйте якісне оголошення з фотографіями і розмістіть на DOM.RIA;
• скористайтеся послугами ріелторів і агентств з великою базою пропозицій;
• активно переглядайте актуальні для вас пропозиції, перевіряйте дошки оголошень.

Як написати оголошення про продаж житла

Таким чином, щоб знайти потрібну пропозицію для обміну, потрібно не лише заявити про себе, а й самому шукати зустрічні пропозиції.

Оформіть угоду в нотаріуса

Щоб обміняти нерухомість просто укладіть договір міни. Він посвідчується нотаріально, проходить реєстрацію. Після цього оформіть право власності, звернувшись до відділу реєстрації майнових прав через Центр надання адміністративних послуг.

Обмін старої квартири на нову: trade-in

Українські забудовники намагаються впровадити все нові схеми реалізації нерухомості. Одна з них – trade-in (трейд-ін). За такою схемою власник житла старого фонду надає забудовнику в якості повної або часткової оплати за нову квартиру свої квадратні метри.

Як обрати квартиру в новобудові: практичні поради

Але будівельні компанії поки досить рідко практикують такий підхід в зв'язку з відсутністю досвіду в роботі на вторинному ринку. За схемою ви, наприклад, можете обміняти невелику квартиру в столиці на нове житло в передмісті навіть без доплати.

Trade-in в основному застосовується у випадку реалізації квартир економ-сегмента. Це відбувається наступним чином:

• Забудовник або посередник оцінює ваше житло.
• Квартиру виставляють на продаж.
• Після реалізації нерухомості кошти за неї йдуть в рахунок оплати нової квартири, а права на новобудову переходять до вас.
• Доплачуєте різницю, якщо це потрібно.

Важливо: договір на продаж вашого житла і попередній договір на купівлю нової квартири укладаються одночасно. В угоді фіксується максимальна ціна продажу нерухомості, встановлюються терміни. В результаті ви економите свій час і купуєте нову квартиру на вигідних умовах.

Існує нюанс, якщо вашу квартиру продадуть, а нове житло ще не буде добудовано, доведеться деякий час орендувати нерухомість або пожити в іншому місці. Це недолік схеми.

Обмін квартири на будинок і будинка на квартиру

Часто мешканці міських квартир прагнуть виїхати за межі міста, обзавестися власною ділянкою, а ті, хто мешкає в приватних будинках, навпаки, бажають переїхати в багатоповерхівку. Тому договори міни нерідко укладаються між власниками квартир і будинків.

Процедура обміну в даному випадку аналогічна тій, яка проводиться в разі обміну квартири на квартиру. Але через те, що тут в якості одного з об'єктів виступає будинок, власнику доведеться зібрати трохи більше документів.

Які потрібні документи на обмін квартири на будинок

Раніше ми розглянули, який пакет паперів потрібен під час обміну квартир. А ось з боку власника будинку необхідно також зібрати документи на землю. Тому тут знадобиться:

• документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку (акт, свідоцтво про право власності або виписка з реєстру майнових прав);
• виписка з Державного земельного кадастру;
• експертна оцінка земельної ділянки.

?

Документи для купівлі-продажу будинку

Це не вичерпний перелік документів, адже в залежності від індивідуальної ситуації нотаріус може запросити інші папери.

Як обміняти квартиру з доплатою

При нерівноцінному обміні угода має на увазі матеріальну компенсацію у вигляді грошових коштів – доплату. Для цього в договорі міни прописується відповідний пункт про виплату певної суми.

Компенсувати різницю у вартості можна не лише грошима, а й іншим майном. Наприклад, в разу обміну двокімнатної квартири на 1-кімнатну власник останньої може надати в якості доплати гараж, земельну ділянку або інше майно.

Чи потрібен ріелтор в разі обміну нерухомості

Під час купівлі-продажу квартири не обійтися без послуг ріелтора, адже самостійно знайти покупця, готового віддати адекватну суму за об'єкт, не так просто. У випадку з обміном дане питання ускладнюється, тому послуги фахівця в сфері нерухомості стають ще більш актуальними. В такому випадку:

• з'являється доступ до бази клієнтів, що бажають обміняти свою нерухомість на представлений вами об'єкт;
• розширюються можливості в плані пошуку другого учасника угоди, адже ріелтор професійно підготує житло і проведе рекламну кампанію;
• прискорюється процес продажу за рахунок оперативного вирішення завдань з пошуку клієнта.

?

Послуги ріелторів і агентств нерухомості: типовий перелік

Крім того, ріелтор допоможе знайти клієнта, готового зробити обмін на взаємовигідних умовах. Всі ці питання можна вирішити і самостійно, але підвищуються ризики зв'язатися з недобросовісним суб'єктом, а терміни обміну затягнуться на місяці. Тому, якщо ви готові діяти самостійно, дотримуйтеся наступних рекомендацій:

• наполягайте на ретельній перевірці об'єкта на юридичну чистоту;
• проаналізуйте об'єктивну вартість нерухомості, на яку будете міняти свою квартиру, до підписання будь-яких паперів.

Щоб прискорити процес обміну, подавайте якісні оголошення. Активна робота, починаючи від етапу підготовки, допоможе провести обмін в максимально короткі терміни і на вигідних умовах.