В Україні велика кількість об'єктів вторинного житлового фонду. Часто ці будови через тривалу експлуатацію стають аварійними. Жити в таких умовах стає небезпечно, і власникам доводиться діяти.
Аварійний будинок – що це?
У сучасному українському правовому полі мало законодавчих актів, що регулюють визнання будинків ветхими або аварійними. Тому до цих пір користуються постановою № 189 колишньої Ради Міністрів УРСР від 26.04.1984 року «Про порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для проживання». Також враховуються норми, які зафіксовані в указі №21 від 03.02.2009 Міністерства з питань житлово-комунального господарства України «Правила оцінки фізичного зносу будинків». Але чіткого формулювання аварійного будинку ані в указі, ні в постанові немає.
Разом з тим в українському законодавстві регламентується визначення будинків, будівель і споруд, які підлягають знесенню. Це поняття практично рівнозначно «старому» або «аварійному» житлу. Старим визнається будинок, в якому конструктивні елементи зазнали фізичного зносу від 61% до 80%.
Власники можуть замислитися про аварійність житлового будинку, якщо такий статус ще не отримано, якщо в будинку:
- велика кількість тріщин в стінах і фундаменті;
- провали і інші пошкодження;
- інженерні системи не відповідають санітарним і епідеміологічним нормам;
- деформація будівельної конструкції та інше.
При наявності подібних ушкоджень необхідно діяти – скликати експертну комісію, яка оцінить стан будинку, піднімати питання про капітальний ремонт, домагатися визнання будинку аварійним, а то і задуматися про купівлю квартири в іншому районі або місті. Вердикт «будинок знаходиться в аварійному стані» виноситься спеціальною міжвідомчою комісією. До цього органу входять представники місцевої адміністрації і різних інспекцій (пожежна, санітарна, екологічна та інші).
Що відбувається при визнанні будинку аварійним?
Після експертного висновку спеціальної міжвідомчою комісією, що житловий будинок знаходиться в аварійному стані, всі квартири, які знаходяться в ньому, отримують особливий статус – нежитлові. Це означає, що тепер власник не зможе зробити зі своїм нерухомим майном будь-яких юридичних дій:
- продаж;
- приватизація;
- обмін;
- оформлення перепланування;
- реєстрація за цією адресою родичів;
- дарча;
- передача у спадщину та інше.
Власнику варто проаналізувати всі ризики і доречність ініціювання процесу визнання будинку аварійним.
Як визнати будинок аварійним
Ця процедура вимагає багато зусиль і часу. Вона складається з кількох етапів:
Знаходження власника
Для початку необхідно знайти власника (балансоутримувача) будинку, якщо він знаходиться не в комунальній власності населеного пункту. Найчастіше такі аварійні будинки знаходяться у володінні промислових підприємств та інших юридичних осіб.
Збір і подання документів
Необхідно написати заяву з проханням визнати будинок аварійним – для цього буде потрібно зібрати підписи всіх власників і тих, хто проживає або орендує там квартиру. До нього підкріплюються нотаріально завірені копії правовстановлюючих документів на житло, техпаспорти житлових приміщень. Заява подається до місцевих органів влади, які в свою чергу створюють міжвідомчу комісію. Вона складається з представників адміністрації, експертів контрольних і наглядових органів, працівників проектно-вишукувальних інститутів.
Будинок під знесення. Які перспективи для мешканців?
Додатково можна звернутися в усі контролюючі інстанції і до сертифікованих працівників у будівельних компаніях, які зможуть в якості платної послуги оцінити аварійність приміщення. Це може в подальшому вплинути на рішення спеціальної комісії.
Отримання висновку
Після реєстрації заяви органи місцевого самоврядування повинні протягом місяця відреагувати на звернення – офіційна відповідь з відмовою (із зазначенням причин) або створення експертної комісії. Експерти за цей час аналізують стан будинку і роблять висновок:
- будинок визнається аварійним;
- будинок підлягає капітальному ремонту, реконструкції або переплануванню.
Друге рішення на практиці найбільш популярно, і в разі незгоди мешканців з вердиктом вони мають право звертатися в правоохоронні органи.
Терміни і переїзд
Рішення комісії передається на виконання органам місцевої влади, які приймають рішення про дії з конкретним приміщенням або будинком. У цьому випадку адміністрація зобов'язана видати документ, в якому вказані чіткі терміни відселення, виділення матеріальної допомоги або проведення ремонтних робіт.
Визнання будинку аварійним вимагає координації всіх власників і юридично продуманого діалогу з органами місцевої влади. Запасіться терпінням і заручіться підтримкою профільного юриста.
Що чекає мешканців, коли будинок визнають аварійним?
У разі визнання житлового будинку аварійним всі власники квартир в ньому можуть претендувати на два види компенсації:
- грошова компенсація;
- нове житло, площа якого в 1,5 рази перевищує аналогічний параметр у аварійного об'єкта, при цьому воно повинно розташовуватися в тому ж районі.
Варіант з виділенням нового житла найбільш прийнятний для більшості власників аварійного житла. Але на практиці таке трапляється досить рідко і люди десятиліттями живуть в будинках, що піддаються сильному фізичному зносу.
Також один з варіантів вирішення проблеми, які приймають місцеві адміністрації – виділення квартири або кімнати для тимчасового проживання на час проведення ремонтних робіт або будівництва нового будинку. Але в даному випадку не слід забувати про свої права, адже згідно зі статтею 132, пункт 1, Житлового Кодексу України таке житло повинно знаходитися в тому ж населеному пункті, що й аварійне житло, а на кожного мешканця має припадати мінімум 6 кв. м.
Але внесення у реєстр тих, хто потребує на поліпшення житлових умов, не дає 100% гарантії отримання нового житла. Такі черги в сучасних українських реаліях можуть перетворитися в довічний стан через кількість бажаючих. Державні структури намагаються змінити ситуацію, і помітні певні результати – діють програми пільгового кредитування, а обсяги зданого в експлуатацію житла зростає з кожним роком.
Держмолодьжітло: майже 150 тис. Українців отримали квартири
У деяких випадках простіше шукати взаємодію з інвесторами, які хочуть побудувати новобудову саме на цьому місці. Або шукати шляхи вирішення цієї проблеми разом з місцевою адміністрацією – крім переселення в тимчасове житло вони можуть запропонувати договір купівлі-продажу або міни зазначеного аварійного житла.