Повсякденний вираз «вільний продаж квартири» досить часто зустрічається в оголошеннях на сайтах нерухомості. Законодавчо таке поняття не закріплено, й іноді його сприймають неправильно, вважаючи, що це реалізація житла без рієлтора або без комісії, відсутність обтяжень, інших власників та подібне. Але ці нюанси не пов'язані з вільним продажем. Він означає, що житло реалізується вільно – власник продає квартиру й не збирається паралельно купувати замість неї іншу нерухомість. Простіше кажучи, тут відсутня альтернативна операція.
Що таке вільний продаж квартири
Вільний продаж квартири – найпростіша для покупця ситуація. Продавець в результаті угоди отримує гроші, квартира на момент продажу звільняється від прописаних власників та членів їх сімей (юридичне звільнення), від людей, що проживають тут, та від речей, які не входять до вартості квартири (фізичне звільнення).
Вільний продаж ще називається прямим або чистим. Це угода, в ході якої продавець реалізує квартиру покупцеві, не купляючи замість неї іншу нерухомість. Тут беруть участь лише дві сторони. В рамках продажу кошти переводяться безпосередньо від покупця до продавця, а права на нерухомість переходять у зворотному порядку – це особливість такої угоди.
В цій ситуації покупець може бути учасником альтернативної угоди – він купує квартиру замість своєї нерухомості, яку продає паралельно. Але продавець, заявляючи про прямий продаж, брати участь в подібній схемі зі свого боку не може. Виходить, що прямий продаж квартири може бути виключно останньою ланкою ланцюжка альтернативних продажів або зовсім самостійною угодою.
Така угода проводиться відразу і покупець без очікування отримує нерухомість у власність. За цих обставин часто вважають, що в разі прямого продажу завищують ціни – це хибне припущення. Так вчиняють поодинокі власники, яким необов'язково продавати нерухомість в найближчому майбутньому, і вони хочуть отримати фінансову вигоду, навіть якщо житло буде продаватися роками. В інших випадках, зазвичай, пропозиції реалізуються в рамках ринкових розцінок.
Ознаки вільного продажу квартири
Продаж квартири можна вважати вільним, якщо він відповідає такими ознаками:
- Звільнення житла на момент продажу Квартира має бути звільнена продавцем на момент підписання договору або в терміни, чітко регламентовані угодою. У ній не має залишатися зареєстрованих мешканців.
- Відсутність складу альтернативної угоди Продавець паралельно не може купувати іншу нерухомість замість квартири, яку він продає. Під час підписання договору в нього має бути інше місце проживання.
- Можливість заселення відразу після купівлі Не передбачено час на пошук альтернативної нерухомості, й продавець має забезпечити покупця можливістю заселитися в житло відразу.
В ідеалі на підставі цих ознак вільного продажу в момент укладення угоди на квартирі не має бути обтяжень. Але це не завжди так. За наявності обтяжень продаж вже варто ідентифікувати як вільний, але з обтяженнями.
Наприклад, якщо продається житло, що здається квартирантам, а термін оренди на момент укладання угоди не закінчено. В такому випадку продавець і покупець можуть домовитися, що новий власник переоформить договір оренди на себе, дозволивши мешканцям орендувати квартиру на обумовлених раніше умовах до закінчення терміну дії угоди. Але з тієї причини, що продавець реалізує квартиру, і звільняє її, не підшукуючи паралельно варіант натомість – це все одно вільний або прямий продаж. А вже за наявності нюансу з орендарем його варто назвати прямим з обтяженнями.
Факт наявності обтяжень та терміни, коли вони будуть зняті прописують у договорі купівлі-продажу.
Плюси й мінуси вільного продажу квартири
Вільний продаж квартири має на увазі мінімум обставин, що впливають на зривання або затягування угоди. Її плюси пов'язані з цим.
Переваги вільного продажу
- Оперативність укладення угоди Не потрібно чекати, доки продавець знайде собі нерухомість замість квартири, яку продає. Сторони відразу після завдатку готують документи і відразу укладають договір купівлі-продажу.
- Елементарність проведення операції В рамках прямого продажу в схемі відсутні інші договори й учасники. Вам досить перевірити продавця та об'єкт за реєстрами, переконатися у відсутності третіх осіб, які могли б пред'явити права на нерухомість.
- Мінімум ризиків невдалої угоди Тут відсутні треті особи, тому ситуація залежить від двох сторін. Тому знижується ймовірність відмови або неможливості укладення договору.
Недоліки вільного продажу
- Ризик зв'язатися з альтернативною угодою все ж є Вільний продаж квартири виглядає привабливо, адже покупцеві не потрібно чекати й ставати учасником складної схеми. Цим можуть скористатися продавці, не повідомляючи про плани здійснити альтернативну операцію. Підписавши попередній договір та взявши завдаток, вони можуть почати швидко шукати варіант квартири на заміну. Терміни можуть затягнутися, а покупцеві будуть говорити, що це пов'язано з оформленням паперів.
- Імовірність обтяжень Вільний продаж квартири та ще й без обтяжень зустрічається рідко. Зазвичай тут є додаткові моменти, які потрібно врахувати. Це важливо, якщо до житла мають відношення неповнолітні. Якщо під час альтернативного продажу відразу купується нова квартира, і органи опіки та піклування дають на це згоду. То тут інтереси дитини мають бути відшкодовані шляхом оформлення іншого житла.
Як позбутися від ризиків
Щоб не допустити прикриття альтернативної угоди під виглядом прямої та інші ризикові ситуації, в разі придбання квартири, зробіть наступне:
- в договорі завдатку вкажіть конкретні терміни укладення угоди;
- в обов'язки пропишіть необхідність звільнити квартиру продавцем;
- переконайтеся, що у продавця є інше житло для переїзду;
- перевірте, чи нема у квартирі неповнолітніх, а якщо вони є, то переконайтеся в наявності дозволу органів опіки й піклування для проведення операції.
Виходить, що вільний продаж – це угода між двома сторонами, яка не залежить від третіх осіб та обставин. В результаті процедура проводиться простіше й швидше за альтернативну, а ризики тут також нижче.