Как объединить две квартиры в одну

Популярный способ сделать обычное жилье в многоэтажке просторным и открытым – объединить две смежные квартиры. Такой вариант расширения жилплощади нередко применяется для создания двухуровневого жилого пространства, пентхаусов. В этом случае объединяются квартиры, находящиеся друг над другом. Перепланировка такого масштаба определяется как реконструкция. Разберемся, как провести ее правильно.

Что такое объединение квартир

Объединение квартир в многоквартирном доме в одну в типовом доме – достаточно редкий вид перепланировки. Однако такая идея порой приходит в голову собственникам жилья, которые приобрели квартиры на смежных этажах или квартиры, расположенные рядом друг с другом. Объединение квартир в многоквартирном доме в одну жилую площадь имеет несколько вариантов. Чаще всего встречается объединение квартир, расположенных рядом, по горизонтали или же по вертикали, если квартиры расположены одна над другой.

Объединение квартир представляет собой тип перепланировки, при котором не просто проводятся строительные работы и меняется внутренняя конфигурация объектов недвижимости, но и присваивается им общий почтовый адрес. Владельцу предстоит не только получить новый техпаспорт на жилье, но и ввести его в эксплуатацию как объект строительства, заняться переоформлением права собственности, объединением лицевых счетов и другими вопросами.

Преимущества и недостатки объединения квартир

Этот вариант перепланировки актуален в следующих случаях:

• в квартире будет проживать большая семья, для которой обычное жилье с 1-2 спальнями и 1 санузлом будет тесным;
• владелец стремится обзавестись просторной, функциональной недвижимостью с несколькими спальнями, гостиной, домашним кабинетом, гардеробной и т.д., но не имеет возможности или желания покупать загородный дом;
• хочется создать уникальный, просторный интерьер в трендовом стиле в стенах типовой застройки;
• появляется возможность улучшения жилищных условий путем покупки соседней квартиры.

Наряду с этим квартировладельцы, решившие объединить жилплощадь, могут столкнуться с неудобствами в следующих случаях:

• в семье есть дети, которые вскоре планируют жить отдельно, а обеспечить их другой жилплощадью вы не в силах;
• неуверенность в материальном положении, в случае ухудшения которого вы не сможете оплачивать коммунальные платежи за просторное жилье, а при наличии двух отдельных квартир, вы сможете сдавать в аренду одну из них;
• отсутствие материальных средств и времени на оформление и проведение работ по реконструкции.

Если в большом городе подобрать просторную квартиру в 150-200 кв.м не проблема, то в небольших районных или даже областных центрах найти подходящий вариант достаточно трудно. Поэтому в таких случаях покупка двух смежных квартир и их объединение может быть единственным возможным способом обзавестись просторной жилплощадью.

Можно ли объединять квартиры без разрешения

Даже при достаточно свободных нормах законодательства касательно перепланировки жилья, которые не подразумевают оформление разрешительных документов на большинство работ, проводить реконструкцию без них нельзя. Летом 2017 года за строительство без разрешения введены новые штрафы.

За незаконное строительство ввели новые штрафы

Вмешательство в несущие конструкции или инженерные коммуникации в многоквартирном доме без соответствующих разрешений обойдется нарушителю в 17 000-25 000 грн (ст.96 Административного кодекса). Кроме того, эксплуатация реконструированного объекта без ввода , выльется в аналогичную сумму. Унаследовать, зарегистрировать право собственности или заключить любую сделку в отношении незаконно измененной недвижимости не получится.

А если противоправные действия повлекут негативные последствия типа ухудшения состояния или разрушения дома, здесь уже будет иметь место криминальная ответственность (ст.275 Уголовного кодекса). Поэтому объединять квартиры без разрешения – неоправданный риск.

Как узаконить строительные работы в квартире

Если уже так случилось, что вы вмешались в конструкцию дома без разрешения, все это можно попытаться узаконить, но предварительно оплатив солидные штрафы за административные правонарушения. Для решения вопроса обратитесь в ЦПАУ с соответствующим заявлением, правоустанавливающими документами и новым техническим паспортом. Его можно заказать в государственном или частном БТИ. Вам также понадобится разрешение балансодержателя.

Как узаконить перепланировку в квартире

Если окажется, что строительные работы недопустимы, повлекли нарушение безопасности и негативно повлияли на техническое состояние дома, вас заставят вернуть квартиры в первоначальный вид.

Способы объединения квартир

Существует два пути объединения жилого пространства: вертикальный (квартиры расположены на разных этажах); горизонтальный (квартиры находятся на одном этаже). Рассмотрим особенности каждого способа:

Объединение квартир по вертикали

Этот подход поможет вам реализовать более креативные и интересные идеи обустройства пространства, например, создать второй свет, за счет которого квартира обретет черты величия и расширится визуально.

Если изначально квартиры компактные, такой способ объединения пространства может быть не столь удобным и рациональным, так как здесь вам придется задействовать площадь под лестницу на второй этаж, а создание просторного, открытого жилого пространства становится затруднительным.

Двухуровневая квартира отличается функциональностью. Верхний этаж можно задействовать под спальни, детские, игровые комнаты, расположить там рабочий кабинет. Внизу оптимально разместить гостиную, кухню со столовой. Возможно также хватит места для гостевой комнаты.

Лестницу можно использовать не только как конструкцию для объединения этажей, но и сделать на ней акцент, как на эстетическом элементе интерьера. Если вы задействуете верхний этаж дома, можете сделать выход на крышу, обустроив там террасу и превратив квартиру в пентхаус.

Объединение квартир по горизонтали

При объединении квартир на одном этаже есть свои преимущества:

• можно создать максимально открытое жилое пространство (при условии, что позволяет расположение и состояние несущих стен);
• из-за отсутствия ступенек недвижимость остается удобной для пожилых жильцов и людей с ограниченными возможностями;
• отпадает необходимость затрагивать межэтажные перекрытия, что упрощает строительные работы.

Горизонтальная перепланировка оптимально подходит для объединения двух небольших или средних квартир.

Рекомендации при объединении квартир

Этот способ перепланировки позволит вам создать стильное и просторное современное жилье даже в хрущевке. Но чтобы результат максимально оправдал ожидания, стоит соблюдать следующие правила.

Не убирайте то, что может оказаться нужным в будущем

По возможности не демонтируйте полностью ненужные на данный момент коммуникации. Поставьте заглушки и закройте их гипсокартонными конструкциями. За счет этого вы сможете легко и просто вернуть все в прежний вид, или сделать очередную перепланировку.

Не спешите закладывать второй вход

Вторая дверь послужит запасным выходом или через нее будет удобнее заносить стройматериалы, мебель в отдаленную часть квартиры, особенно, если ремонт проводится поэтапно.

Оставьте два санузла – это удобно и гигиенично

Второй санузел в просторной квартире не будет лишним, особенно если здесь проживает большая семья, или вас регулярно навещают друзья и родственники. Одну ванную комнату можно сделать гостевой, а другой будут пользоваться исключительно жильцы.

Как улучшить свое жилье? Варианты и методы перепланировки

Кроме того, санузел у входа станет удобным для использования, когда вы только зашли с улицы. Здесь не обязательно ставить ванну, можно ограничиться душем. В этом помещении делайте акцент на практичности. А вот в основной ванной комнате, расположенной вглубь квартиры, в первую очередь стоит позаботиться о комфорте.

Извлеките из перепланировки максимальный эффект

Если между квартирами установлена стена, которую демонтировать полностью нельзя, но хотелось бы, ситуацию спасут подпорные конструкции типа колонн или столбов. Так вы сможете не только максимально расширить пространство, но и добавить в него элемент оригинальности. Такие конструкции при качественной стилизации становятся украшением любого интерьера.

Избавляйтесь от тесного пространства путем переоборудования кухни и гостиной в студию, соединения компактной ванной и туалета в общий санузел. Можно также убрать узкий, небольшой коридор, расширив за счет него жилое пространство или кухню. Добивайтесь удобства распределяя жилплощадь таким образом, чтобы в одной части квартиры находились комнаты для отдыха, спальни, детская, кабинет, а в другой – помещения для приема гостей, семейного отдыха, готовки еды.

Создайте правильное освещение

Если в небольших комнатах по отдельности вам хватало подвесных люстр, то после объединения их в одно пространство такое освещение может оказаться не столь практичным. Поэтому продумайте изначально, сколько вам нужно света в конкретном помещении, посоветуйтесь с дизайнером. Может быть, помимо люстры нужно будет предусмотреть точечные светильники, бра, торшеры и др. Вопрос необходимо решить до проведения отделочных работ.

Экспериментируйте с меблировкой

Если в небольшой квартире практически всегда мебель приходится ставить под стенами, то объединив пространство, у вас появляются новые возможности, которыми стоит воспользоваться.

Интерьер спальни в светлых тонах

Отходите от консервативных, традиционных приемов обустройства жилья. Так вы сможете сделать его не только оригинальным, но и рационально зонировать пространство. Если сами затрудняетесь решить эту задачу, обратитесь за помощью к дизайнеру.

Объединение квартир на этапе строительства

Приобретая недвижимость на первичном рынке, появляется возможность уменьшить заботы в отношении процедуры объединения жилплощади. Кроме того здесь, в отличие от вторички продажа двух квартир, расположенных рядом или друг над другом, актуальна для любого строящегося дома. Если вы инвестируете в строящийся объект, поинтересуйтесь у застройщика возможностью создания необходимой для вас планировки в ваших будущих квартирах.

Какую планировку в новостройке предпочесть

В таком случае вы получите недвижимость с желаемой конфигурацией уже на стадии сдачи дома в эксплуатации. Дополнительные действия по ее переоборудованию и переоформлению производить не придется. Кроме того, вы будете уверены в безопасности и соответствии квартиры строительным нормам.

Этапы объединения квартир в построенном доме

Если же имеете дело со вторичным рынком или интересующие вас застройщики не практикуют индивидуальный подход к планировке жилья инвесторов, объединять квартиры придется самостоятельно.

Создание проекта

С самого начала необходимо узнать, есть ли возможность это выполнить. Экспертизу и разработку проекта можно заказать в любой профильной лицензированной компании, но обратите внимание на ее опыт и репутацию.

Как оформить разрешение

При проведении строительных работ в доме с незначительными последствиями для законности таких действий достаточно уведомить об этом Госархстройинспекцию (ГАСИ), подав декларацию. На объектах среднего класса последствий, к которому относятся квартиры в многоэтажках, проводить строительные работы по их объединению можно получив разрешение. Для этого обратитесь в разрешительный орган через Центр предоставления административных услуг (ЦПАУ) со следующими бумагами:

• заявление и согласия совладельцев жилья;
• проект и технические заключения на вмешательство в несущие конструкции;
• копии правоустанавливающих документов;
• копии документов, подтверждающих личность заявителя;
• согласие балансодержателя дома;
• копии документов об исполнителе работ и технадзоре.

Перечень документов на проведение строительных работ в многоэтажном доме установлен статьей 37 Закона «О регулировании градостроительной деятельности» и Постановлением №466 от 13.04.11.

Начало и проведение работ

Госорган обязан дать согласие или отказать в перепланировке на протяжении 10 дней после подачи документов. Если он этого не сделал, официально обратитесь в Госархстройинспекцию с просьбой принять меры в отношении вашего запроса. Отсутствие разрешения или отказа в течение следующих 10 дней означает, что вы можете приступать к работам без предоставленного документа.

Реконструкцию квартиры должен проводить подрядчик, которого владелец жилья указал при оформлении разрешительных документов. Объединяя жилплощадь, стоит отказаться от спорных, противоречащих строительным нормам решений и соблюдать следующие рекомендации:

• проделывать проемы в несущих стенах в строгом соответствии с проектной документацией;
• не переносить ванные комнаты и кухни над жилые помещения;
• не затрагивать общедомовое имущество без соответствующего разрешения и согласия других квартировладельцев в доме.

С чего надо начинать ремонт квартиры в новостройке

При наличии таких нарушений ввести недвижимость в эксплуатацию без проблем не получится. Если вы желаете при объединении квартир полностью убрать между ними стену, то она должна быть не несущей. В многоэтажных домах это встречается достаточно редко.

Ввод объекта в эксплуатацию

Перед завершающим этапом оформления нового объекта недвижимости нужно провести его техническую инвентаризацию и создать новый техпаспорт. Заказать эти работы можно в частном или государственном БТИ.

Согласно новым правилам ввода в эксплуатацию объектов строительства (ст.39 Закона «О регулировании градостроительной деятельности»), при объединении квартир основанием для проведения процедуры будет декларация об окончании работ.

Переоформление объединенных квартир

Правила оформления права собственности на созданный объект недвижимости путем объединения квартир регламентированы пунктом 54 Постановления №1127. Именно после регистрации права собственности реконструкцию можно считать законченной. Для этого обратитесь в регистрационную службу через ЦПАУ, предоставив следующее:

• документы, подтверждающие право собственности;
• техпаспорт;
• документ о вводе объекта в эксплуатацию.

Если вы не единственный владелец квартиры, необходимо также предоставить согласия всех совладельцев. После регистрации права собственности вы получите выписку из госреестра.

Как переоформить квартиру

Оформив на квартиру новое право собственности, переоформите лицевые счета и заключите новые договора с обслуживающими организациями, предоставив каждой из них соответствующий пакет документов.