Покупка новостроя: договор купли-продажи имущественного права

Договор купли-продажи имущественных прав: что это и чем он отличается от обычного договора купли-продажи недвижимости.

Поделись новостью с другом:
Поделись новостью с другом:
Покупка новостроя: договор купли-продажи имущественного права

Застройщики нередко предлагают покупателям такой способ покупки собственного жилья, как договор купли-продажи имущественных прав. Многие скептически относятся к сделке такого рода. Рассмотрим преимущества и недостатки.

Договор купли-продажи имущественных прав: что это?

Для привлечения средств и инвестирования от физических и юридических лиц строительные компании в украинской нормативно-правовой базе предусмотрено несколько механизмов. Но многие застройщики не останавливаются на имеющихся вариантах и предлагают покупать собственную квартиру с помощью договора купли-продажи имущественных прав. Этот способ не идет вразрез с установленными законодательством запретами, хоть он сейчас в Украине и встречается довольно редко

Имущественные права – это субъективные права участников правоотношений, которые связаны с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с имущественными требованиями, возникающими между этими участниками в связи с обменом и распределением этого имущества.

В случае с договором купли-продажи имущественных прав на недвижимость – право владения, пользования и распоряжения квартирой, которая будет построена в ближайшем будущем, но не правом собственности. Рассмотрим определение недвижимости и вопрос тождественности между понятиями недвижимости и имущественных прав.

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения.

Комментарий юриста

Анастасия Сбоева, старший юрист Юридической фирмы «Патриот»

«Сама по себе правовая природа этого договора достаточно неоднозначна. Ведь у заказчика строительства до сдачи объекта в эксплуатацию и госрегистрации – право собственности возникнуть не может в соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса. То есть непонятно, как заказчик может продать квартиру, если права собственности на нее у него нет».

Как оформить договор купли-продажи имущественных прав

Таким образом имущественные права не равняются недвижимости.

Согласно Закону Украины «Об инвестиционной деятельности» (ст. 4, часть 3) инвестирование и финансирование строительства ограничивается фондами финансирования строительства, фондами операций с недвижимостью, институтами совместного инвестирования, выпуском целевых облигаций. Но многие юристы считают, что договор купли-продажи имущественных прав вполне законен, так как в соглашении объектом выступают не квартира в новостройке, а имущественные права на нее. По сути, происходит «скрытая продажа» недвижимости с помощью различных инструментов и конструкций нормативно-правовой базы. При этом обходятся законодательно установленные запреты, скрывая истинную цель сделки, но в итоге закон не нарушается ни одной из сторон соглашения.

Как заключается договор купли-продажи имущественных прав?

пример договора купли-продажи имущественных прав

Пример договора купли-продажи имущественных прав

Форма договора купли-продажи имущественных прав

Договор купли-продажи имущественных прав составляется в письменной форме, при этом к его форме нет никаких специальных требований. В Гражданском кодексе Украины, статья 209, указывается, что он может заверяться нотариально по желанию сторон, так как этот тип договора не входит в список сделок, обязательных к регистрации в Украине. Государственная регистрационная служба с этим согласна.

Тем не менее настоятельно рекомендуем нотариально регистрировать подобную сделку, в противном случае те же органы регистрационной службы могут отказать в оформлении права собственности из-за отсутствия нотариального удостоверения сделки.

Преимущества и недостатки договора купли-продажи имущественных прав

Договор купли-продажи имущественных прав скрывает в себе немало особенностей, которые при недосмотре могут превратиться в серьезные проблемы для инвестора.

Минусы договора купли-продажи имущественных прав:


Как выбрать квартиру в новостройке: практические советы


Но большинство проблем, связанных с договорами купли-продажи имущественных прав, возникает из-за ненадежности застройщика.

Плюсы заключения подобной сделки:

минусы договора купли-продажи имущественных прав

Таким образом, минусов значительно больше, хотя и стоит отметить популярность этого вида договора на современном украинском рынке недвижимости.

На что обратить внимание при покупке имущественных прав на недвижимость

Перед подписанием документов и инвестирования средств в недвижимость, обратите внимание на следующие нюансы, которые являются крайне важными в подобной сделке.

Детали сделки в договоре о покупке-продаже имущественных прав

В договоре должны быть прописаны абсолютно все детали сделки:

Штрафные санкции и гарантии

Крайне важно, чтобы в договоре купли-продаже имущественных прав были прописаны действия касательно сроков и штрафных санкций в случае просрочки получения правоустанавливающих документов и невыполнения обязательств в принципе. Также там важно уточнить, что продавец гарантирует передачу имущественных прав только покупателю, а не третьим лицам.

Лучше, если в договоре помимо этого будет прописан порядок возвращения средств покупателю, если строительство в какой-то момент останется недостроем.

Разрешительные документы

Как и при любом другом типе сделки, перед заключением договора купли-продажи имущественных прав стоит проверить наличие разрешительных документов на объект строительства. А иначе могут возникнуть вопросы в момент получения правоустанавливающих документов. Только проверив все нюансы, вы сможете гарантировать себе безопасную сделку.

имущественные права

Жилые комплексы, которые используют в работе договор купли-продажи имущественных прав

Таким образом, можем подытожить, что договор купли-продажи имущественных прав – это одна из самых рискованных схем для приобретения недвижимости в новостройке. Тем не менее, если вы уверены в надежности и репутации заказчика и в договоре прописаны все вышеуказанные нюансы, то подобная сделка вполне может принести вам желаемое

Поделись новостью с другом:
На DOM.RIA ищут:

Интересные новости

сегодня 16:40 20
Компания Evrodim имеет для вас специальные предложения на дома в коттеджном городке «Лесное озеро».
сегодня 16:30 0
Открытие третьей очереди "Парковой Обитель" совпали с такой знаковой датой, как восемьдесят лет ЧАО "Мелиоратор"
сегодня 16:11 3
«Новопечерский Квартал N5» дарит покупателям квартир уикенд для двоих в престижном загородном комплексе под Киевом
наверх