Каждый из вариантов, представленных ниже, виден на этапе просмотра квартиры или проверки документов. Чтобы вложение денег в недвижимость не оказалось проигрышной идеей – будьте внимательны при покупке следующих квартир. В этом поможет наш текст и комментарии Константина Костелея (юрист с 20-летним опытом представительства в судах административной, общей и хозяйственной юрисдикцией всех инстанций).
Если в квартире живут несовершеннолетние дети, то стоит провести дополнительную проверку. Они могли не участвовать в приватизации жилой площади, но получить прописку. Это дает им право обратиться в суд для признания приватизации незаконной. Если правосудие оказывается на стороне детей, то им отходит часть вновь приватизированной жилплощади, которую вы купили, – и теперь вы не будете единственным собственником этого объекта недвижимости.
Говорит юрист: "Ни один законопослушный нотариус без Разрешения территориального органа опеки и попечительства не заверит сделку об отчуждении недвижимости, если в такой недвижимости есть доля (часть) несовершеннолетнего лица или лица, над которым обязательно в определенном законом порядке установлена опека или попечительство для постоянного ухода и защиты личных и имущественных прав.
Также следует различать факт проживания (регистрации) в квартире и право собственности на квартиру, потому что сама регистрация по адресу квартиры не влечет за собой возникновения права владеть, пользоваться и распоряжаться такой квартирой независимо от воли других лиц.Вам стоит проследить место выписки несовершеннолетних детей из продаваемой квартиры. Хоть эти функции и возложены на Опекунский совет, важно быть настороже. Случается, что детям некуда въезжать после выписки, и это называется ухудшением жилищных условий детей. В этом случае по закону они имеют полное право пользоваться проданной (уже вашей) квартирой до своего совершеннолетия".
Пошаговая инструкция по покупке квартиры
Подобная ситуация складывается при покупке жилья у неблагополучной семьи. Дети (даже когда они живут в интернате) по закону претендуют на часть жилой площади своих родителей. Такая сделка аннулируется через суд.
Когда после продажи жилья престарелые люди остаются без жилой площади, они имеют право остаться жить в проданной квартире. Такая ситуация возможна в случае наличия договора пожизненного содержания. При этом пожилым людям не обязательно являться владельцами объекта недвижимости.
При покупке жилой площади следует проверить факт проживания в ней людей, стоящих на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. В случае недобросовестности или злого умысла они способны аннулировать сделку купли-продажи заявлением о том, что в этот момент были невменяемы.
Даже, когда сам продавец по документам является владельцем, уточните, а принадлежат ли ему все 100% недвижимости. В противном случае должно быть оформлено нотариально заверенное согласие от всех владельцев, даже в случае владения 2-3%.
Подобный механизм работает с квартирами, приобретенными в браке. Без нотариально оформленного согласия супруга сделка будет недействительна.
Говорит юрист: "Указанная общая норма не применяется к имуществу супругов, потому что специальная норма Семейного кодекса Украины, предусматривает, что все имущество приобретенное супругами в браке является общин совместным имуществом супругов, независимо от того, кто внесен в установленном порядке в Государственный реестр в качестве собственника"
Стоит остерегаться квартир, в которых владелец получил ее по наследству (особенно недавно). Уточните о прочих претендентах на наследство. Это довольно серьезное препятствие, так как в случае обращения любого из наследников в суд и запроса пересмотра решения (и суд примет его ходатайство), вы лишитесь квартиры или ее части.
Доверенность не является документом, на основании которого покупается квартира. Требуйте у такого «владельца» личной встречи с реальным хозяином недвижимости.
На встрече с хозяином уже можно будет договариваться о сделке. Вам в этом отказывают? Лучше поискать другой вариант.
Говорит юрист: "Опасность заключения сделки на подобных условиях заключается в том, что добросовестный покупатель не знает и не может знать, каким образом поверенный получил указанную доверенность".
В документах на право владения посмотрите дату, когда была куплена квартира. Маленький срок должен вас насторожить по нескольким причинам:
Ни один из этих вариантов нельзя назвать радужным, так что если вы видите, что хозяин квартиры стал таковым совсем недавно – лучше найти другой объект покупки.
Когда владелец квартиры настойчиво предлагает продать вам квартиру, используя вместо стандартного договора купли-продажи – договор дарения, стоит серьезно задуматься, так как подобная сделка несет для покупателя определенные риски (отчуждение в результате судебного решения без возврата денежных средств и т.д.)
Говорит юрист: "Подобная сделка между лицами, не состоящими в родственных отношениях, в 99 случаях из 100 является мнимой, т.е. стороны по одним им известным причинам пытаются скрыть за ней банальную куплю-продажу".
Обязательно требуйте, чтобы на момент сделки у продавцов на руках была форма-3, выданная паспортным столом. В ней указываются все жильцы, зарегистрированные в квартире.
Нормативно закреплены следующие формы документа о составе проживающих в квартире, в зависимости от цели получения такой справки:
Как найти квартиру или дом в реестре имущества – пошаговая инструкция
Чтобы обезопасить себя от внезапного возвращения временно выписанных жильцов из МЛС, армии и прочего, попросите помимо формы-3 полную выписку с историей регистрации по этому адресу.
После этого стоит проверить, не является ли квартира предметом судебных споров. В этом вам поможет Единый реестр судебных решений. В любом случае, без консультаций юриста не обойтись.
