Как продать ипотечную квартиру

Чистая сделка купли-продажи недвижимости с обременением (задолженность, аренда, залог, несогласие совладельца) — сложный процесс.

Владелец не может передать право собственности без согласования с банком. Большинство договоров на ипотеку ограничивает право продавать или дарить жилье, до погашения задолженности или без согласия кредитора. Если есть возможность выплатить кредит до продажи квартиры — выплатите. Это облегчит и ускорит процесс передачи права собственности.
Если возможности нет — используйте один из четырех способов продажи квартиры в кредите, разрешенных гражданским кодексом Украины:

Одновременно с поиском покупателя заявите в банк о желании продать жилье. Укажите причину досрочного погашения задолженности (переезд, состояние здоровья, смена места работы или увольнение, тяжелые финансовые условия). Укажите в объявлении (предупредите потенциального покупателя) — квартира обременена ипотекой. Разрешение банка — обязательная стадия сделки. Учтите, банк должен оценить и одобрить платежеспособность покупателя. Выпишите себя и жильцов из квартиры. Оформите договор задатка с указанием общей суммы сделки и порядка расчетов. Получите сумму задатка — она равна ипотечному долгу. Заверьте договор нотариально, с указанием обязательств продавца.
Оставшиеся деньги получите после выплаты ипотеки — с депозитной ячейки. После подписания договора и закрытия кредита, покупатель передает текущему владельцу право использовать депозит. Ипотечную задолженность тоже можно покрыть с помощью депозитной ячейки. Продавец с покупателем должны лично присутствовать в банке в момент погашения кредита. Сотрудник банка выдает справку снятия задолженности и закладную. Сотрудник банка с продавцом посещает «Держреєстр» и заявляет о покрытии задолженности. Порядок и время снятия обременения уточните в конкретном банке и в Госреестре. Для снятия обременения нужны:

Госреестр поставит штамп снятия обременения после подтверждения факта выплаты ипотеки. Продавец завершает обязательства договора купли-продажи законной передачей права собственности. Покупатель — передачей оплаты в полном размере.

Процедура аналогична продаже за наличные. Банк, как заинтересованное лицо, самостоятельно ищет подходящего покупателя — способного предложить минимальную и достаточную сумму покрытия ипотеки. Обратитесь в банк с просьбой продажи и обоснуйте желание. Подпишите предварительное соглашение, подготовленное банком и нотариально заверьте. Для расчетов воспользуйтесь банковскими депозитными ячейками. Заключите договор купли-продажи, зафиксируйте факт передачи права собственности в Госреестре. Получите деньги, передайте жилье покупателю.

Редкий трудоемкий случай. Узнайте размер дебетовых (личных) и кредитных (выданных банком) средств на покупку. Если дебета хватает для покрытия вашей ипотеки — это подходящий покупатель. Заявите в банк о желании продать жилье, с обоснованием причины. Составьте и нотариально заверьте договор задатка — сумма равна задолженности продавца перед банком. После оплаты ипотеки, банк выдает закладную. Продавец с представителем банка (и справкой о закрытии кредита) обращается в Госреестр — чиновник снимает обременение и заверяет процесс печатью. Выпишите себя и жильцов из квартиры. Возьмите выписку из домовой книги. Закажите оценку недвижимости. Передайте покупателю документы:

Продавец с покупателем подает документы в банк для одобрения. После сделку купли-продажи нужно зарегистрировать в Госреестре.

Банк должен одобрить нового заемщика для переоформления кредита. Подпишите подготовленное банком соглашение перевода долга на покупателя. Квартира остается в залоге. Покупатель может оформить выкуп кредита у одного банка другим — для снижения процентов. Покупатель оформляет нужную сумму в кредит и переводит квартиру с одного договора на другой. Процесс нужно согласовать с двумя банками и оформить документы. P. S. Несмотря на сложность процесса, продажа ипотечного жилья — распространенная практика. Правильно оцените риски или закажите услугу юриста, специализирующегося на недвижимости, — и сделка завершится успешно.