Покупка квартиры: кто не успел, тот не опоздал

Вопрос покупки жилья для жителей Украины особенно актуален в преддверие грядущего года. Те, кто накопил деньги на покупку квартиры, жаждут «выпить шампанского», а не остаться в проигрыше.

Поделись новостью с другом:
Поделись новостью с другом:
рынок недвижимости
Но рисковать все равно придется: вероятность много потерять или выиграть находится на уровне подброшенной монеты. Вместе с тем, выбор есть всегда.

Неактивная активность

События в мировой экономике усилили свою негативную динамику и, хотя это и было предсказуемо, но точные сроки таких тенденций предугадать было сложно.

Эксперты сегодняшнюю активность рынка недвижимости Украины характеризуют схожими эпитетами: «вялый», «слабый», «скорее мертв, чем жив». Вместе с тем, количество транзакций в декабре 2011 года увеличилось. «Это обусловлено волнениями по поводу нового законодательства о регистрации прав на недвижимость и обычным психозом населения перед новым годом. В целом, об оживлении рынка недвижимости говорить не приходится», - говорит Наталья Наумец, генеральный директор, юрист ООО «Консультационный центр недвижимости, оценки и права» (г. Киев).

Цены выбрали стабильность

Если рассмотреть динамику роста цен на недвижимость в предыдущие годы, то можно понять, что цены были нестабильны: то падали, то поднимались. Что касается текущего года, юристы говорят об относительной стабильности.

«Нельзя сказать, что цены подвергались каким-то значительным скачкам, в основном, на протяжении года наблюдалась стабильность», - рассказала старший юрист компании «Василь Кисиль и Партнеры» Наталья Доценко-Белоус.

В компании «Консультационный центр недвижимости, оценки и права» колебания цен за текущий год в разных секторах рынка недвижимости оценили в пределах 3-10%. «Если говорить об усредненной цифре – цены за год в жилом секторе упали на 7%», - уточнила генеральный директор компании Наталья Наумец.

По информации консалтинговой компании Knight Frank, показатель годовой динамики цен на жилую недвижимость в стране на начало октября 2011 года составил минус 8,4% по сравнению с аналогичной датой 2010 года.

В свою очередь, девелоперы говорят, что в нынешнем году «первичка» знает себе цену. «Цены на качественное жилье, которое внушает доверие, немножко выросли. Что касается вторичного рынка, стоимость квартир практически не изменилась даже в столице Украины», - рассказал Александр Немтырев, руководитель Департамента маркетинга и рекламы ЖК «Комфорт Таун» компании «К.А.Н. Девелопмент».

Вместе с тем, подорожание, в основном, коснулось наиболее элитного сегмента жилья. «В 2011 году стоимость квартир премиум-класса выросла в среднем на 5%, на квартиры бизнес-класса оставалась стабильной, и на квартиры эконом-класса снизилась в среднем на 4%», - отметил коммерческий директор девелоперской компании «НЕСТ» (ПАО «Недвижимость столицы») Константин Браво.

По словам эксперта, сейчас на рынке жилой недвижимости наблюдается сезонная активность покупателей в связи с новогодними акциями. «Это могут быть существенные скидки на квартиры или разные дополнительные бонусы в виде паркинга в подарок, квартплаты на год в подарок, всевозможных дисконтных программ, которые позволяют существенно экономить на ремонте и т. д.», - подчеркнул Константин Браво.
Стоит отметить, что на сегодня, согласно расценкам холдинговой компании «Киевгострой», стоимость 1 кв. м в новостроях столицы стартует от 8400 грн. до 16623 грн.

Цены будущего

Потенциальные покупатели зачастую ожидают снижения цен на жилую недвижимость, а продавцы – их роста. Тем, кто не успел или не успевает решить квартирный вопрос в нынешнем году, отчаиваться не стоит. В ближайшем будущем эксперты подорожание жилья не прогнозируют. Вместе с тем, не приходится и надеяться на существенное снижение цен.

«Доходы населения в абсолютном большинстве отраслей были скорректированы на валютную разницу трех прошлых лет, поэтому дальнейшие изменения будут плавными, сравнимыми с официальной инфляцией. А при отсутствующем росте ипотечного кредитования этот фактор остается самым весомым», - рассказал Константин Браво.

По словам юриста Натальи Наумец, в будущем году цены на недвижимость будут снижаться пропорционально инфляционным процессам: падению гривны в отношении к доллару. «Мой личный прогноз – при условии относительной стабильности экономики – приблизительно 10% за следующий год», - прогнозирует эксперт.

Подорожание в следующем году будет наблюдаться разве что на квартиры в новостроях, относящиеся к элит- и бизнес-классу. По итогам года они должны подорожать примерно на 3-5% и 3% соответственно. В то же время недорогое жилье еще подешевеет и цена на него опустится на 3-4%. Такой прогноз озвучила директор по развитию компании Knight Frank Наталия Пронина во время киевского форума по коммерческой и жилой недвижимости Real Estate Forum.

Эксперт также акцентировала внимание на том, что описываемые явления относятся к ситуации, при которой вторая волна кризиса не наступит. Также она отметила возможность роста цен в большинстве сегментов на уровне инфляции и «динамичность» изменений.

Кроме того, аналитики компании отдельно выделили период проведения «Евро-2012», поскольку в это время внимание потенциальных покупателей недвижимости будет отвлечено от совершения сделок. Вместе с тем, по завершению футбольного чемпионата динамика развития рынка должна восстановиться.

БТИ остается зимовать

Некоторые опасения риелторов относительно вектора развития рынка недвижимости в 2012 году не оправдались. Многие украинцы, которые планировали решить все свои вопросы до создания нового регистратора недвижимости «Укргосреестра», не успели выстоять в очередях. Уже 9 декабря полномочия БТИ продлили еще на год – до 1 января 2013 года. В связи с этим, критические прогнозы о ситуации на рынке на январь 2012 года полностью утихли.

В первую очередь, тайм-аут в «регистрационной реформе» объясняется необходимостью выработки соответственной правовой базы и новых процедур. Кроме того, нужно разобраться, какое именно ведомство займется данным вопросом.

Юристы советуют решать вопрос с покупкой недвижимости по мере надобности. «За 2012 год новую систему регистрации отладят, поэтому бояться коллапса по этому вопросу в 2013 году не стоит», - говорит Наталья Наумец.

По мнению эксперта, новая система призвана усовершенствовать порядок регистрации прав на недвижимость в Украине, и облегчить получение пакета документов для операций с недвижимостью. Если это произойдет, то это будет шагом вперед в развитии законодательства Украины.

Юрист Наталья Доценко-Белоус отмечает, что действующая сегодня система регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества является несовершенной. «Вместе с тем, кто заинтересован во вложении средств в недвижимость в текущем году, лучше это сделать сейчас т. к. в 2013 году понадобится какое-то время, чтобы система заработала как слаженный механизм», - считает эксперт.
Просторное жилье станет роскошью

Желающим приобрести просторные квартиры и не попасть под налог на роскошь, который планирует ввести Министерство социальной политики, придется делать ставку на объекты площадью до 200 кв. м или же индивидуальные дома не более 400 «квадратов». При этом ставка налога составит 2% от минимальной зарплаты за 1 кв. м.

Вместе с тем, как сообщила в ходе «круглого стола» советник министра социальной политики и труда Светлана Воробей, сейчас рассматривается предложение снизить порог до 300 кв. м и 150 кв. м. на дома и квартиры соответственно.

Помимо элитных квартир и домов, налогом планируется облагать яхты, мотоциклы, вертолеты и т.д. Правда, дискуссии о том, что именно считать роскошью, длятся до сих пор.

Кредит – тоже роскошь


Оплатить стопроцентную стоимость квартиры далеко не по карману большинству граждан Украины. Если раньше недвижимость покупалась как за счет частных средств (денег на руках у населения), так и банковских кредитов, то сейчас банки практически не кредитуют приобретение жилья.

«В Украине складывается парадоксальная ситуация. С одной стороны существует неудовлетворенный спрос на недвижимость, с другой – отсутствие адекватного предложения. В настоящее время средства в недвижимость практически не инвестируются частными инвесторами. Банки также очень вяло выдают ипотечные кредиты. Отсюда застой на рынке недвижимости», - комментирует член правления директор по маркетингу и персоналу «НАДРА БАНКА» Анатолий Шеремета.

А вот банки сейчас не спешат раздавать кредиты направо и налево. На сегодняшний день 90% желающих взять ипотечный кредит получают отказ. Еще летом текущего года этот показатель был порядка 30%.

Что касается первичного рынка, по информации ТМ «Кредитная консультация», на сегодня ни один банк не предоставляет кредиты, если застройщик не аккредитован в банке либо банк не является деловым партнером застройщика. Поэтому при поиске программ кредитования на «первичном рынке» нужно исходить не от банка, а от застройщика. Крупные игроки рынка на сегодня имеют около 2-3 банков-партнеров.

Если говорить о ситуации на рынке кредитования недвижимости в целом, наличие программ на покупку жилья декларируют многие банки — как государственные так и коммерческие.

Вместе с тем, на сегодня банки готовы кредитовать только самых благонадежных клиентов. «До кризиса заявки на кредиты удовлетворялись в большинстве случаев. После финансового кризиса банки ужесточили подход в оценке финансового состояния заемщика, что и привело к большому количеству отказов в кредитных заявках на приобретение недвижимости», - пояснил директор ТМ «Кредитная консультация» Андрей Половченко.

Как рассказал директор департамента управления розничными продажами АО «Эрсте Банк» Виталий Позняк, на сегодня банк кредитует только прозрачных заемщиков с достаточным уровнем официально подтвержденных доходов, которые в состоянии внести первоначальный взнос от 30% стоимости.

«Из-за отсутствия возможности привлечения длинных денег по гарантированной ставке кредитные учреждения не могут опустить процентную ставку, и вынуждены перекладывать эти риски на клиента, а поскольку продукт тогда становится неконкурентным – отказываются от его продаж», - прокомментировал Анатолий Шеремета.

Таким образом, учитывая ситуацию на рынке, в настоящее время кредитование не является доходным направлением для банков, а рисковать приходится покупателю.

В целом индикаторами ситуации будут мировые тенденции. Если рынок недвижимости, в частности, ипотека активизируются, то это найдет отражение и на отечественном рынке.

Поделись новостью с другом:
На DOM.RIA ищут:

Интересные новости

Начались выплаты участникам программы «теплые кредиты»
сегодня 16:12 291
Госэнергоэффективность начала возмещения по «теплым кредитам» населению и ОСМД. Уже выплачено 4,4 млн грн участникам программы в апреле.
сегодня 15:39 52
В Оболонском районе Киева открылся новый жилой комплекс «Вышиванка», построенный корпорацией «Укрбуд».
Перепланировка трехкомнатной квартиры: 5 вариантов
сегодня 14:35 35
Способы перепланировки трехкомнатной квартиры. Как сделать просторное жилье удобнее и функциональнее в зависимости от потребностей жильцов?
наверх