Вся правда о рынке недвижимости Киева

Много говорится о том, что строительство – главный инструмент для выхода из экономических кризисов, проверенный временем. И это справедливо. Но от того, как использовать инструмент многое зависит. Молотком тоже можно: и дом строить, и на тараканов охотиться.

Поделись новостью с другом:
Поделись новостью с другом:

Необходимо определиться, чего мы хотим достичь, чего мы МОЖЕМ достичь и что мы будем делать для этого. Если стоит задача, как всегда, собрать денег, то можно даже не начинать: рынок недвижимости сегодня – это уже «дохлая корова», которую доить нет смысла. Какой эффект мы надеемся получить от государственного регулирования строительного рынка в частности и рынка недвижимости в целом?

Какова роль государства в нынешних условиях с точки зрения специалистов, являющихся весомой частью инфраструктуры рынка недвижимости? Попробуем ответить на эти вопросы.

Бытует мнение, что для того, чтобы вернуть рынку ликвидность, необходима помощь, в основном деньгами, после чего все проблемы решатся сами собой. Без них (денег), конечно, никуда, но я считаю – это не самое главное сегодня.

Сформулирую три наиболее важных тезиса.

Тезис 1. Внутренний рынок.

Развитие внутреннего рынка – главная задача любой развивающейся страны. Если мы говорим о рынке недвижимости, то мы должны понять свою маркетинговую позицию: что мы строим, для кого мы строим. Сегодня за банальную квартиру мы предлагаем нашему потенциальному покупателю отдавать половину создаваемого им в течение 25 – 40 лет продукта, при этом предлагаем ему растить детей и просыпаться с улыбкой на лице. 50 процентов создаваемого продукта мы уже официально забрали у гражданина фискальными инструментами, 50 – возьмем за жилье, 30 – за коммунальные услуги. Не мало ли? Может еще по сусекам поскребем? Может предложить людям переехать в землянки, так как квартиры для украинцев – это слишком шикарно?

При разработке маркетинговой позиции необходимо отказаться от оценки недвижимости с помощью денежных единиц. Давайте измерять ее стоимость трудочасами или лучше трудогодами среднестатистического гражданина, который работает в реальном секторе отечественной экономики, производя реальный украинский продукт.

У меня складывается впечатление, что в период строительного бума вся недвижимость была маркетингово ориентирована на экспорт. Как выглядел портрет потенциального покупателя квартиры в Киеве? В основном – сотрудник иностранной компании (почти никто, кроме них, не мог показать достаточную «белую» зарплату в банке для получения ипотечного кредита). Кто потенциальные покупатели или якорные арендаторы строящихся торговых центров? Международные ритейлеры, известные мировые бренды. Кто финансист? Международная финансовая группа в лице местного банка. Иностранный строитель не пробрался на наш рынок только по одной причине – ему здесь показали, где «раки зимуют».

Мы все надеялись, что придет кто-то с большим кошельком и будет покупать шедевры, которые мы будем строить – это в лучшем случае. В худшем – мы нарисуем шедевры на большом рекламном плакате, и уже за одно это срубим прилично бабла.

Так, товарищи, жить нельзя. Недвижимость – это фактор производства, она бесполезна без остальных факторов: труда, предпринимательской инициативы, другого производственного капитала. Необходимо сформулировать, что мы будем делать с этой недвижимостью: что будем производить, продавать, покупать? Никто, кроме нас, эксплуатировать нашу недвижимость не будет, а вот завладеть ею могут. Ранее вся наша политика сводилась к одному – стимулировать философию рантье в поведении экономических субъектов: взял кредит, купил квартиру или офис – живи спокойно, недвижимость растет в цене. И на работу можно не ходить.

О том, что надо реально что-то производить, молчали. О том, что кредитами надо стимулировать отечественное производство вместо неадекватного, оголтелого потребления, да еще ориентированного на импорт, - об этом молчали. О том, что цены на жилье в Киеве выше, чем в Вашингтоне, притом, что ВВП на душу населения в шесть раз ниже, а доллар по покупательской способности переоценен в Украине в 2 раза, - об этом молчали.

Нам казалось, что новые офисные центры может наполнить средний класс. Только где он? При таком уровне ВВП не может быть среднего класса, потому что большинство нищее. Смешно, когда кто-то предлагает увеличить налоги, забывая, что перераспределять через бюджет на самом деле нечего. Мы слишком мало производим, а правительство умножает на ноль налоговую ставку.

Поэтому единственный путь к созданию внутреннего рынка – это создание национальный покупателей и продавцов. Для того чтобы люди покупали недвижимость, необходимо, чтобы в их распоряжении появились те блага, которые они смогут предложить в обмен на нее, цитирует ibud.ua. И если мы не хотим, чтобы квартира стоила сто трудолет, необходимо радикально взяться за среднюю производительность труда в Украине. Иначе скоро будем жить в землянках.

Тезис 2. Финансовая система.

С нашей финансовой системой тоже нужно что-то делать. Здесь можно очень много говорить: о необходимости дедолларизации рынков капитальных активов; о фискальном стимулировании; о процентных ставках. Которые существуют в развитых странах; о курсе гривны и паритете покупательской способности. Тема неисчерпаема.

Скажу о главном. Денежная система построена на кредите. Все развитые страны используют кредит для создания нового продукта. Если рынок нуждается в каком-либо продукте или стимулировании, то производителю выделяется кредит (если денег в бюджете нет, то их просто эмитируют, иногда пряча это за продажу казначейских облигаций неизвестному инвестору) для создания продукта, и по мере потребления рынком новосозданного продукта кредит возвращается. Обязательное условие такого механизма – безоговорочное целевое использование денежных средств.

Такие механизмы не вызывают сильной инфляции, так как эмитированные деньги обеспечены новым продуктом. В Украине не умеют пользоваться этим инструментом, в т. ч. по причине навязывания жестких ограничений со стороны международных финансовых институций, таких как МВФ. По какой-то причине МВФ не выгодно, чтобы в развивающихся странах использовали те же инструменты, которыми охотно пользуются развитые. Истинные причины этого наши дети узнают из учебников истории.

Скажу несколько слов о ипотеке. В Украине был и есть чрезвычайный спрос на кредиты. Почему мы не кредитуем капитальные активы в гривне – очень странный вопрос, особенно в разрезе национального интереса. Упустить эмиссионный доход из своих рук – главная ошибка наших олигархов. Если 16 лет не хватило на то, чтобы обеспечить торговлю на рынках капитальных активов в гривнах, то сколько еще времени нам понадобится? Или всю жизнь будем мириться с тем, что мы платим процент другому правительству за пользование бумажными деньгами?

Недавно услышал мнение одного из банкиров, что без нового закона, который упрощает процедуру изъятия залогового имущества, банкам скоро некого будет кредитовать. Так и не надо, уйдите с этого рынка, продайте эффективному конкуренту свои активы и освободите нишу тем, кто знает, кого и как кредитовать. Нужно честно признать, что дело не в отсутствии качественных клиентов, а в том, что отечественная банковская система показала свою несостоятельность. Банки и сегодня все еще не могут разобраться, кто производит реальный продукт, а кто надувает финансовые пузыри; кого можно кредитовать, а кого нет. Низкий уровень риск-менеджмента, финансовых диагностов, отсутствие контроля макроэкономического риска и, главное, тотальная коррупция – так выглядит сегодня украинский банк, даже с иностранным капиталом.

Ипотека под 30 % годовых – это шедевр, который войдет в экономическую историю с фамилиями главных «выдумщиков» в раздел «Как делать не надо». Понабираться депозитов под 22-24 % и сидеть с ними, как собака на сене, ожидая, что какой-либо потенциальный банкрот в отчаянии придет и возьмет кредит под 30 % годовых.

И вот уже кто-то заявляет, что необходимо снова разрешить валютное кредитование, забыв про грабли, которые так больно дали по голове всего два года назад.

Кредитная система будет нормально работать тогда, когда будет наблюдаться баланс между отечественными сбережениями и инвестициями. Привлекая к стимулированию отечественного потребления сбережения граждан и пенсионеров иностранных государств, мы ставим себя в кредитно-финансовую зависимость, т. к. не имеем возможности влиять на курс. Нас могут попросить отдать гораздо больше, чем мы взяли, и Национальный банк, как показала практика, будет бессилен что-либо сделать. Иностранные банки не упустят возможности сыграть против граждан Украины, чтобы перераспределить собственность в пользу иностранных структур, так как по факту являются их агентами на территории Украины. По большому счету вся история украинской ипотеки, которая началась в 2001 году – это история о том, как у нас купили нашу недвижимость дешево, потом продали нам же дорого, теперь же попросту изымают в пользу иностранных структур за долги.

Иностранные банки сами никогда не предложат выгодные для Украины продукты. Необходимо создать им эффективного конкурента, который своим примером покажет, как надо работать. Сегодня много разговоров о том, что нет «длинного» финансового ресурса для кредитования ипотеки, цитирует ibud.ua. В этих условиях регулятором может быть создан государственный ипотечный банк, который будет принимать у населения целевые (ипотечные) депозиты. Включается принцип: для того чтобы купить квартиру, необходимо накопить определенную сумму (30-50 % ее стоимости). То есть граждане накапливают сбережения на целевых депозитах, которые и являются ресурсом для кредитования тех, кто уже накопил достаточную для покупки недвижимости сумму, а также для кредитования строительных компаний. Чем дольше человек является держателем целевого депозита, и чем большую сумму он накопил для покупки недвижимости, тем ниже для него будет кредитная ставка по ипотеке (в идеале - на уровне ставки инфляции). Данный механизм успешно прошел апробацию в других странах и вывел их финансовые системы на передовой уровень. Важное условие для реализации такого алгоритма – целевое использование средств.

Когда 90 % потенциальных ипотечных заемщиков станут вкладчиками данного учреждения, когда миллиарды гривен депозитных вкладов перетекут из коммерческих банков в данный государственный ипотечный банк под более низкий процент (с учетом того, что в будущем можно будет получить более дешевый кредит), может быть тогда у наших банкиров наступит профессиональное прозрение и придет понимание их экономической функции.

И последнее о финансах. Необходимо нормативно ограничить потребительское кредитование импортных товаров. Как это сделать, лучше знает Национальный банк. Знает, но почему-то не делает.

Тезис 3. Инфраструктура.

Инфраструктура – это «чернозем», в котором прорастает то, что мы стимулируем. Для рынка недвижимости инфраструктура – это, прежде всего, дороги, коммуникации и социальные объекты.

Сегодня мы рассматриваем малоэтажное строительство в пригороде как альтернативу городским квартирам, которая способна сдвинуть рынок жилья с мертвой точки, благодаря широким возможностям в вопросе низкой стоимости такой альтернативы. Проблемный фактор, который сдерживает данное направление – инфраструктура.

Люди опасаются покупать коттедж на новоотведенных землях, т. к. возникает уйма вопросов: кто построит дорогу (или всю жизнь ездить по грунтовой?), кто проведет и будет обслуживать электросети, газопровод, водопровод и канализацию кто будет убирать зимой снег и очищать дороги, кто будет заниматься озеленением?

Мы говорим о том, что ближний пригород является хорошей альтернативой городской квартире – ехать, понимаешь, близко. Но при этом умалчиваем, что на всех магистралях утром при въезде, а вечером при выезде из Киева образуются пробки, так как желающих воспользоваться альтернативой уже слишком много, и существующая дорожная инфраструктура не адекватна нашей гениальной идее.

Все знают о необходимости разработки и утверждения генпланов районов Киевской области, которые должны дать ответы на множество вопросов. В т. ч. относительно дорог и коммуникаций. Сегодня многие не знают, что им делать с участком. Люди не могут определиться с целевым использованием земли, потому что нет генплана, дающего определенность и позитивные ожидания. Нет определенности относительно использования - нет стоимости. Нет стоимости – нет торговли и развития земли. Коллапс.

Или другой пример – простая местная дорога, которая ведет к коттеджному городку, разбитая до аварийного состояния. Никто не знает, когда ее отремонтируют, кто и за какие средства ее отремонтирует. Стану ли я покупать недвижимость в таком городке?..

Мы декларируем в Украине практически скандинавскую систему налогообложения, где от 50 до 70 % ВВП перераспределяется через бюджет. Только в скандинавских странах люди не думают о том, кто оплатит ремонт дороги. Деньги, заплаченные в бюджет, возвращаются назад в виде социальных благ. У нас бюджет, откровенно, это – «черная дыра».

Необходимо создание простой и прозрачной законодательной базы: или мы в три раза снижаем налоги, и люди сами строят себе дороги, школы и садики, или увеличиваем налоговое давление, но строим инфраструктуру за государственный счет. Иначе – путчи, майданы и прочие социальные волнения. Потому что там, где есть нецелевое использование средств, всегда будет хаос.

Вы заметили, что я постоянно акцентирую внимание на таком понятии как целевое использование средств. Это обязательное условие в каждом из предложенных мною тезисов. Я считаю, что нецелевое использование средств – главная беда Украины. Это касается всех сфер нашей жизни. Когда кредит берется на создание продукта, а тратится на покупку импортного автомобиля или вертолета, в экономическом кругообороте формируются катастрофические ошибки – дисбалансы, которые приводят к кризисам, один из которых мы наблюдаем сегодня. Страдают все. Мое глубокое убеждение, что тот комплекс проблем, которые мы наблюдаем сегодня в Украине, есть ничто иное, как следствие системной практики нецелевого использования бюджетных средств. Привычка тратить деньги не по назначению – это курс на саморазрушение. Я предлагаю осознать это всем, чтобы сформулировать новый вектор развития.

Поделись новостью с другом:

Так же в рубрике Недвижимость Киева:

Интересные новости

Как получить землю бесплатно (ВИДЕО)

Минюст рассказал, как получить землю бесплатно (видео)

963
Минюст выпустил информационно-обучающий ролик о том, как бесплатно получить земельный участок в Украине-2018.
Жилье для туристов в Украине будет отвечать новым нормам

Жилье для туристов в Украине будет отвечать новым нормам

220
Государственные строительные нормы изменены для рекреационного жилья для туристов. Отныне, по словам Парцхаладзе, оно будет просторным и комфортным.
Как разменять квартиру?

Как обменять квартиру

1072
Договор мены недвижимости – соглашение, по которому стороны сделки в один момент отчуждают и приобретают другое имущество в рамках обмена по бартеру.
наверх