Как нужно себя вести украинским девелоперам

О перспективах и тенденциях на украинском рынке недвижимости, о необходимости позитивного информирования для оживления рынка в интервью с Виталием Бойко, заместителем директора Украинской торговой гильдии.

Поделись новостью с другом:
Поделись новостью с другом:

UBR.UA Вы – тот человек, который советует девелоперам, во что вкладывать их деньги?
В. Б. Совершенно верно, бизнесом нашей компании является помощь девелоперам в создании успешных бизнес-проектов в недвижимости.
UBR.UA Неужели сейчас есть те девелоперы, которые в условиях кризиса готовы инвестировать в это деньги и развивать это направление?
В. Б. Мы рады, что в 2010 году новые объекты не только начали задумываться, но и начали реализовываться. И есть целый ряд объектов, очень масштабных, каждый из которых с объемом инвестирования более ста миллионов долларов, которые не развивались уже три -пять лет и сейчас они начали свое уверенное развитие.
UBR.UA Но ваш оптимизм абсолютно идет в разрез с тем, что мы видим. Ведь у многих девелоперских компаний сейчас нет денег, чтобы закончить строительство уже начатых объектов. Речь идет не только о торговых площадях, но и о жилой недвижимости. Говорят, что нет денег даже на то, чтобы погасить кредиты, которые были взяты ранее.
В. Б. Совершенно верно, дело в том, что недвижимость, это высокоэффективный, а с другой стороны, очень рискованный бизнес. Поэтому обычно на недвижимости зарабатывают именно те девелоперы, которые берут на себя высокий риск. И которые меньше всего работают с кредитными деньгами. Именно такие девелоперы получают максимальную прибыль.
UBR.UA Таких девелоперов можно в Украине посчитать по пальцам.
В. Б. Это действительно так. Благо, что изменение политической ситуации вернуло уверенность в новую когорту девелоперов и они готовы вкладывать в Украину. И эти процессы уже начались.
UBR.UA Процессы начались, а где они будут брать деньги? Ведь, кредитные ставки достаточно высокие и если взять нынешнюю кредитную ставку, гипотетически добавить рентабельность и заложить в цену будущей недвижимости или продажи, или аренды. Шкура выделки не стоит, как говорят. Вы говорите о противоположных трендах.
В. Б. Кредитные ресурсы сейчас из расчета 25% годовых в национальной валюте действительно не являются интересными для проектов недвижимости. Но есть собственные средства, то есть многие игороки, которые сейчас начинают развитие своих компаний, они их развивают за счет собственных средств. Это частные инвесторы и мы рады, что большинство из них – это украинские компании.
UBR.UA Почему в условиях кризиса они вдруг решили инвестировать?
В. Б. Дело в том, что закон игры на рынке недвижимости выглядит следующим образом. Если вы начинаете первым, когда рынок только- только начинает оживать, то есть, вы увидели признаки оживления рынка, у вас есть надежда на получение максимальной прибыли. Следовательно, ваш объект, как и каждый объект недвижимости, он требует двух-трех лет подготовки и ваш объект выйдет на рынок в самом его расцвете. Когда будут максимальные ставки аренды, максимальные ставки продажи и тогда сможете получить максимальную маржу. Те же, кто выходит на рынок с использованием банковских средств, они чаще всего выходят уже во второй половине цикла развития и заканчивают в кризис.
UBR.UA То есть, если к 2010 году, исходя из вашей логики, добавить два – три года, как вы говорите, которые даются на раскрутку, вы ожидаете, что такой новый виток девелоперского бизнеса мы увидим в 2013-м.
В. Б. Совершенно верно, потому, что финансовый кризис для Украины случился неожиданно и если большинство кризисов на рынках недвижимости других стран происходили в связи с перенасыщением, то есть, просто так увлекались девелопментом, допустим, рынка жилья и рынка торговой недвижимости, что производили гораздо больше нужных площадей, чем нужно было, чем мог потребить рынок, то в Украине девелопмент остановился по причине кризиса. То есть, практически остался ненасыщенным, это касается и жилья, и офисной недвижимости, и, конечно же, торговой недвижимости.
UBR.UA Вы прогнозируете то, что торговая недвижимость в Киеве – единственное, куда стоит инвестировать?
В. Б. Да, потому что, если сравнить результаты, как пережила торговая недвижимость кризис, эти результаты намного лучше, чем результаты, как ни странно, Москвы, гораздо более успешного финансового центра, и результаты Санкт-Петербурга, и результаты столиц большинства стран Европы. То, что сегодня Киев показывает, он показывает практически полное отсутствие свободных площадей.
UBR.UA Где логика? Когда представитель Ассоциации ритейлеров, это розничная торговля, говорил о том, что арендные ставки довольно высокие и мы за счет этого выживаем. Вы говорите, наоборот. Несмотря на кризис, такие большие арендные ставки, спрос остается высоким.
В. Б. Начиная с марта 2009 года показатели перестали ухудшаться, стабилизировались, и мы имеем уже год стабильных показателей. И по некоторым сферам недвижимости уже в сентябре 2009 года были замечены положительные тренды. И практически по всем с февраля 2010 года начались уже положительные тенденции. Они очень медленные, они очень зыбкие, но, тем не менее, положительные тренды есть практически во всем: и в росте розничного рынка, и в потребительских настроениях, и в арендных ставках.
UBR.UA Средняя ставка аренды одного квадратного метра на торговую площадь в Украины сейчас какая?
В. Б. В Украине очень тяжело сказать. Могу сказать, в Киеве около 48 долларов за метр квадратный. Но, опять таки, эта ставка делится на два показателя. Первое, это более высокая ставка, которая осталась у арендаторов, которые раньше платили по 80 и по 100 долларов. Вторая, это те минимальные ставки, по которым в кризис открывались новые магазины.
UBR.UA Вот эти 48 долларов, если посчитать рентабельность девелоперов, какую они ему обеспечивают рентабельность сейчас?
В. Б. Представьте себя на месте девелопера, представьте, что вы взяли кредит из расчета 800 долларов на метр квадратный, это – минимальная цифра себестоимости строительства торговой площади. Это в Киеве, если строить в 2008 году. Вы купили самую дорогую землю, вы дороже всего зашли в этот проект, вы начали строить по одной из самых дорогих расценок на строительные работы, то ваша себестоимость, 800 долларов, это то, о чем можно было мечтать. Реально, это 1200 – 1300 долларов за метр квадратный. Если посчитать, какое количество денег вы ежемесячно должны отдавать банку, если вы взяли кредит из расчета – 800 долларов за метр квадратный, у вас очень просто получится, что только на проценты вы должны отдавать порядка 20 долларов, для того, чтобы вернуть кредит хотя бы за 5 лет. Хотя ни один из банков, который работает в Украине, не пойдет на 10-летнее погашение, вернее, не хотел бы идти на 10-летнее погашение. У вас получится около 45 – 50 долларов. Поэтому, можно сказать, что с нынешними ставками кредитования, и в нынешних условиях – это минимальная рентабельность, порядка 50 долларов за метр квадратный.
UBR.UA Давайте поговорим о другом виде деятельности девелоперов, эта – аренда офисных площадей. В центре Киева 3 больших офисных здания, и они – пустые. Там абсолютно тихо.
В. Б. Вы немножко утрируете. Мы находимся в одном из этих зданий и мы видим ситуацию изнутри. Офисные центры работают и это совершенно разные две среды обитания твоего бизнеса в качественном офисном центре или вне его.
UBR.UA Между тем, вы прогнозировали, что арендные ставки в Киеве на офисные помещения будут снижаться. А в целом по Украине?
В. Б. Главная причина, в кризис, который случился в Украине, кризис больше психологический, чем экономический и кризис, который мы создали собственными руками и собственными высказываниями – это такой психологический дефолт по поводу Украины. Все быстро поверили в то, что в Украине нет эффективного бизнеса и Украина – дефолтная страна. В связи с этим, те компании, которые занимались офисной недвижимостью высокого класса, а это были иностранные компании, они или сократились, или вообще выехали из Украины. Поэтому, большая доля пустых помещений вдруг, внезапно оказалась на рынке. Плюс большое количество новых офисных центров, которые были запланированы в тот период, когда был жесткий дефицит, продолжали строиться и сейчас строятся, и которые выходят на рынок тогда, когда уже на рынке существует доля пустых площадей. Сегодня доля пустых площадей около 19%. Это много для рынка.
UBR.UA Вы сейчас говорите о высокой доле пустых мест в офисных центрах, опять таки много бизнесменов говорят, что много пустых площадей. Но, когда мы приходим к собственнику, тому самому девелоперу, и говорим, давайте торговаться, мы не готовы платить ту цену, которую вы предлагаете, никто не готов идти на переговоры и на скидки.
В. Б. Долгое время существовало мнение девелопера о том, что очень скоро офисные площади вернутся к своим стандартным ставкам. Тут мы действительно вынуждены констатировать, что та большая доля пустых площадей, которая существует на рынке, она не может не отразится на цене. То есть, цены будут снижаться и от этого мы никуда не денемся, потому что площади могут стоять год, год и два месяца, но рано или поздно или банк, или девелопер примут решение о том, что их нужно сдавать.
UBR.UA Насколько могут упасть?
В. Б. Существенного падения не будет, это 15 – 25 %.
UBR.UA Что в этой ситуации делать? У нас есть недостроенные теми же девелоперами объекты, это не только офисные здания, объекты. Намного важнее жилая недвижимость, где завязаны люди. Как выходить из этой ситуации. Государство пока что активних шагов не предпринимает. Что вы можете сказать в этой ситуации?
В. Б. Ситуация не простая. Мы рекомендуем украинским девелоперам продолжать работать, потому что в тот период, когда Украина уже начинает отходить от кризиса, к примеру, торговая недвижимость уже восстанавливает свои позитивные показатели и никто в мире в это не верит. Только мы, которые живем здесь, только мы понимаем, что это действительно может быть правдой, это и есть золотое время для украинского девелопера. Очень не хотелось бы оказаться на месте девелоперов Румынии, Болгарии, где на 100 процентов девелопмент является иностранным, где не осталось места отечественному девелоперу и они только выполняют обслуживающие функции, по обслуживанию иностранного капитала.
UBR.UA Как быть с незавершенными объектами?
В. Б. Главным принципом должно быть максимальное количество позитивной информации. На самом деле, рынок не настолько плох. Можно сказать, что во многих городах-миллионниках уже сегодня растут объемы строительных работ, уже практически во всех городах растут цены, по одному, по 2 процента, растут цены на жилье. Поэтому, если мы будем максимально много подавать позитивной информации, а она есть, то рынок перестанет думать о плохом и начнет самостоятельно заниматься своим развитием.

Поделись новостью с другом:

Так же в рубрике Жилая недвижимость:

Интересные новости

Украина не выиграет от повышения цены на газ для населения – Розенко

Украина не выиграет от повышения цены на газ для населения – Розенко

5
По словам Павла Розенко, Вице-премьер-министра Украины, государство ничего не выиграет от повышения цены на газ для населения, а только ухудшит социальное положение украинцев.
Киевсовет сохранит артефакты, найденные на Почтовой площади

Киевсовет сохранит артефакты, найденные на Почтовой площади

128
Депутаты Киевсовета приняли решение о сохранении артефактов, найденных во время раскопок на Почтовой площади. Привлекут международных экспертов и специалистов по археологии и консервации.
В Киеве будут сносить хрущевки

В Киеве сносят парковку под постройку многоэтажки

1538
Назван адрес первой хрущевки, которая будет снесена в рамках программы реновации жилого фонда Киева на Лесном массиве.
наверх