За процессом строительства стоит огромное количество людей. О должности и обязанности многих из них рядовой гражданин и инвестор строительства даже не догадываются. Кто такой руководитель проекта и чем он занимается? Попробуем расположить занавес и показать то, что происходит на стройплощадках, и с какими сложностями сталкиваются застройщики. Руководитель проектов строительной корпорации РИЕЛ в Киеве Николай Гашенко работает в сфере строительства уже 34 года. Он прошел все этапы профессии - от обычного мастера до директора строительной компании. И сейчас говорит, что выбором, сделанным в начале карьеры, доволен и ни о чем не жалеет. Мы пообщались с господином Гашенко о ЖК Львовский квартал и узнали все тонкости этого участка на Подоле, ход строительства, планы и тому подобное.
Кто такой руководитель проектов? Что входит в Ваши обязанности?
Точнее - руководитель над руководителями проектов в Киеве. Я их контролирую, согласовываю определенные действия и уже тогда мы вместе пытаемся решать вопросы.
В советские времена была другая схема, классическая: был заказчик и генподрядчик, который отвечал за объект и выполнял определенное количество основных работ. И было очень много субподрядных организаций, которые выполняли конкретные виды специализированных работ - электрика, сантехника, отделочные работы и др.
Сейчас, в нашей структуре руководитель проекта в одном лице выполняет эти функции, можно сказать, - выполняет функции генподрядчика. Обязанности руководителя проекта состоит в том, чтобы согласовывать действия всех участников строительного процесса на площадке. А это: кто и в какой последовательности выполняет работы, какие материалы используются, ценовая политика и многое другое - все координирует руководитель проекта. Он также сотрудничает с проектной организацией на получение чертежей, может увидеть изменения конструктивов, то, по его мнению, может быть не так спроектировано, соответственно, он вносит предложения, затем они корректируются и т. Д .. Все замыкается на руководителе проектов, то есть он один должен охватить все функции и всю ответственность (ред. - улыбается).
Когда началось строительство ЖК Львовский квартал? Почему оно затянулось и почему пришлось изменить планировку?
Строительство Львовского квартала началось в 2015-м. Дело в том, что земельный участок для ЖК была выбрана из-за удачного расположения - в центральном районе города - и развитую инфраструктуру. В определенной степени все понимали, что строительство планируется в непростой области. Но только когда по факту начали «рыть землю» смогли увидеть все нюансы и особенности, которые не показали даже предварительные геологические исследования. Об этом городские власти никогда не скажет, и никто не предупредит. Особые геологические условия, подземные коммуникации в аварийном состоянии, изношенные инженерные сети - все это нам досталось в наследство.
Вторая причина - это, откровенно говоря, инфраструктурные и инженерные службы Киева, которые перевели нас ремонты коммуникаций и городского коллектора. Имели также место затягивание с принятием разного типа решений.
Почему меняется конфигурация домов?
От первого владельца (арендатора) земли нам досталась проектная организация, планами и проектами которой сами строители и руководство компании были недовольны. Поэтому в 2016 году было принято решение об изменении проектной организации. И пришлось начинать все сначала. Но теперь - уже понимая и учитывая все особенности участка и строительства. И это также повлияло на сроки строительства, вид и планировка домов.
То есть речь идет о перепланировке всего комплекса?
Не совсем так. Первые три дома - две секции со стороны улицы Глыбочицкой и две секции со стороны Татарского - это 2 и 3 дома - там остался проект предварительной фирмы и мы его уже завершаем. Проектированием последующих четырех очередей занималась уже другая фирма - «Мастерская архитектора Ивана Быкова». Этим проектировщикам остался наследство от предыдущих мастеров - планирование участка, расположение домов, перепланировка двора внутри квартала, строительство дополнительных подпорных стен и так далее. Несколько пришлось перепланировать заново. Все это влечет за собой природные, чисто физические задержки, удорожание себестоимости. Однако мы знаем, что все работы будут выполнены качественно и правильно.
Расскажите подробнее об участке
Мы строим в балке, образованной между двух склонов, северным и южным. Эти склоны, грунтовые воды и наличие реки влияют на проектные решения и темпы строительства. Что мы делаем чтобы устранить все геологические «сюрпризы»? Вдоль участка с северной и южной сторон мы сделали трикаскадни подпорные стены из буронабивных сваями, а также немало монолитных работ для закрепления этих склонов и предотвращения оползней в будущем. Также сделали дренажи для обеспечения организованного отвода воды: они забирают воду из-под домов со всей территории. Теперь это уже абсолютно сухой участок, по которой можно смело пройти или проехать.
То есть, если вы не выполните эти работы - качество строительства ухудшится?
Без этого вообще невозможно! Кроме этого есть определенные необходимые работы из-за особенностей участка - здесь проходит городской канализационный коллектор, который мы сейчас переводим с переключением существующих сетей в новый коллектор диаметром 1200 мм. Также мы меняем дождевую канализацию, которая будет забирать воду с улицы Татарской и с нашего участка на Глыбочицкой. Далее эта вода будет попадать в существующий коллектор. Для чего это делается? Летом, например, когда были дожди, улица Татарская просто «плавала» - стоячая вода была полтора метра глубиной. Это свидетельствует о том, что существующие сети ливневой канализации не принимают такое количество воды и не могут отвести ее. Мы достроим этот коллектор, сделаем больше дождеприемников на улице Татарской и решим эту проблему раз и навсегда не только для нашего объекта, но и для всего района.
Получается, все эти работы вас перевела городские власти?
Да, это один из пунктов технических условий городских служб, и кроме этих двух больших канализационных коллекторов, которые проходят по нашей области, есть еще дополнительные условия от Киевводоканала. Речь идет о перекладку водопроводов по улице Соляной, например. Это, по сути, технические условия для получения воды на стройплощадку и вообще на наш объект. Кроме того, у нас много работы по перекладке существующих электрических кабелей - их более 10 по 10 киловольт. Для этого мы строим серьезные электрические железобетонные камеры и специальные лотки между ними для прокладки этих кабелей.
То это не обязанности застройщика? Это должно быть сделано властью раньше?
В Украине сложилась такая практика и она считается нормой - переводить на застройщика определенные работы, которые теоретически должны делать коммунальные и другие службы. Город навязывает эти требования, чтобы не свои деньги вкладывать, а через застройщиков улучшать ситуацию с инженерными сетями вокруг объекта строительства. У застройщика нет выхода - или он выполняет эти условия, или не строит. Другое дело, что в таком заброшенном виде, практически «дырявые» сети я за все годы своей работы не видел - потому, конечно, понадобилось время, чтобы с этим разобраться и довести все до ума.
Застройщик уверяет, что строительные материалы очень высокого качества - как это проверить?
Я каждый день на стройке, у нас очень профессиональные работники, соответственно я вижу и качественную работу. Проверить? Например, монолитный железобетон: есть его проектная прочность и она контролируется на заводе, но это можно проверить прямо на стройке. Например, есть бетонная стена: можно прийти и специальным прибором, не разрушая стену, замерить прочность этого бетона. Мы недавно проверяли его на 5-й очереди, показатели даже лучше, чем в проекте - проектная марка бетона - 300, у нас на плите перекрытия показало 460. В целом каждый инвестор может прийти на строительство и посмотреть на материалы, которые мы используем - марку кирпича, утепление и прочее.
Вы пошли на увеличение этажности в 6 и 7 дома. Люди волнуются, можно строить на таком участке 20-ти этажные дома?
Конечно можно! Мы сделали этот участок такой, где можно строить без каких-либо сомнений. Имею в виду все, о чем я говорил ранее: подпорные стены, новые сети, водоотвод и прочее. Кроме этого, это не противоречит разрешительной документации. Поверьте, этот участок рано или поздно все равно бы застроили, но вопрос в качестве и профессионализме. Строительная отрасль не стоит на месте, и то, что казалось невозможным еще несколько лет назад, сегодня - реальность! И мы гордимся тем, что не боимся смелых решений и к каждому вопросу подходим комплексно.
По этим двум домам уже проведены специальные расчеты и испытания. Так одна свая под 6-7 дома имеет выдерживать нагрузки 250 тонн - в зависимости от этого рассчитывается количество необходимых свай. Плюс монолитно-каркасная конструкция самого дома очень надежна. Мы проводим перерасчет нагрузок на электросеть, водопровод, газ, канализация. Также меняется принципиальная схема отопления этих двух домов. На двух домах будут две крышные газовые котельные, а в каждой квартире -отдельный счетчик и возможность регулирования тепла каждым владельцем квартиры. Крышная котельная на сегодняшний день является новейшим достижением в области энергообеспечения помещений и их обогрева. Сегодня многие ведущие застройщиков в Киеве делают крышные котельные для своих новостроек.
Реально завершить строительство этих домов за два года, как обещано?
Так, за 2 года реально. Есть договоренность с подрядчиком, он дал хорошие предложения, плюс примеры его завершенных объектов говорят сами за себя. Уже почти закончены сложные подготовительные работы остается лишь сведения самого дома.
Когда начнутся работы над 6-7 домом, что будет с внутренней инфраструктурой двора? То есть, люди в 1-2-3 домах смогут спокойно жить?
Плановый заезд для строительства 6 и 7 домов будет со стороны улицы Татарской. Для сданных домов мы организуем благоустройство и проектный заезд через месяц-полтора с улицы Глыбочицкой. За это время будут демонтированы башенные краны, которые сейчас работают на 4 и 5 домах.
Которые сейчас ведутся работы? Что будет делаться в ближайшие месяцы?
Сейчас проводится прокладка сетей водопровода, проект недавно согласовали с Киевводоканалом. Также сейчас прокладываем газ по фасаду 1,2 и 5 домов. Что уже есть - канализация подключена, воду мы подаем, электричество по временной схеме пока, но это стандарт до ввода дома в эксплуатацию. Работа кипит!
Анна Левицкая
Прокомментируйте первым