У московских строителей те же проблемы что и у киевских: демпинг и отсутствие спроса

Председатель совета директоров корпорации «Баркли» Леонид Казинец в интервью рассказал, что его компания начинает в I квартале строительство четырех объектов в Москве, но ситуация на рынке сейчас такова, что приходится вести бизнес «на грани», доходность упала критически, при этом все застройщики помнят о возможной второй волне кризиса.

Поделись новостью с другом:
Поделись новостью с другом:

— С начала кризиса прошло полтора года. Как сейчас складывается ситуация на рынке элитной недвижимости?

— Производные кризиса — это падение спроса и падение цен. Думаю, что в элитной недвижимости как раз этот эффект был не так силен из-за того, что ее объем меньше — элиты не может быть десятки миллионов. В конце 2008 года и начале 2009 экономика остановилась, и люди не были готовы расставаться с большими суммами денег, потому что не понимали, что происходит. Потом, со временем, появились демпинговые предложения на рынке элитной недвижимости, поскольку застройщики сильно «попадали» и не могли продать по желаемой для себя цене. Произошло глобальное падение спроса. [По прогнозу Knight Frank, по итогам 2009 года количество проданных квартир на первичном рынке элитной недвижимости будет на треть ниже уровня 2008 года и на 16% ниже уровня 2007 года, — BFM.ru.] Но сейчас спрос начал понемногу восстанавливаться. Демпинговые предложения прошли. Рынок достаточно узкий, и большому количеству новых предложений взяться неоткуда. Кто смог, довел проекты до конца, а кто не мог, ждет и думает, что делать дальше. Цены стали менее «прозрачными», потому что каждый из крупных застройщиков сам ведет свою политику, смотрит свою ликвидность, потребность в средствах, потребность в реализации.

«Получается, что девелопер осчастливил город, выкупив у него участок, обеспечил работой поставщиков оборудования и материалов, продал квартиры по текущим ценам, заплатил налоги, вернул банку кредит и понял, что заработал zero. Такой бизнес получается малоинтересным».

Дым сейчас начал рассеиваться, и ситуация стала более понятной. Знаете, когда прилив сменился отливом, стало видно, кто купался без трусов. Наши иллюзии рассеялись. Мы стали худые, бодрые, голодные и активно ищем различные формы взаимодействия, партнерские схемы. Мы начинаем работать в других регионах, реализуем проекты в иных секторах недвижимости. Мы, например, выиграли конкурс на управление железнодорожными вокзалами РЖД как партнерская компания [«Баркли» стала участником программы в сентябре 2008 года, — BFM.ru]. Вкладываем свои деньги в модернизацию вокзалов, потом вместе с РЖД их эксплуатируем, получаем долю от эксплуатации, которая окупает наши затраты. А на привокзальных территориях проектируем объекты, которыми потом вместе с РЖД будем владеть на паевых началах.

— На прошлом форуме в Красноярске вы заявляли о том, что 75% времени застройщика уходит на оформление различных документов. Эта проблема сейчас решена?

— Эта проблема не решена. Ведется довольно большая работа на всех уровнях госрегулирования, начиная с федерального правительства и заканчивая органами власти муниципальных образований. Правительство пытается упростить процедуры согласования строительных проектов, чтобы компенсировать кризисные падения объемов строительства, сделать рынок более подвижным, а реализацию проектов — более доступной. Но глобальных изменений не произошло. При этом с начала кризиса привлекательность строительного бизнеса сильно уменьшилась из-за того, что цены заходов [на площадку], цены земельных участков, присоединений [коммуникаций] остались примерно те же, а коррекция спроса и цены действительно произошла. В итоге критически упала доходность бизнеса. Если реальная себестоимость квадратного метра элитной недвижимости сейчас 15 тысяч долларов и более, а народ за эти деньги или большие покупать не готов, то заработки застройщика становятся очень маленькими.

— Какой у вашей компании сейчас маржинальный доход?
«Огромное количество аукционов проводится тендерным комитетом Москвы. Полно участков. Приходите, покупайте, стройте. Просто нужно понимать, что те цены, по которым участки предлагаются, недешевы. Очень велики риски, что вы этот участок купили, деньги потратили, дом построили, и можете не окупить свои затраты. Большинство тендеров сегодня не находит своих соискателей. А участков свободных много»

— По каждому из проектов мы видим ту или иную доходность, которую заранее рассчитываем, при этом сейчас закладываем пессимистический сценарий или умеренно оптимистический. У нас все просто. Мы закончили в конце 2008 года все наши объекты, сдали их госкомиссии и к концу 2009 году закрыли все текущие кредитные обязательства. У нас сейчас количество внешних кредитных обязательств — ноль, недостроенных объектов — ноль. У нас крупный договор о финансовом сотрудничестве со Сбербанком, который открыл нам большую кредитную линию на развитие новых проектов [150 млн долларов в 2009 году, — BFM.ru]. И мы начинаем строительство на новых четырех площадках в первом квартале. Посмотрим, что происходит с ценами, заинтересованностью покупателей и так далее.

— В каких районах вы начинаете строительство новых объектов?

— Мы выбрали четыре площадки в Центральном и Юго-Западном административных округах. Мы там заработаем очень немного. Но мы делаем это для того, чтобы остаться крупным игроком на рынке, сохранить динамику развития, не увольнять специалистов, поддерживать отношения с банками. Но это бизнес на грани. Если падение цен будет продолжаться, то это приведет к полной остановке инвестиционных процессов.

— Стратегия развития вашей компании осталась прежней?

— Естественно, мы пересчитали модели и постарались снизить наши издержки. Если до этого издержки для нас были не так важны, а на первом плане стояла максимальная привлекательность наших объектов. Чтобы они были лучше, мы не считались с затратами. Теперь мы ищем новые конструкции и материалы, но без потери качества, чтобы поддержать привлекательность объектов. Но при этом все-таки контролируем затраты. Нам нужно, чтобы и в таких условиях наши объекты были рентабельны. В себестоимости главный фактор — заход на площадку, а он не сильно подешевел.

— Вы сказали, что средняя себестоимость квадратного метра 15 тысяч долларов. Сколько примерно из этой суммы приходится на заход на площадку, на оформление документов?

— Единую статистику привести нельзя. Все зависит от района, от условий и времени захода. Сейчас мы понимаем, что наша компания уже понесла затраты, и у нас есть два пути: либо дальше ждать, когда рынок восстановится, либо с минимальной маржинальностью реализовывать наши проекты. Тогда заход, технические условия, согласования, стоимость аренды земли составляют значительную часть.

— Какую?

— Себестоимость строительства составляет меньшую часть в стоимости объекта. Может, 25%. Все остальное — заход, подсоединение к коммуникациям, расселение, согласование.

— Насколько сложно в Москве получить земельный участок?

— Сегодня абсолютно просто. Огромное количество аукционов проводится тендерным комитетом Москвы. Полно участков. Приходите, покупайте, стройте. Просто нужно понимать, что те цены, по которым участки предлагаются, недешевы. Очень велики риски, что вы этот участок купили, деньги потратили, дом построили, и можете не окупить свои затраты. Большинство тендеров сегодня не находит своих соискателей. А участков свободных много.

— Велики ли риски отъема земель в Москве? В марте этого года в московском арбитраже будет рассматриваться по существу иск компании «Негоциант» к правительству Москвы о взыскании 1,438 млрд рублей из-за приостановки строительства многофункционального комплекса Magic Hall на Якиманке. Московская мэрия выделила в аренду участок в 2004 году под строительство, а в июне 2009 года выпустила постановление с требованием приостановить возведение комплекса в связи с необходимостью установить границы охранной зоны объектов культурного наследия.

— Правительство Москвы сейчас не делает необдуманных движений. И если произошла такая ситуация, для этого были серьезные юридические основания. Просто так отобрать... Маловероятно.

— Вы считаете, что это единичный случай?

— Это очень редкие исключения. Надо понимать, что любому городу, любому субъекту федерации сейчас нужна инвестиционная активность.

— Вы сказали, что стоимость площадки в Москве немного снизилась.

— Да. Но не принципиально. Снижение цены приобретения земельного участка гораздо меньше, чем снижение цены построения на нем недвижимости. Сегодня максимальное снижение цен — 25-30%, а заход настолько не подешевел. Цены такие, какие есть. Происходит коррекция, но не в разы. При этом нужно понимать, что не только модель должна быть пересчитана, но и должны быть учтены риски. Потому что уже обжегшись на сильном снижении спроса и некотором снижении цен в начале кризиса, застройщики помнят и о возможной второй волне. И при расчете инвестиционной модели предполагают, что вторая волна может возникнуть. И нам нужно иметь те зазоры, которые позволят нам ее влияние сгладить. А мы находимся на грани рентабельности в сегодняшних ценах. И если произойдет падение цен еще на 5%, а мы ранее закладывали маржу по проекту в размере 7%, то все просто кончится.

Конечно же, доступность и стоимость кредитных ресурсов убивает очень многие проекты. Хоть банки сегодня и декларируют доступность кредитных ресурсов, реальная стоимость денежных средств — 17%. 17-процентный интерес на деньгах в проекте, который длится два года, это очень серьезно. Это в итоге выливается в 30% от стоимости проекта. А маржа не может быть равна этому. Получается, что девелопер осчастливил город, выкупив у него участок, обеспечил работой поставщиков оборудования и материалов, продал квартиры по текущим ценам, заплатил налоги, вернул банку кредит и понял, что заработал zero. Такой бизнес получается малоинтересным.

Корпорация «Баркли» основана в 1993 году, начинала свою деятельность в качестве генподрядчика и занималась реализацией объектов «с нуля» для городских и федеральных структур. С 1999 года стала одним из основных застройщиков «Золотой мили» — района элитной застройки в центре Москвы. На сегодняшний день корпорация построила и ввела в эксплуатацию более 30 объектов недвижимости различного назначения.

Поделись новостью с другом:

Так же в рубрике Недвижимость за рубежом:

Интересные новости

Скандинавский, смешанный и французский стили в дизайнах недели на DOM.RIA

Скандинавский, смешанный и французский стили в дизайнах недели на DOM.RIA

66
Сделать свою квартиру удобной и уникальной можно с помощью одного из многочисленных стилей. Предлагаем подборку интересных интерьеров этой недели.
Украина не выиграет от повышения цены на газ для населения – Розенко

Украина не выиграет от повышения цены на газ для населения – Розенко

25
По словам Павла Розенко, Вице-премьер-министра Украины, государство ничего не выиграет от повышения цены на газ для населения, а только ухудшит социальное положение украинцев.
Киевсовет сохранит артефакты, найденные на Почтовой площади

Киевсовет сохранит артефакты, найденные на Почтовой площади

143
Депутаты Киевсовета приняли решение о сохранении артефактов, найденных во время раскопок на Почтовой площади. Привлекут международных экспертов и специалистов по археологии и консервации.
наверх