Антикризисное управление недвижимостью в Украине

В условиях экономического спада в Украине и мирового финансового кризиса, коммерческие банки вынуждены проводить реструктуризацию проблемных кредитов, выданных под залог недвижимости.

Поделись новостью с другом:
Поделись новостью с другом:
Это касается не только кредитов для физических лиц под покупку жилья, но и многомиллионных кредитных займов для девелоперов с целью реализации больших жилых, складских, коммерческих и офисных проектов. Аргументы в пользу таковой реструктуризации понятны. Судиться с неплатежеспособными клиентами-заемщиками с целью взыскания предмета ипотеки, а именно торговых, офисных и др. зданий в свою пользу невыгодно. Среди аргументов: дополнительные судебные расходы и риски, а в случае перехода объекта на баланс банка дополнительные затраты - оплата НДС и необходимость увеличения резервов в связи увеличением доли плохих кредитов.

Все же реструктуризация является временным решением проблемы или скорее отсрочкой ее решения. Она, к сожалению, не дает ответа на главный вопрос: «Является ли финансовый кризис и падение арендных ставок и цен на недвижимость единственной причиной того, что девелопер не может выплачивать кредит?! Или может быть концепция объекта в новых условиях неактуальна или управленческая команда не может эффективно противостоять кризисным вызовам. Об этих и других нюансах управления недвижимостью в условиях кризиса мы беседуем с управляющим директором компании 1849 PLC в Украине Робертом Веланом.

Журналист: Что Вы бы посоветовали делать банкам и заемщикам в сложившийся ситуации? Как Вы оцениваете вероятность того, что арендные ставки вернуться на докризисный уровень в течение ближайших 1-2 лет?

РВ: Базируясь на нашем опыте управления ТЦ «Пирамида» в Киеве, мы советуем банкам и собственникам объектов приложить максимум усилий с целью стабилизации чистого операционного дохода и его постепенного роста за счет внутренних резервов. Я уверен в том, что такие резервы имеются на каждом действующем объекте, их просто необходимо задействовать.

Рассчитывать на то, что арендные ставки быстро вернуться на прежний уровень не стоит. Необходимо быть реалистом, доходы населения вследствие кризиса и обесценивания гривны упали существенно и без их роста арендные ставки расти также не будут. Пока, к сожалению, не видно предпосылок для возобновления устойчивого экономического роста в Украине.

Журналист: Что Ваша компания сделала для того, чтоб стабилизировать доход торгового центра, которым Вы управляете? Какие резервы были задействованы Вами?

РВ: Не секрет, что до кризиса не требовалось значительных усилий для того, чтоб сдать в аренду все помещения и получать прогнозируемый доход. Падение арендных ставок и рост вакантности приводят к тому, что девелоперы не могут возвращать кредиты. Нам удалось этой ситуации избежать за счет следующих действий. Во-первых, мы усилили управленческую команду и сократили штат «Пирамиды». На ключевые должности пришли люди, которые способны действовать решительно, взвешенно и быстро. Это позволило нам в разгар кризиса провести переговоры и удержать в центре почти всех арендаторов. Во-вторых, мы тщательно проанализировали операционные затраты центра и сократили их до минимума. В-третьих, мы постепенно улучшили набор арендаторов в центре путем привлечения на выгодных условиях «якорей», таких как фуд-корт и магазин красоты, здоровья и удобного быта и др. В-четвертых, мы составили и постепенно реализуем план мероприятий по улучшению качества услуг, как для арендаторов, так и для покупателей торгового центра. В результате, у нас чистый операционный доход стабилизировался, а вакантность равна 0.

Журналист: Какие преимущества наличия на объекте профессиональной управленческой команды? Может ли эта услуга существенно уменьшить потери девелоперов?

РВ: Управление недвижимостью - это важная услуга, которую все профессиональные инвесторы хотят получить. Во время кризиса наличие квалифицированной управленческой команды на объекте значит прозрачность всех процессов, строгий финансовый контроль и наличие четкого плана мероприятий по оптимизации функционирования объекта. Кроме этого, профессиональный менеджер недвижимости способен принимать правильные решения по осуществлению инвестиций в объект недвижимости с целью увеличения его стоимости.

Журналист: Какие первоочередные шаги должен предпринять профессиональный менеджер, зайдя на проблемный объект?

РВ: Я советую начинать с проведения аудита, который включает анализ затрат, коммерческого потенциала объекта, физического состояния объекта, процедур внутреннего контроля и правоустанавливающих документов. Его результатом должен стать план мероприятий по стабилизации актива и увеличению его чистого операционного дохода, рассчитанный на 1 год, а также соответствующая финансовая модель и анализ чувствительности. После проведения аудита, необходимо принять меры по сокращению ненужных затрат, внедрить систему ежемесячной финансовой и управленческой отчетности, подобрать команду объекта, которая будет выполнять разработанный план мероприятий по стабилизации и увеличению чистого операционного дохода торгового центра. Обеспечение полного контроля над движением денежных средств, сокращение затрат, быстрое заполнение вакантных площадей арендаторами и проведения комплекса мероприятий с целью увеличения стоимости объекта – это основные компетенции профессионального менеджера, которые обеспечивают успешное выполнение его функции на проблемном объекте.
Поделись новостью с другом:

Так же в рубрике Кредитование. Ипотека:

Интересные новости

Аренда квартир в Украине: где больше всего предложений и какая средняя стоимость

995
Каждый месяц 1 800 000+ пользователей посещают DOM.RIA, чтобы приобрести или арендовать себе жилье. По данным Аналитического центра, в мае 30% украинцев интересовались долгосрочной арендой квартир на DOM.RIA.

Стартовали продажи третьей очереди КГ «Лесное озеро»

27
Компания Evrodim с радостью сообщает — стартовали продажи третьей очереди коттеджного городка «Лесное озеро».

ЖК «Отрадный»: только 5 квартир со скидкой до 12%

28
Успейте приобрести квартиру в ЖК «Отрадный» по очень выгодной цене!
наверх