Кризис заставил изменить правила застройки Киева

Главкиевархитектура разработала проект новых Правил застройки столицы, которые стали необходимы после принятия Верховной Радой ряда законов, направленных на поддержание строительной отрасли.

Поделись новостью с другом:
Поделись новостью с другом:

Изменения в Правила застройки Киева связаны с принятием Законов Украины: «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины с целью содействия строительству» и «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства». Этими законами были внесены изменения в Земельный кодекс Украины, а также в Законы Украины: «О местном самоуправлении в Украине», «О столице Украины - город-герой Киев», «Об архитектурной деятельности», «О планировании и застройке территорий», «Об основах градостроительства». Перечисленные выше законы внесли существенные изменения в процедуру предоставления земельных участков и получение разрешительно-согласовательной документации.

1. Отвод земельного участка

Ранее застройщик, у которого было решение Киевсовета на отвод земли для получения исходных данных на проектирование, должен был получить разрешение Киевской городской администрации на строительство, после чего мог начинать процесс сбора исходных данных, технических условий, получения архитектурно-планировочного задания, и заниматься проектированием. По новому закону упразднены такие документы, как распоряжение КГГА на строительство и архитектурно-планировочное задание. Вместо этого застройщик должен получить градостроительные условия и ограничения по использованию земельного участка, т. е. один документ. Это существенное упрощение процедуры.

Постановлением Кабинета министров утверждена стандартная форма этого документа. Градостроительные условия и ограничения - более детальный и подробный документ по сравнению с АПЗ, в нем больше учитываются интересы населения, указываются разрывы до границ участка, разрывы до существующих строений, максимальная площадь объекта, емкость паркинга, процент застройки участка, этажность и т. д. Для получения документа заказчику предстоит выполнить градостроительное обоснование и предпроектные предложения.

Градостроительные условия и ограничения по земельному участку со всеми техническими условиями выдаются собственнику земельного участка либо лицу/организации, у которой есть решение Киевсовета на землю - это позволяет несколько ускорить процедуру. Получив этот документ, заказчик на его основании разрабатывает проект и проходит стандартную процедуру по согласованию проекта.

Для получения градостроительных условий и ограничений застройщик должен обратиться в КГГА с заявлением на соответствие заявленных намерений утвержденной градостроительной документации. В соответствии с европейской практикой, если намерения заказчика по застройке участка отвечают допустимому или преимущественному виду использования по Генеральному плану, то Главное управление градостроительства и архитектуры готовит заключение о том, что заявленный объект отвечает разрешенному виду использования. Срок действия заключения составляет 6 месяцев. Заказчик на основании заключения может сразу получить градостроительные условия и ограничения по данному земельному участку.

Градостроительные условия и ограничения действуют до окончания срока строительства объекта, но не менее 2-х лет и не более 5-ти лет. Объект, строительство которого затянулось, и за это время произошли существенные градостроительные изменения либо появились новые ограничения в зоне строительства, потребует внесения изменений в градостроительные условия и ограничения. Если прошло более 5-ти лет и не произошло существенных изменений, предусмотрена процедура продления действия градостроительных условий и ограничений.

2. Изменение функционального назначения участка

Если речь идет об изменении функционального назначения участка - процедура отвода ужесточается. Когда намерения заказчика не отвечают параметрам, заложенным в Генеральный план, в заключении ГУ градостроительства и архитектуры указывается на несоответствие предложения градостроительной документации и даются рекомендации по возможным изменениям. Заказчику придется выполнить более полное градостроительное обоснование по сравнению со стандартным, и доказать, что объект не будет оказывать отрицательное влияние на экологическую и градостроительную ситуацию.

Согласно закону, обязательным становится проведение государственной экспертизы такого градостроительного обоснования, которую выполняет Киевская служба Центральной государственной экспертизы при Минрегионстрое. Для проведения экспертизы министерство будет привлекать ведущие проектные институты и экспертов по отдельным вопросам, т. к. любое несоответствие Генплану приводит к изменению градостроительной и транспортной ситуации, влияет на инженерную и социальную инфраструктуру. В таких случаях расчет плотности населения не всегда дает объективное понимание ситуации.

Если речь идет об изменении функционального назначения участка - процедура отвода ужесточается.

Градобоснование будет рассматриваться на архитектурно-градостроительном совете при Министерстве регионального развития и строительства, проходить общественное обсуждение с жителями соседних территорий. Такие изменения позволят ужесточить градостроительную дисциплину, и позволят инвесторам понять, что целесообразно работать в соответствии с Генеральным планом, а не пытаться его нарушать.

Для дисциплинированных застройщиков принятие изменений к Правилам застройки существенно сокращает сроки и упрощает процедуру получения земли и согласования проектной документации, т. к. они вместо двух документов получают один, где четко прописаны основные градостроительные условия и ограничения. А заказчики, которые намерены идти вразрез с Генеральным планом, имеют возможность доказать целесообразность своих предложений для города и населения.

Получается, что, с одной стороны, заказчику на первом этапе развития проекта нужно серьезно проработать вопрос. С другой - это дает возможность избежать конфликтов при строительстве объекта. Сегодня большинство конфликтов на строительных площадках связаны с тем, что при выдаче исходных данных интересы населения были учтены в неполной мере. Новые Правила застройки максимально учитывают интересы общественности.

3. Реконструкция

Для владельцев недвижимости, желающих провести реконструкцию или реставрацию здания, что часто связано с подготовкой к Евро-2012 и с проблемами сохранения историко-культурного наследия, сохранена процедура по получению письма КГГА на производство проектно-изыскательских работ.

Если заказчик намерен провести реконструкцию части здания - цоколя, мансарды, подвала, входной группы либо изменить функцию объекта (перевод жилой площади в нежилую), то ему необходимо получить архитектурно-планировочное задание. В этом документе будет указан весь комплекс требований к проектированию объекта. Если речь идет о реставрации или приспособлении памятника архитектуры, то обязательно согласование с органами охраны культурного наследия. Здесь изменения в Правилах застройки также направлены на учет интересов города по сохранению исторической застройки.

4. Безопасность и паркинги

В Правила включены изменения, связанные с поручениями Президента и мэра Киева, относительно безопасности, организации паркингов, велосипедных дорожек, обеспечения безбарьерного доступа для людей с ограниченными возможностями.

В частности, при строительстве нового объекта, если в данном районе радиус обслуживания пожарного депо недостаточен, будут организовываться пожарные посты с радиусом обслуживания не более 1,5 км для мобильного реагирования. Они предусматривают дежурство пожарного автомобиля и 4-х смен пожарных бригад. Это актуально при строительстве крупных комплексов на территориях, где пожарных депо пока нет.

Вопрос паркингов очень сложный как для центральной части города, так и для спальных районов, где автомобили паркуют на газонах и детских площадках. Стоит задача создавать условия для парковок при новом строительстве. Принято изменение, которое требует на каждые 80 м² жилой площади обеспечить одно машино-место. Т. е. для квартир большой площади застройщику придется обеспечить требуемое количество парковок.

Для социального жилья или жилья экономкласса, кроме паркингов, предусмотрены временные стоянки, и количество машино-мест рассчитывается в соответствии с ДБНом.

5. Зонирование

Зонинг городских территорий - важный момент, который будет обсуждаться, но пока не установлен. В законе предусмотрено, что если для всего города определены функциональные зоны с установленным регламентом застройки (нормативные расстояния, процент застройки, высотность и т. д.), то в этом случае градостроительные условия и ограничения заказчик сможет получить в течение 2-х недель. Но для проведения такой работы нужно актуализировать Генеральный план и на его основе сделать план зонирования с соответствующими регламентами.

Сейчас ведется детальное изучение существующей застройки, к которой для ускорения процесса привлечены студенты Киевского национального университета строительства и архитектуры. Руководит работой доктор архитектуры, профессор Николай Демин. Оценку существующей градостроительной ситуации для нового Генплана выполняет профессор архитектуры Генрих Фильваров. В работу над Генпланом включились 25 проектных институтов Киева.

Если двигаться в соответствии с утвержденным планом работ, то к 2010 г. будут отработаны основные территориальные зоны столицы, где можно выделить стандартизированный процент застройки и прочие параметры, приняв план зонирования. Реализация этих задач даст возможность еще больше упростить (для стандартных случаев) процедуру получения земли и разрешительной документации на проектирование и строительство объектов недвижимости.

Поделись новостью с другом:

Так же в рубрике Недвижимость Киева:

Интересные новости

Аренда квартир в Украине: где больше всего предложений и какая средняя стоимость

1238
Каждый месяц 1 800 000+ пользователей посещают DOM.RIA, чтобы приобрести или арендовать себе жилье. По данным Аналитического центра, в мае 30% украинцев интересовались долгосрочной арендой квартир на DOM.RIA.

Стартовали продажи третьей очереди КГ «Лесное озеро»

39
Компания Evrodim с радостью сообщает — стартовали продажи третьей очереди коттеджного городка «Лесное озеро».

ЖК «Отрадный»: только 5 квартир со скидкой до 12%

40
Успейте приобрести квартиру в ЖК «Отрадный» по очень выгодной цене!
наверх