Как сэкономить на уплате налога при сдаче квартиры в аренду?

Сдав за $600-800 в месяц однокомнатную квартиру в далеко не элитном районе столицы, можно за год заработать $7200-9600. Но вот досада, 15% этой суммы нужно будет отдать государству в виде налога на доходы! Конечно, можно и не платить (большинство так и делает ?).

Поделись новостью с другом:
Поделись новостью с другом:

Но есть опасность попасть в "лапы" налоговиков: заплатить штраф, а в некоторых случаях даже сесть в тюрьму. Как избежать этой участи и при этом почти вдвое сократить расходы на уплату налога, выясняли "Деньги".

Далеко не все знают, что заработками от сдачи в аренду жилья нужно делиться с государством. Эти доходы подлежат налогообложению по ставке 15%. Согласно Закону "О налогах на доходы физлиц", арендодатель должен уплачивать налог лично и ежеквартально. А по итогам прошедшего года обязан подавать еще и налоговую декларацию.

Но чтобы данные об арендодателе попали в реестр плательщиков налога, договор аренды должен быть удостоверен нотариально. После этого нотариус сам передает необходимую информацию в местные налоговые органы, которые и будут контролировать уплату налога.

Собственники квартир, как правило, вообще не заключают договоры аренды, тем более, не заверяют их (лишняя морока с документами и неслабые расходы на заверение). Если это и делается, то только во избежание судебных процессов с квартирантами при сдаче в аренду элитного жилья с дорогим имуществом, которое могут испортить или украсть.

А значит, проконтролировать уплату налога крайне сложно. "Налоговая не справляется с контролем за теми, кто уклоняется от налогов. Причина тому - она может оперировать только данными, которые к ней попали, а информация о сдаче недвижимости в аренду часто к ней вообще не попадает. Ведь, как правило, наши люди не любят заключать нотариальные договоры", - поясняет партнер юридической компании "Тарасов и партнеры" Александр Субботин.

В результате, по данным ГНАУ в Киеве, в 2008 году официально зарегистрировано более 48 тыс. сдаваемых в аренду квартир, а иногородних в столице проживает, по разным оценкам, до 1,5 млн. человек.
"Ищут пожарные, ищет милиция"...

Однако с каждым годом число выявленных налоговой арендодателей-"уклонистов" возрастает. Для этого проводятся рейды по квартирам, отслеживаются объявления о сдаче в аренду жилья в СМИ и Интернете и многое другое. "На протяжении 2008 года принятые администрацией меры помогли привлечь к налогообложению дополнительно 19,2 тыс. физических лиц, которые сдавали внаем квартиры и помещения", - сообщил "Деньгам" директор департамента налогообложения физических лиц ГНАУ Степан Дусяк.

Чтобы не быть пойманными, арендодатели идут на разные хитрости. "Я сдаю квартиру уже лет пять. Однако только в этом году к нам пришли из налоговой. Постучались, спросили квартирантов, кто они и являются ли владельцами квартиры. Поскольку я их заранее научила, они ответили, что являются родственниками хозяйки и приехали в Киев погостить. Буквально завтра уже уезжают. Ну, налоговая потопталась и ушла не солоно хлебавши", - рассказывает сотрудник столичного агентства недвижимости Лидия Терещенко.

Возможно, ей просто повезло. Ведь бывает, что налоговая привлекает соседей, работников паспортных столов и домоуправлений с целью выяснения родственных связей собственника и проживающих в его квартире людей.

Тем же, кто все же попался, грозят немалые санкции. Перво-наперво, налоговая обяжет уплатить сумму неуплаченного налога и пеню за просрочку, которая составляет 10% суммы задолженности при задержке уплаты до 30 дней, 20% - при затягивании на 30--90 дней и 50%, если "забывчивость" затянулась больше, чем на 90 дней. Плюс к этому добавится еще и штраф за неподачу налоговой декларации, который составит от 51 грн. до 136 грн. (ст. 1641 Кодекса об административных правонарушениях).

Если же объем неуплаченного налога составляет значительную сумму (17-51 тыс. грн.), то за умышленное уклонение от уплаты государство взыщет 300-500 необлагаемых минимумов, а это 5100-8500 грн. Для того чтобы "попасть под статью", нужно всего лишь сдавать жилье более чем за 9,7 тыс. грн. в месяц.

Когда сумма неуплаченного налога - 51-85 тыс. грн. (к примеру, при сдаче элитной недвижимости или 20 квартир оптом), то это будет грозить не только штрафом до 2000 необлагаемых минимумов (34 000 грн.), но и "темницей сырой" на срок до пяти лет. Ну а за неуплату налога в особо крупных размерах (более 85 тыс. грн.) придется отсидеть в тюрьме 5-10 лет (ст. 212 Уголовного кодекса).

Достойная альтернатива

Справедливости ради скажем, что существуют вполне законные способы решения проблем, которые могут возникнуть у арендодателя при отношениях и с арендатором, и с налоговыми органами.

Первый способ - "просто" платить налог. Для этого необходимо легально оформить аренду недвижимости, составив и зарегистрировав договор у нотариуса. При этом оплачиваются услуги нотариального оформления (около 300- 400 грн.), государственная пошлина и сбор в Пенсионный фонд в размере 1% суммы договора. Сэкономить здесь можно, только либо переложив расходы на уплату налога и нотариальное заверение на квартирантов, либо занизив арендную плату в самом договоре.

Но квартиранты могут и не согласиться взять на себя столь немалые расходы, а занижение суммы аренды грозит разными неприятностями. Например, если средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в столице - $500-600, а в договоре указано $100, налоговая может заподозрить неладное и начать свое расследование. К тому же сами квартиранты могут отказаться платить больше указанной в договоре суммы, и никаким судом их не заставишь выполнять ранее оговоренные (устные) условия.

Но если люди попадутся порядочные, то на уплате налога, конечно, сэкономить удастся. Для сравнения: при арендной плате в 500 грн. в месяц платить государству придется 900 грн. в год, а при месячной плате в 4000 грн. - все 7200 грн. в год.

Но что действительно помогает сократить налоговые расходы (почти вдвое!) и при этом не нарушить закон, так это переход арендодателя на единый налог как физлица-предпринимателя. И неважно, что он при этом, к примеру, остается наемным работником в какой-нибудь компании - одно другого не касается.

"Размер единого налога устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от избранного вида деятельности, но в любом случае не может превышать 200 грн. ежемесячно", - отмечает юрист юридической компании "Шмаров и Партнеры" Анна Панченко.

Для регистрации в качестве предпринимателя нужно явиться в "единое окно" районной госадминистрации, которое осуществляет регистрацию физических лиц. С собой необходимо иметь паспорт и справку о присвоении идентификационного номера. После заполнения регистрационной карточки, а также уплаты специального сбора (34 грн.), в течение пяти дней государство обязано предоставить заявителю статус частного предпринимателя. Далее заявление и копия свидетельства о регистрации подаются в налоговую инспекцию, и через пару дней данные о плательщике будут внесены в реестр.

Кроме того, в такой ситуации собственник получает право использовать в своей деятельности все принадлежащее ему имущество, что дает возможность заниматься попутно любым другим законным бизнесом. Главное, чтобы размер годового дохода не превышал 500 тыс. грн., иначе придется переходить на общую систему налогообложения. Если же арендодатель передумал сдавать квартиру, "разрегистрироваться" проще простого - нужно написать заявление и подать его в тоже "окно". Лишение статуса ЧП не будет стоить и копейки и займет максимум неделю.

Но морочить себе голову с единым налогом стоит только в том случае, если сдача жилья в аренду, действительно, давно стала бизнесом, приносящим солидный доход (более 15 тыс. грн. в год).
Если же квартира сдается время от времени и за небольшие деньги, то проще уплатить налог на доходы. В любом случае, стоит посчитать: если налог в 15% составляет менее 2400 грн. в год (сумма единого налога за год), то, понятное дело, переплачивать не нужно.

Не пущать!

Любопытных проверяющих можно на законных основаниях не пустить даже на порог
В соответствии со статьей 30 Конституции Украины, частная собственность у нас является неприкосновенной, и проникновение в жилые помещения или другие владения допускается только на основании мотивированного решения суда.

Проще говоря, у любого владельца недвижимости есть полное право не впускать налоговиков в свою квартиру и не вступать с ними в переговоры.

Арендодатели этим пользуются, и налоговики сетуют, что подчас походы по подозрительным квартирам ничего не дают. Не помогает и привлечение работников районных участков милиции. Жильцы просто отказываются открывать дверь, и определить правомерность их пребывания в квартире невозможно.

Кроме того, инспектор налоговой, помимо обоснования самого факта неуплаты, должен еще осуществить расчет налога с применением косвенных методов. Например, сопоставить официальные и реальные доходы плательщика (с учетом, к примеру, арендной платы, указанной где-нибудь в рекламе), у которого при этом всегда останется шанс обжаловать такие действия в суде и признать их необоснованными.

Но если деваться некуда - налоговая все-таки выявила квартирантов и "прижала" - в первую очередь нужно обращаться к юристу, чтобы четко разобраться, нарушен ли закон, который обязывает платить налог на доходы.

При себе иметь

Какие документы необходимы при легальном оформлении договора аренды? (Список взят у одного из частных нотариусов города Киева.):

Паспорт, справка о присвоении идентификационного номера арендодателя и арендатора.
Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.
Выдержка из реестра права собственности на недвижимость, выданная БТИ.
Разрешение опекунского совета (если арендодатель имеет несовершеннолетнего ребенка).
Заявление о согласии жены/мужа, если жилье было куплено в браке.
Свидетельство о регистрации брака.
Справка об отсутствии ареста недвижимости (берется у нотариуса).
Справка об отсутствии налогового залога (берется у нотариуса).
Во что "влетаем"?
Расходы арендодателя при неуплате налога, а также при уплате его по общей схеме или в виде единого налога
Схема действий
Сумма дохода от аренды
За что придется платить?
Итого
Не платить налоги
Около 3,5 тыс. грн. ежемесячно или 42 тыс. грн. в год
В случае если налоговая поймает - вернуть налог, штраф за просрочку (более 90 дней), пеню за неподачу декларации
Около 9,6 тыс. грн.
Платить подоходный налог
Около 3,5 тыс. грн. ежемесячно или 42 тыс. грн. в год
Услуги нотариуса, госпошлину и сбор в Пенсионный фонд (ПФ), 15% налога
Около 7,5 тыс. грн.
Платить единый налог
Около 3,5 тыс. грн. ежемесячно или 42 тыс. грн. в год
Уплатить специальный сбор и ежемесячно - единый налог, услуги нотариуса, госпошлину и сбор в ПФ
Около 3,6 тыс. грн.
Итого: Арендодателям уклоняться от уплаты налога на доходы не стоит. Ведь если бравые инспекторы возьмут рантье в свои "крепкие руки", то придется вернуть в казну государства все неуплаченное плюс еще и заплатить неслабый штраф.

Поделись новостью с другом:

Так же в рубрике Аренда недвижимости:

На DOM.RIA ищут:

Интересные новости

сегодня 12:30 0
В Мариуполе ключи от собственных квартир вручили 63 семьям переселенцев – в общем 253 внутренне перемещенным лицам. Жилье закуплено из городского и государственного бюджетов в софинансировании 50/50.
Стиль хай-тек в интерьере
сегодня 11:31 7
Хай-тек – стиль в архитектуре и дизайне, зародившийся в недрах позднего модернизма в 1970-х и нашедший широкое применение в 1980-х.
Школы будут проектировать на первых этажах новостроек
сегодня 11:13 489
Минрегион рассматривает возможность проектирования начальных школ, встроенных в первые этажи жилых домов. Это создаст дополнительные места для школьников и обеспечит комфортные условия обучения.
наверх