Муки выздоровления украинского рынка недвижимости

Гендиректор "UDC Холдинга" Леонид Богданов считает, что кризис на рынке недвижимости имеет положительные стороны.

Поделись новостью с другом:
Поделись новостью с другом:

Сегодня много говорят о кризисе на рынке недвижимости, замораживании проектов и банкротстве строительных компаний. Аналитики пророчат девелоперам судьбу западных предпринимателей, которые из-за ипотечного кризиса лишились золотого дна и узнали, что такое низкая рентабельность. Между тем на украинском рынке недвижимости кризис имеет принципиально иные формы. Он способствует перерождению рынка и развитию на нем новых правил игры, которые привлекут в Украину зарубежных инвесторов. Своими размышлениями по этому поводу с "Инвестгазетой" поделился Леонид Богданов, генеральный директор "UDC Холдинга".

Оцените сегодняшнюю ситуацию на украинском рынке недвижимости. Какие положительные тенденции можно выделить?

На мой взгляд, кризис на рынке, который мы сегодня наблюдаем, может обусловить положительные тенденции. Сложная ситуация определенным образом очищает рынок - на нем остаются только сильные игроки, которые развивают собственные проекты за собственные деньги. Небольшие компании, привыкшие строить свой бизнес на спекуляциях, будут не в состоянии эффективно работать и уступят место профессиональным конкурентам. Нельзя забывать, что после каждого кризиса идет подъем. И потом, так ли проблемна ситуация на украинском рынке? Во многих европейских странах дела обстоят намного хуже. Например, в Испании и Прибалтике.

В каких сегментах изменения будут наиболее ощутимы?

Сейчас наметился определенный застой, но он больше касается рынка жилой недвижимости. Большинство украинских девелоперов в этом секторе работает без денег - исключительно за счет вкладов будущих жильцов. Это мешает им привлекать кредиты банков, для которых оптимальной является работа при наличии хотя бы 25-30% собственных средств.

Что же касается коммерческой недвижимости, здесь кризиса нет. В Украине по- прежнему наблюдается дефицит торговых и офисных площадей. Уровень вакантности в них составляет не более 2-5%. Спада цен в ближайшем будущем здесь не предвидится. И произойти это может только тогда, когда мы достигнем хотя бы 30% вакантности. То, что сейчас происходит, это незначительное сокращение объемов строительства. Некоторые девелоперы, которым не хватает ресурсов, замораживают проекты.

Украинский рынок называют наиболее рисковым с точки зрения иностранных инвестиций.

Кризис имеет к этому прямое отношение?

Украинский рынок всегда был рисковым. Зарубежные инвесторы всегда это понимали и выходили на него, заранее предвидя высокую прибыльность - не ниже 20-30%. В то же время, если сравнивать с рынками других стран СНГ, я бы не стал говорить, что украинский рынок наиболее рисковый.

В какие сегменты украинской недвижимости интересно вкладывать деньги иностранцам?

Наиболее привлекательна коммерческая недвижимость. Я почти не встречал случаев иностранного инвестирования в жилую недвижимость. Все инвесторы в первую очередь интересуются торговой недвижимостью. На втором месте по интересам - офисы, потом логистика, последнюю позицию занимает гостиничная недвижимость. Это обусловлено длительными сроками окупаемости проектов отелей - около 15 лет. Гостиницы в Украине строят международные операторы, которые уверены в целесообразности инвестирования и хорошо чувствуют рынок. Например, наш Холдинг в отельном сегменте работает с международным гостиничным оператором Accor. Только наличие такого партнера позволяет успешно реализовать проект.

Насколько мне известно, больше всего украинские проекты интересуют британских и ирландских инвесторов, которые приобретали в нашей стране торговые и офисные комплексы. Сегодня, я бы сказал, мы находимся на стадии входа зарубежного инвестора на украинский рынок недвижимости. И это очень интересное время. Инвесторы приходят к нам и развивают рынок, прививая ему более профессиональные правила игры.

Насколько, по вашему мнению, выгодно строить офисные и торговые центры в регионах?

Строительство офисов в регионах развивается медленно. Сроки окупаемости офисных центров в регионах длительные из-за отсутствия достаточного количества потенциальных арендаторов. С торговыми центрами совершенно иная ситуация. Рост доходов населения, а следовательно и рост потребления способствуют развитию торговых сетей, которые являются главными арендаторами торговых помещений.
В портфеле проектов вашей компании есть логистические центры. Прокомментируйте актуальные тенденции в этом сегменте.

На сегодняшний день об этом много говорят, но мало делают. Я думаю, что сейчас рынок логистических центров очень похож на рынок жилья лет пять или семь назад. Покупаясь на то, что это модно, люди входили на него, строили быстрыми темпами, а потом только начинали разбираться, что же с этим построенным делать.

На мой взгляд, в ближайшем будущем произойдет насыщение логистическими центрами столичного региона, и арендные ставки на эти площади начнут снижаться. Также стоит отметить полнейшее отсутствие в этом сегменте сетевых проектов. Пока ни одна компания в Украине не развивает собственную логистическую сеть. Между тем потребность регионов в таком продукте колоссальная. Кто первый построит в регионах сеть логистических центров, тот соберет лучших клиентов. Использование логистического аутсорсинга позволяет компании снизить затраты в два, а то и три раза.

Что должно измениться на рынке коммерческой недвижимости, чтобы зарубежные инвестиции активнее вливались в него?

Это борьба противоположностей. Западный инвестор, как и мы, хочет, чтобы рынок стал более цивилизованым, прозрачным и прогнозируемым. В результате он станет менее рисковым. Но, к сожалению, это приведет и к тому, что он перестанет быть сверхприбыльным. Стандартная рентабельность проектов на нем будет составлять 10-15%.

Если говорить о нынешнем положении дел, от рынка недвижимости инвесторов отпугивает политическая ситуация и бюрократические сложности сложности согласования проектов, противоречия в законодательстве, отсутствие временных границ согласования. Кроме того, в Киеве сегодня практически нет ни одного объекта, который строился бы в срок и по которому не было бы ни одного протеста со стороны общественности. А такие протесты сегодня уже стали "бизнесом", а точнее сказать некой формой рэкета. Даже если объект будет строиться в чистом поле, нет гарантии, что возле него не разобьют палатки, и никто не будет ложиться под бульдозеры. Для западного инвестора необъяснима ситуация, когда разрешение получено, а строительство не идет. 90% вопросов в этом деле должно решать государство, но ему сейчас не до бизнеса.

Сегодня западный инвестор может иметь хоть какие-то гарантии только в том случае, если он покупает уже готовый объект или работает в тандеме с местным партнером.

Поделись новостью с другом:

Так же в рубрике Недвижимость за рубежом:

На DOM.RIA ищут:

Интересные новости

сегодня 17:17 14
Розыгрыш сертификата на 50 000 грн
сегодня 16:59 11
Жилой комплекс «Приморские сады» будет самым спортивным в городе
наверх