Нестандартная аренда

Плюсы и минусы лизинговой схемы приобретения коммерческой недвижимости.

Поделись новостью с другом:
Поделись новостью с другом:

Лизинг - это вид инвестиционной деятельности, при котором лизингодатель (лизинговая компания) приобретает у поставщика определенное имущество (предмет лизинга) и затем сдает его в аренду за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях лизингополучателю (клиенту) с последующим переходом права собственности лизингополучателю при условии своевременного внесения всех лизинговых и амортизационных платежей.

Спрос есть

Как отмечают эксперты, рынок лизинга коммерческой недвижимости на Западе хорошо развит: доля таких операций в портфеле европейских лизинговых компаний на сегодняшний день колеблется от 30 до 50%. Что касается Украины, здесь объемы лизинговых сделок определить сложно, поскольку лизинговые компании неохотно публикуют данные о реальной стоимости активов, передаваемых в лизинг, а часть рынка находится в тени. По информации Международной финансовой корпорации, которая оперирует только официальными данными, объем услуг по лизингу недвижимости составил в 2005 г. всего $1 млн., в 2006 г. - $2,7 млн. Правда, участники этого рынка называют суммы на несколько порядков выше. Так, некоторые операторы говорят о размерах рынка до $200 млн., а то и $500 млн.

По оценкам специалистов, большая часть рынка лизинга коммерческой недвижимости пока сосредоточена в Киеве. Но в целом по стране спрос на эту услугу постепенно растет. В ней, отмечает начальник отдела оценки и консалтинга компании "Доминион М" Андрей Рыбалко, в первую очередь заинтересованы небольшие и средние компании, в том числе производственные, которым не хватает ресурсов на приобретение помещений в условиях быстро растущих цен на недвижимость. Банковские кредиты для таких фирм не всегда доступны в связи с отсутствием необходимого обеспечения, а лизинг мог бы стать альтернативным способом привлечения средств.

Таким образом, для лизингополучателя основная выгода заключается в том, что он имеет возможность приобрести недвижимость без единовременного вложения значительных средств. К тому же лизинговые компании имеют возможность более гибко строить отношения с клиентами, нежели коммерческие банки, которых жестко контролирует Нацбанк Украины.

Доход лизинговой компании - это процент, который она берет за свои услуги. Как правило, данный процент более высокий, чем по банковским кредитам. Впрочем, ставки по лизинговым договорам в иностранной валюте не слишком отличаются от ставок по банковским кредитам и составляют 11-15% годовых, в зависимости от степени риска.

Различают оперативный лизинг - долгосрочная аренда с учетом и налоговой амортизацией на балансе лизингодателя и финансовый лизинг - долгосрочная аренда с учетом и налоговой амортизацией на балансе лизингополучателя. Наиболее популярным сегодня является финансовый лизинг, которому отдает предпочтение подавляющее большинство лизингополучателей. Причина в том, что после оплаты всех лизинговых платежей по договору финансового лизинга лизингополучатель приобретает право собственности на лизинговое имущество, а при оперативном такого права нет, то есть имущество возвращается обратно лизингодателю. При этом, говорят эксперты, лизинговые платежи по финансовому и оперативному лизингу иногда сравнимы, но, как правило, оперативный лизинг дороже финансового.
Первоначальный взнос по лизинговому договору обычно составляет 15-25% от стоимости приобретаемого имущества.

Средний срок договоров лизинга недвижимости составляет 7 - 10 лет. Вообще- то срок лизинга может быть и меньше, но, как говорят эксперты, лизинговые сделки имеют экономический смысл лишь тогда, когда они заключаются на срок не менее пяти лет. Другое дело, что на сегодняшний день только незначительное количество лизинговых компаний и банков могут предложить долгосрочное финансирование сроком до 10 лет.

Важные нюансы

По словам Андрея Рыбалко, на сегодняшний день в лизинг может предоставляться только коммерческая недвижимость - склады, офисы и другие помещения, подпадающие под определение коммерческой недвижимости. Однако сюда не входят целостные имущественные комплексы. Согласно украинскому законодательству, земля также не может быть предметом договора лизинга. Значит, помимо заключения договора лизинга недвижимости, стороны обязаны заключить договор, устанавливающий права на земельный участок, на котором расположен объект, который является предметом лизинга. Для субъектов малого предпринимательства это означает, что во многих случаях затруднены лизинговые сделки с теми помещениями, в которых расположены булочные, столовые, магазины и т. п., поскольку типичной является ситуация, когда право на землю и право на здание принадлежат разным субъектам. Поэтому сейчас использовать лизинговые схемы финансирования можно большей частью только для приобретения офисных, складских, производственных помещений.

Впрочем, есть варианты выхода из этой ситуации. Первый - земельный участок приобретается в собственность лизингодателем и сдается по договору аренды лизингополучателю. Второй вариант состоит в том, что лизингодатель заключает договор аренды с собственником земельного участка, на котором находится предмет лизинга, а лизингополучатель возмещает арендные платежи за землю лизингодателю.
После согласования условий и подписания договора лизинга клиент уплачивает аванс. А лизинговая компания приобретает необходимую ему недвижимость и передает ее в пользование лизингополучателю. После окончания срока лизинга недвижимое имущество переходит в собственность клиента либо выкупается им у лизингодателя по остаточной стоимости.

Одно из основных преимуществ лизинговой схемы для покупателя - экономия на налогах, ведь согласно действующему законодательству, получая в лизинг имущество, клиент лизинговой компании имеет право на налоговый кредит по НДС. Также лизинговые платежи в полном объеме относятся на себестоимость продукции. При этом предприятие может начислять амортизацию на стоимость предмета лизинга.
Если сравнивать лизинг и кредитование как инструменты финансирования приобретения недвижимости, то при кредитовании налоговое законодательство позволяет списать на валовые затраты только проценты по такому кредиту, амортизация же будет начисляться без применения "ускоренного" коэффициента, тогда как при лизинге, как уже говорилось выше, вся сумма лизинговых платежей относится на себестоимость продукции.

Кстати, этим могут воспользоваться девелоперы, если продадут объект недвижимости лизинговой компании, а затем с помощью аффилированной управляющей компании приобретут его обратно, но уже в лизинг. Таким образом каждый из участников данной сделки получает то, что ему необходимо: девелопер - налоговые преференции и денежные ресурсы на новые проекты, а управляющая компания - арендную плату с арендаторов, размер которой в ряде случаев вполне сопоставим с размерами лизинговых платежей.

Преимущества лизинга перед классической арендой обусловлены тем, что, в отличие от постоянно растущих арендных ставок во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости, лизинговые платежи являются фиксированными в течение всего срока действия договора лизинга. Таким образом, лизингополучатель уже не зависит от рыночной конъюнктуры, а по истечении срока договора выкупает недвижимость по стоимости, зафиксированной на момент его заключения. Еще один важный момент: по действующему законодательству арендаторы не имеют преимущественного права на выкуп своих помещений, потому им приходится конкурировать со сторонними - порой значительно более состоятельными - претендентами. В случае с лизингом клиент лизинговой компании гарантированно становится собственником недвижимости.

Перспективное дело

Впрочем, говорит Андрей Рыбалко, применение лизинговой схемы приобретения коммерческой недвижимости сдерживается из-за несовершенных механизмов ценообразования на отечественном рынке недвижимости. В первую очередь это касается старого фонда, где балансовая стоимость значительно расходится с рыночной. Лизинговые компании нередко сталкиваются с ситуацией, когда балансовая стоимость здания составляет один миллион гривен, а рыночная цена - миллион долларов. И если лизинговая компания покупает объект за миллион долларов, то за ту же цену она будет сдавать ее в лизинг, при этом за счет разницы между рыночной стоимостью и балансовой у продавца образуется огромная прибыль, которая облагается налогом по ставке 25%. Если же лизингополучатель приобретает недвижимость за миллион гривен, то с учетом указанных обстоятельств все преимущества лизинга улетучиваются, так как с такой суммы просто нечего будет амортизировать...

Поэтому значительный сегмент недвижимости, где есть серьезные расхождения между рыночной стоимостью и балансовой, не сможет стать предметом лизинга в ближайшее время. С учетом этих ограничений получается, что наиболее перспективный сегмент в этом отношении - помещения в новостройках, имеющие балансовую стоимость, адекватную рыночной.

Среди прочих препятствий, мешающих развитию лизинга в Украине можно выделить сложность регистрации сделок. По действующему законодательству договорные отношения между лизинговой компанией и клиентом начинаются с момента купли-продажи предмета лизинга. Однако переход права собственности происходит только после государственной регистрации сделки. Сама регистрация может длиться довольно долго. При этом образуется значительный временной лаг, во время которого лизинговые платежи еще не начисляются, а с приобретенной недвижимости компания уже должна платить налоги.
Кроме того, при осуществлении договора лизинга принципиальное значение имеет последовательность действий сторон, поскольку именно она определяет сущность этого договора. Если порядок не соблюден, любой проверяющий орган, прежде всего налоговый, может усмотреть в лизинге классическую аренду. В этом случае теряется право на ускоренную амортизацию объекта, происходит доначисление налогов на прибыль и на имущество, применяются штрафные санкции.

Хотя лизинг коммерческой недвижимости в нашей стране только начинает развиваться, по мнению экспертов, позитивные тенденции развития отечественной экономики и огромная емкость этого рынка дают основания считать данный вид инвестиционной деятельности весьма перспективным. В настоящее время лизингом недвижимости у нас занимаются около десятка компаний - "Райффайзен Лизинг Аваль", "Универсальная лизинговая компания" (принадлежит BNP Paribas), "VAB-лизинг", "Immorent Ukraine" (является дочерней компанией австрийской "Immorent AG", входящей в тройку крупнейших лизинговых компаний Австрии и принадлежащей финансовой группе Erste Group) и др. Как видим, в основном это организации, являющиеся аффилированными структурами крупных банков и финансовых групп.
По прогнозам специалистов, в ближайшие годы на украинском рынке лизинга появятся и другие серьезные операторы, что приведет к расширению перечня сервисов для клиентов и будет способствовать повышению качества их обслуживания.

Поделись новостью с другом:

Так же в рубрике Аренда недвижимости:

Интересные новости

Стало известно, кому в 2018 нужно уплатить налог на недвижимость

Стало известно, кому в 2018 нужно уплатить налог на недвижимость

1462
Украинцам до 1 июля придут сообщения о начисленной сумме налога на недвижимость. Уплатить налог необходимо в течение 60 дней со дня получения уведомления.
В Харькове увеличили финансирование «теплых кредитов» для ОСМД

В Харькове увеличили финансирование «теплых кредитов» для ОСМД

11
Харьковский горсовет увеличил финансирование городской программы «теплых» кредитов для ОСМД на 0,5 млн грн. ОСМД получат софинансирование не менее 80% суммы «теплого кредита».
Средний размер субсидий уменьшился до 168,5 грн

Средний размер субсидий уменьшился до 168,5 грн

605
По данным Госстата Украины средний размер назначенной субсидии в мае 2018 года уменьшился по сравнению с соответствующим периодом 2017 года на 59,1% и составил 168,5 грн.
наверх