Свободных нет?

Объемы строительства растут, а свободных участков, которые можно застроить, в связи с мораторием на продажу сельскохозяйственных земель, становится вс

Поделись новостью с другом:
Поделись новостью с другом:
е меньше... Или не меньше? Как выяснилось, мораторий, в принципе, не создает проблемы для застройщиков. Он влияет непосредственно на объемы поступлений в государственный бюджет. Что же касается свободных участков под застройку, то они естьНазначениеПрежде чем говорить о наличии земельных участков и рынке земли, необходимо расставить точки над «І» относительно того, какие же участки могут быть представлены на рынке вообще. Согласно Земельному кодексу Украины, все земельные участки делятся на различные категории в соответствии с их целевым назначением: сельскохозяйственным, рекреационным, историко-культурным, лесохозяйственным, оздоровительным, заповедным. Земли для промышленности, транспорта, связи, энергетики, а также предназначенные для гражданского и жилищного строительства по законодательству представляют собой другую группу. Среди всех этих земель наиболее интересны как объект для исследования участки, предназначенные для строительства каких-либо объектов, а также земли сельскохозяйственного назначения, продажа которых сейчас запрещена. ИнвестицииПо мнению Андрея Кошиля, президента ассоциации «Земельный союз Украины», общая ситуация на земельном рынке сегодня неспокойная: нет четких правил работы; все процедуры, связанные с выделением участка и оформлением купли-продажи, крайне запутаны, растянуты во времени и требуют вложения колоссальных средств. Поэтому инвестору, прежде чем приобретать какой-либо участок, необходимо несколько раз подумать и перестраховаться. Особенно опасно для инвестора приобретение так называемых паев: перспективы смены назначения таких участков неоднозначны. Даже если участок находится в очень хорошем месте и есть договоренности о смене его делевого назначения, это совсем не гарантирует успешности в смене его назначения. Эти земли могут относиться к землям мелиорации, подтопляемым, торфяникам, защитным зонам инженерных коммуникаций и пр.Кроме этого есть еще и различные криминальные аспекты, сопровождающие развитие украинского рынка земли (пример: подделка актов на землю в Обуховском районе, где были созданы двойники, иначе говоря украдены 11 тыс. Госактов). Подобные транзакции возможны только при наличии нотариуса, который вопреки букве закона оформляет доверенность на продажу этих участков, то есть злоумышленник получает возможность свободной перепродажи земли. Если говорить о мерах, которые необходимо предпринять при покупке, то крайне важно видеть непосредственно продавца, а не лицо, предъявляющее доверенность. Желательно вынести участок «в натуру», а именно определить границы участка на местности (это делают землеустроительные организации с лицензией на проведение геодезических работ и необходимым оборудованием). Проверка, проверка и еще раз проверка.Покупать необходимо участки с уже измененным целевым назначением (под застройку, под ведение садового хозяйства, под дачное хозяйство). Если же целевое назначение такого участка - сельскохозяйственное, то такие участки по закону приобретать запрещено.Вкратце список всех подводных камней, которые могут подстерегать потенциального покупателя земельного участка, таков:•    отсутствие документации, сопровождающей Госакт;•    несоответствие целевого назначения участка планам покупателя;•    вероятность изъятия приобретенной земли для общественных нужд в ближайшее время;•    наличие земельного сервитута;•    неправильное определение координат при выносе земельного участка в натуру;•    сокрытие информации о наличии коммуникационных сетей под приобретенным участком;•    поддельный Государственный акт на право владения землей и т. д.Именно неоднозначная ситуация на рынке земли и наличие перечисленных рисков приводят к тому, что иностранные инвесторы, которые хотят прийти в Украину со значительными проектами (и, соответственно, капиталом), не могут сделать этого из-за запретов на смену целевого назначения сельхозземель и из-за опасения покупки земель на вторичном рынке. МораторийКасательно моратория, который наложен на продажу сельскохозяйственных земель, то, несмотря на все кричащие сообщения в прессе, его влияние на развитие строительной отрасли в целом незначительно. По словам Олега Лащука, исполнительного директора «Лиги защиты прав землевладельцев и землепользователей "Земля Украины"», наличие недостатков в законодательстве, несмотря на наложенные запреты в отношении определенных земельных участков, позволяет существовать теневым схемам, благодаря которым и осуществляются сделки. По этой причине можно говорить о том, что моратория фактически не существует.Следствие этого - полное отсутствие цивилизованного рынка земли. Только от сделок купли-продажи, которые проходят по теневым схемам, государственный бюджет теряет сотни миллионов гривен. Однако далеко не все в развивающихся земельных отношениях упирается в отмену моратория, снятие которого тянется с 2003 г. Значительное влияние на этот рынок имеет и менталитет тех, кто занимается распределением земель. Кроме того, отмена моратория невозможна без принятия законов «О государственном кадастре» и «О рынке земель». По мнению специалистов рынка, эти законы стратегически важны для становления рынка. От того, в чьих руках будет находиться земельный кадастр, и что будет написано в законах о порядке проведения земельных аукционов, многое зависит. Если же необходимые законы не будут приняты, мораторий автоматически продлится на неопределенный срок до момента их принятия и вступления в силу или до принятия нового закона о сроке продления моратория.В начале текущего года Верховной Радой был принят закон о кадастре, однако президентом на него было наложено вето. С одной стороны, вето президента тормозит отмену моратория, и, соответственно, развитие рынка, с другой - этот закон в том виде, в котором он был принят, не должен присутствовать на законодательном пространстве Украины. Это связано с тем, что согласно этому документу полномочия по ведению кадастра размывались между разными государственными органами (Минюст, Госземагентство, местные органы самоуправления), то есть в самом теле закона заложена неразбериха. Если говорить об оптимальном решении вопроса, то должен быть один государственный орган, контролирующий весь процесс. По мнению некоторых участников рынка, даже несмотря на открытие рынка земли и принятие всех необходимых законов, ситуация вряд ли кардинально изменится. Это связано с тем, что все упирается в человеческий фактор и зависит от тех, кто будет непосредственно распределять землю. СтоимостьПроцедура изменения целевого назначения сельскохозяйственных земель достаточно проблемна и требует значительных финансовых вливаний: стоимость такой транзакции колеблется от $100 до $2000 за 1 сотку в зависимости от месторасположения, региона, наличия инфраструктуры участка и других сопутствующих факторов. Это, в свою очередь, влияет на стоимость каждого земельного надела. Средняя стоимость 1 сотки земли в киевской области составляет $7000 (более подробно о стоимости по различным направлениям читайте в №9). По данным ЗСУ, за период с 1 сентября 2006 г. по 1 сентября текущего года земля подорожала в среднем по разным районам на 122%, причем приведенная цифра не касается черных схем покупки паев, смены назначения и пр. Речь идет об участках под застройку и земле промышленного назначения.Рост цен до конца 2007 г. теоретически составит порядка 20%. Тенденция, которая характерна для земельного рынка сегодня - удорожание земель, находящихся в отдалении от Киева. Если раньше земля покупалась преимущественно в 15-20-километровой зоне от КП, то сейчас этот радиус расширился до 50-70 км. Эта тенденция свойственна не только для Киева, но и для крупных региональных центров Украины. В тех же районах, где уже установилась высокая цена, земля столь быстро дорожать не будет. Отмена моратория на продажу сельскохозяйственных земель мало повлияет на рынок в целом. Причина - процедура смены целевого назначения занимает значительный временной промежуток (порядка б месяцев). Именно этот срок пройдет, прежде чем можно будет продавать купленную землю после отмены моратория, поэтому говорить более подробно о влиянии открытого рынка земель сельскохозяйственного назначения на стоимость участков можно будет не ранее чем через год. Хотя, вероятнее всего, даже появившись на рынке, эти земли не станут демпингующим фактором, что связано с упомянутой выше дорогостоящей процедурой изменения их целевого назначения.Цена на земли коммерческого назначения будет продолжать расти. Появится немного больше предложений, но они лишь компенсируют растущий спрос, так как желающих купить землю под застройку или просто для заработка достаточно.Кравченко Андрей
Поделись новостью с другом:

Интересные новости

Летняя акция от застройщика «CBS Холдинг»

14
Колеблешься, покупать ли квартиру? Лето − идеальное время это сделать!

Выгодные условия кредитования от ЖК «Family&Friends»

9
ЖК «Family&Friends» это новый уровень жилой недвижимости комфорт-класса в нескольких минутах от центра Киева

Готовые квартиры ЖК «River Park»

10
Делимся фотографиями готовых квартир в жилом комплексе «River Park».
наверх