Двуликая ипотека

Одним из наиболее существенных факторов, влияющих на развитие рынка жилой недвижимости Украины, является политика банковских учреждений, направленная

Поделись новостью с другом:
Поделись новостью с другом:
на упрощение условий предоставления кредитов для заемщиков. Как отмечают эксперты, при упрощении процедуры получения кредита, возможности снижения первого взноса, получении права выплачивать долг более 10 лет и снижении процентной ставки увеличивается и количество клиентов, готовых выполнять эти условия, таким образом, растет спрос на рынке жилой недвижимости.На конец 2006 года около 60 % жилья в столице было приобретено с помощью ипотечного кредитования. В текущем году количество выданных кредитов на покупку жилья продолжает расти и дальше. В свою очередь, повышение спроса, вызванное удобством кредитования, и недостаток предложения провоцирует подъем цен…Доступный кредит = доступное жилье?Банковские учреждения развивают линейку ипотечного кредитования, благодаря общеэкономическому подъему и устойчивости мировой финансовой системы.Как отмечает заместитель директора по стратегическому развитию компании Ukrainian Development Group Леся Чепега, на успешное развитие рынка ипотечного кредитования влияют несколько уже сформированных факторов, которые и позволяют ипотеке не утратить свою популярность.Во-первых, ипотечное кредитование стало доступно практически во всех банках.Во-вторых, сами банки активно работают над развитием своих отделений в регионах, которые дали бы возможность предоставлять подобную услугу.В-третьих, что немаловажно, развивается непосредственно рынок жилья.«Несмотря на это, количество ипотечного кредитования заметно ограничивается платежеспособностью украинцев и относительно небольшим объемом строительства», – замечает Леся Чепега.Как бы там ни было, ипотека в Украине для многих является, пожалуй, единственным путем приобретения вожделенных квадратных метров, поэтому эксперты уверены, что на волне конкуренции банки будут расширять потребительские программы кредитования, тем самым привлекая все больше платежеспособного населения. Соответственно спрос на жилье будет возрастать, а предложение не будет успевать за растущим спросом, поэтому и цены на рынке будут расти. Судя из описанной закономерности, получается замкнутый круг. В данном случае интересно мнение специалистов, есть ли предел роста цен, и всегда ли между словосочетанием доступный кредит и доступное жилье можно поставить знак равенства?Как комментирует руководитель направления продаж ипотеки ЗАО «Альфа-Банк» Станислав Мошкин, рост цен, благотворительно влияющий на ипотеку, в то же время негативно влияет на доступность жилья. «Действительно, ипотека имеет двойственный характер. С одной стороны, она дает возможность приобрести необходимую недвижимость населению, не имеющему достаточных средств заплатить полную суму сразу, с другой же стороны – стимулируется спрос, который поднимает цены на недвижимость. А если учесть, что рынок реагирует на повышение спроса не только увеличением цены, но и увеличением предложения, можно констатировать положительное влияние ипотеки на доступность жилья», – говорит Станислав Мошкин.Однако линия рассуждения может пойти и по другому пути. Как отмечает эксперт, ныне большинство населения, несмотря на появление доступных банковских программ, все-таки не имеет возможности купить жилье по запрашиваемой цене, поэтому в ближайшее время может произойти ситуация, когда мы столкнемся с ограничением спроса из-за непомерно высоких цен и ужесточения требований банков к заемщикам. Данная ситуация происходит при ограниченном росте фактических доходов населения и большом разрыве между доходами и стоимостью жилой недвижимости. Если апеллировать такими фактами, то напрашивается другой вывод: доступный кредит все же не ведет к доступности жилья, а всего лишь повышает его стоимость.Как отмечает начальник отдела ипотечного кредитования АКБ «Укрсоцбанк» Евгений Барах, ипотека – востребованный продукт, однако многие люди до сих пор ей не доверяют, при этом многие из них не уверены в собственном будущем финансовом положении, поэтому предлагаемые обязательства по ипотечным кредитам для людей иногда просто невыполнимы. «На сегодняшний день кредит стал более доступен большему числу украинцев, однако цена для них – это тоже немаловажный фактор.При наличии первоначальной стадии строительных работ, сегодня найдется мало желающих купить в целях проживания квартиру за $1 500 за квадратный метр, например, в комплексе, строительство которого только началось и окончание которого запланировано через 4–5 лет», – прокомментировал Евгений Барах.Лояльность или ужесточение?Заметили аналитики еще одну тенденцию: если ранее кредиты брались в банках преимущественно на приобретение нового жилья, то теперь, преимущественно, на улучшение жилищных условий, то есть на приобретение новой квартиры взамен старой.Об этом говорят цифры в отчете Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) на 1 июня текущего года: задолженность по кредитам на покупку жилой недвижимости составляет порядка 126,1 тыс. грн ($25 тыс.). «Это свидетельствует о том, что большинство людей, берущих кредиты для приобретения квартиры, на самом деле лишь улучшают свои жилищные условия, а не приобретают новое жилье. Но даже это доступно всего лишь не более чем 10 % украинцев», – констатирует исполнительный директор УНИА Алексей Пилипец.Причина, почему идут больше на улучшение жилищных условий, а не на покупку «с нуля», кроется в том, что не каждая семья может позволить себе желанное отдельное жилье путем покупки его и выплаты полного кредитного займа.Но, возможно, и те 10 %, о которых упоминает Алексей Пилипец, по его же мнению, могут уменьшиться в силу того, что с начала текущего года банки, являющиеся лидерами ипотечного кредитования (к примеру, «УкрСиббанк», «Надра», «Приватбанк», «Кредитпромбанк» и др.), увеличили номинальные ставки по ипотечным кредитам в долларах на 0,2–3,8 %, и вдобавок ужесточили требования к начальному взносу по таким займам.К примеру, если покупать в кредит жилье на вторичном рынке через «УкрСиббанк», то потребуется внести не меньше 30 % от стоимости квартиры, при этом банк дает максимальный срок кредитования 21 год. В то же время, если в этом же финансовом учреждении приобретать в кредит жилье на первичном рынке, то взноса никакого не потребуется, а срок погашения кредита увеличивается на девять лет. «Приватбанк» увеличил первый взнос с 20 до 30 %, «Райффайзен Банк Аваль» в течение года увеличил начальный взнос (вторичный рынок) с 15 до 20 %. Есть прогнозы, что в следующем году «Укрсоцбанк» также собирается увеличить первый взнос за жилье на вторичном рынке жилья.«Думаю, что таким образом банки, занимающие более 37 % рынка ипотечного кредитования, пытаются перестраховаться, в силу того, что такая недвижимость в качестве залога является мало ликвидной, к тому же существует большая вероятность того, что цены на устаревший жилой фонд (хрущевки и панельные дома) могут обвалиться», – говорит Алексей Пилипец.Противоположное мнение у Леси Чепеги. Она как раз утверждает, что на конец 2007 г. прослеживается тенденция удешевления ипотечных кредитов в гривне. К примеру, Erste Bank и OTP Bank снизили свои ипотечные кредиты в гривне на 4 и 3,5 % соответственно. В августе-октябре кредиты в гривне также подешевели в «Райффайзен Банк Аваль», «Правэкс-Банке», «Укрсоцбанке», «Укргазбанке» и «ТАС-Комерцбанке».Будем считать, что доступность получения кредитов плюс ко всем остальным традиционным факторам (увеличением себестоимости строительства, повышенным спросом и т. д.) повлияло на подорожание жилья как на первичном рынке, так и на вторичном. Цены на киевские квартиры с 5 января по 1 октября 2007 г. выросли в среднем на 12,72 %. Согласно анализу данных, средняя стоимость 1 квадратного метра жилья в Киеве за этот период выросла на первичном рынке на 18,68 %, вторичном – на 11,14 %.Тем не менее, хоть рост цен на жилье и возрос, что, казалось бы, выгодно для банков, они решили существенно ограничить ипотечное кредитование, по крайней мере, в отношении юридических лиц, изменения коснулись также и физических лиц. К примеру, многие банки начали ставить среди условий кредитования вступительный взнос, который ранее не требовали. Так, «Приватбанк» еще недавно выдавал кредит без первого взноса, теперь же необходимо заплатить первый взнос в размере 15 % стоимости жилья. В банке «Финансы и Кредит» с августа текущего года также отменена нулевая предоплата при ипотечном кредитовании.«Активный рост ипотечного кредитования, достигшего по физическим лицам 40 % от общего объема предоставленных займов, постоянно «подогреваемый» слухами рынок и ожидаемое людьми падение цен на жилую недвижимость, а также отсутствие достаточных для обеспечения спроса финансов, вызвали серьезные опасения у банкиров, которые и ужесточили условия предоставления кредитов», – говорит начальник управления овердрафтного кредитования и работы с государственными кредитными программами банка «Финансы и Кредит» Людмила Гусева.Что будет с ценами?Несмотря на доступность ипотеки, которая должна провоцировать повышение цен на жилье, все же некоторые банкиры полагают, что этот вид недвижимости в ближайшее время будет дешеветь из-за ажиотажа вокруг возможного или невозможного падения официального курса доллара до $4,8 грн. Те, кто об этом слышал, стараются сегодня взять кредиты под покупку жилья по курсу $5,05 грн. Банки же терять в перспективе на марже свои деньги не желают, соответственно уже сейчас повышают кредитные ставки: в среднем до 12–14 % в валюте и до 17–20 % – в гривне, комментирует Людмила Гусева.Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Александр Бондаренко удешевления жилья не прогнозирует, он как раз склонен считать, что квартиры, по крайней мере в столице, подорожают: «Цены на жилье в Киеве до конца года вырастут не более чем на 6 %, тогда как в крупных городах Украины рост цен будет составлять около 1–1,5 % ежемесячно, однако в перспективе цены на столичные «хрущевки» будут снижаться, а в дальнейшем должны быть на 30 % ниже стоимости остального жилья».Кстати, если говорить о прогнозах, то, по мнению Евгения Бараха, их на сегодняшний момент следует давать и рассматривать отдельно по первичному и вторичному рынкам жилья.«Если говорить о первичном рынке, то оснований для снижения цен не вижу. Если о вторичном – вероятность снижения цен на такие квартиры, как «хрущевки», «панельки», особенно в таких районах, как, например, Троещина, Дорогожичи, объективно есть, так как последние не выдерживают конкуренции с аналогами по площади на первичном рынке. Таким образом, негативные прогнозы существенно не влияют и не повлияли на объемы кредитования в плане их увеличения», – отмечает эксперт.Дмитрий Новиков
Поделись новостью с другом:

Интересные новости

Аренда квартир в Украине: где больше всего предложений и какая средняя стоимость

1593
Каждый месяц 1 800 000+ пользователей посещают DOM.RIA, чтобы приобрести или арендовать себе жилье. По данным Аналитического центра, в мае 30% украинцев интересовались долгосрочной арендой квартир на DOM.RIA.

Стартовали продажи третьей очереди КГ «Лесное озеро»

62
Компания Evrodim с радостью сообщает — стартовали продажи третьей очереди коттеджного городка «Лесное озеро».

ЖК «Отрадный»: только 5 квартир со скидкой до 12%

68
Успейте приобрести квартиру в ЖК «Отрадный» по очень выгодной цене!
наверх