В Украине развитие свободного рынка недвижимости существенно ограничивает мораторий на продажу земель

В Украине развитие свободного рынка недвижимости существенно ограничивает мораторий на продажу земель, предназначенных для ведения сельского хозяйства

Поделись новостью с другом:
Поделись новостью с другом:
. Впрочем, это не является непреодолимым препятствием для игроков земельного рынка, знающих все законодательные лазейки и "серые" схемы. Поэтому операции с сельхозземлями проводятся достаточно интенсивно.Несмотря на то что участки, предназначенные для ведения сельского хозяйства, составляют львиную долю земельных ресурсов, в этом сегменте принципы свободного рынка не работают в связи с мораторием на продажу сельхозземель, который формально действует до 1 января 2008 года. Впрочем, благодаря хорошо известным игрокам рынка механизмам, в настоящее время сделки с такими землями возможны. "Существующие на сегодняшний день схемы обхода моратория уже получили среди юристов название `классические`. Подобные сделки широко распространены на рынке сельхозземель", – говорит директор "Юридической консультации братьев Коваленко" Наталья Опря. Подземная жизнь рынка Эксперты называют целый ряд схем, применение которых позволяет пренебречь теми жесткими условиями, которые накладывает на операторов рынка земли мораторий. Создается впечатление, что в законодательстве специально оставили "лазейки". "До 1 января 2008 года не допускается купля–продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа) их для общественных нужд. Исходя из вышеуказанного положения органы местного самоуправления или исполнительной власти могут выделить участок из земель сельхозназначения и продать его, поменяв при этом его целевое назначение в обход моратория", – приводит пример схемы юрист департамента строительства и финансовых услуг адвокатской конторы "Коннов и Созановский" Дмитрий Сичкарь. Следующая "прореха" в законодательстве, через которую незаметно "уплывают" ценные земли, – процедура мены участков, на которую не распространяются ограничения. "Земельным кодексом не установлен запрет на мену разных по качеству и количеству земель. При этом в Гражданском кодексе предусмотрена возможность доплаты за товар большей стоимости, который обменивается на товар меньшей стоимости", – объяснила Наталья Опря. По словам Дмитрия Сичкаря, это позволяет обменять одну сотку на десять гектаров, участок под строительство жилого дома на землю для ведения товарного сельскохозяйственного производства. Кроме того, отчуждение сельхозземель возможно через институт наследования. А объединение положений предварительного договора, завещания и пожизненного содержания, как отмечает Дмитрий Сичкарь, гарантирует получение земельного участка после открытия наследства. Еще одной "классической" схемой, по словам Натальи Опри, является обращение в суд с иском, например, по договору займа с требованием наложить взыскание на имущество должника, а именно на имеющийся у него земельный участок. Подробно действие этого механизма описывает Дмитрий Сичкарь: "При заключении договора займа устанавливаются короткие сроки для возврата денежных средств крестьянином (паевиком). И кредитор после истечения срока возврата денежных средств обращает взыскание на земельный участок". Согласно п. 15 переходных положений Земельного кодекса, до 1 января 2008 года не допускается изменение целевого назначения участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц, для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства. "Однако запрет на изменение целевого назначения распространяется не на все участки сельхозназначения, – отмечает Дмитрий Сичкарь. – В частности, он не относится к так называемым земельным участкам непаевого личного крестьянского хозяйства, то есть к тем, которые не были выделены в натуре собственникам земельных участков (паев). Как правило, это подтверждается справкой из райгосадминистрации о том, что данный земельный участок не выделялся собственнику как пай". Доля риска Впрочем, реализация описанных выше схем далеко не всегда проходит гладко и беспрепятственно. Так, широко применяемая сделка мены земельных участков может быть признана недействительной. Взыскание земельного участка под видом задолженности также может не принести ожидаемого результата. "Получив соответствующее решение суда, взыскатель рискует в период действия моратория так и не дождаться его исполнения, – предостерегает Наталья Опря. – Но учитывая, что исполнение судебного решения может быть осуществлено в течение трех лет, и вероятность того, что мораторий в ближайшие годы все-таки будет отменен, можно говорить о реальной возможности исполнения таких решений судов". Но даже в таких условиях возможны относительно безопасные схемы. По мнению Натальи Опри, в наименьшей степени подвержено рискам заключение предварительного договора купли–продажи сельхозземли с условием в будущем, после отмены моратория, провести отчуждение, благо Земельный кодекс не содержит каких-либо ограничений относительно подобных соглашений. Кроме того, изменить целевое назначение земли можно, создав новый участок. По словам Дмитрия Сичкаря, чтобы осуществить подобную операцию, необходимо объединить несколько участков. Для полученного в результате этой процедуры нового участка можно установить нужное целевое назначение. Однако специалисты подчеркивают, что, несмотря на все старания юристов минимизировать риски, недействительными могут быть признаны любые сделки в обход моратория. Не стоит забывать и о том, что на теневом, неконтролируемом рынке сельхозземель распространены случаи мошенничества. В связи с этим юристы рекомендуют при осуществлении сделки обязательно проверять правоустанавливающие документы на землю, акты установления и согласования границ землепользования и другие сопроводительные документы, а также выезжать на место, чтобы оценить соответствие земельного участка предоставленным бумагам. Неопределенное будущее Несмотря на то что отдельные представители демократической коалиции являются последовательными сторонниками свободного рынка сельхозземель, отмена моратория с 1 января 2008 года пока что выглядит маловероятной. Оснований для подобных прогнозов более чем достаточно. "Во-первых, условием снятия моратория является принятие двух основополагающих законов – о рынке земли и о государственном земельном кадастре, – говорит Дмитрий Сичкарь. – Во-вторых, политическая нестабильность и заинтересованность в продлении моратория отдельных партий также не способствует решению вопроса". Таким образом, не исключено, что сдерживающие механизмы будет продолжать приносить "теневикам" неплохие доходы за счет операций с землей сельхозназначения. И это, считают эксперты, сдерживает развитие рынка. "В сложившейся ситуации инвестор не может использовать землю как инструмент привлечения ипотечных средств, – сетует Дмитрий Сичкарь. – А аренда земли будет по-настоящему эффективной только при условии взаимодействия с механизмами купли-продажи и реального отчуждения. Ведь у арендатора нет необходимости улучшать качество используемой земли, если он знает, что ее собственником он никогда не станет". В целом же, пока отсутствует реальный прогресс в земельных отношениях, инвесторам придется мириться с непрозрачными условиями и высокими рисками или вовсе отказываться от вложения средств до лучших времен. Автор :   МАРИЯ Ъ-БАБЕНКО  
Поделись новостью с другом:

Интересные новости

Скандинавский, смешанный и французский стили в дизайнах недели на DOM.RIA

Скандинавский, смешанный и французский стили в дизайнах недели на DOM.RIA

90
Сделать свою квартиру удобной и уникальной можно с помощью одного из многочисленных стилей. Предлагаем подборку интересных интерьеров этой недели.
Украина не выиграет от повышения цены на газ для населения – Розенко

Украина не выиграет от повышения цены на газ для населения – Розенко

36
По словам Павла Розенко, Вице-премьер-министра Украины, государство ничего не выиграет от повышения цены на газ для населения, а только ухудшит социальное положение украинцев.
Киевсовет сохранит артефакты, найденные на Почтовой площади

Киевсовет сохранит артефакты, найденные на Почтовой площади

150
Депутаты Киевсовета приняли решение о сохранении артефактов, найденных во время раскопок на Почтовой площади. Привлекут международных экспертов и специалистов по археологии и консервации.
наверх