На рынке жилья предложение превысило спрос, и это привело к снижению роста цен на квартиры

Нынешний год по сравнению с предыдущими стал периодом сравнительной стабилизации цен на рынке недвижимости, в том числе и на рынке первичной недвижимо

Поделись новостью с другом:
Поделись новостью с другом:
сти, сообщает "Эксперт".Однако политическая нестабильность и падение курса доллара, к которому привязаны зарплаты многих граждан, могут вызвать новый скачок цен Нынешний год по сравнению с предыдущими стал периодом сравнительной стабилизации цен на рынке недвижимости, в том числе и на рынке первичной недвижимости. «Так, 2007−й не отличался активным, бурным ростом цен, наблюдавшимся в 2004–2006 годах. Стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке выросла всего на пятнадцать-двадцать процентов, тогда как за 2006−й столичные новостройки подорожали на тридцать шесть-сорок процентов», — рассказывает руководитель офиса продаж компании Ukrainian Development Partners Олег Скалюк. По мнению экспертов, цены не поднимались из-за резко сократившегося уровня платежеспособного спроса. Если в прошлые годы спрос превышал предложение минимум в два-три раза, особенно в сегментах экономного жилья, то сейчас все застройщики и консультанты отмечают, что количество реальных покупателей значительно сократилось. Тенденция изменилась Во многих сегментах предложение теперь сильно превышает спрос. По словам директора по стратегии и инвестициям компании DCH Real Estate Надежды Лысенко, этой осенью активность рынка снизилась почти вчетверо. Начальник управления инвестиций ОАО трест «Киевгорстрой-1» имени М. П. Загороднего Тарас Зябкин утверждает, что столь резкое снижение уровня продаж (на 25%) прежде всего наблюдается у малоизвестных застройщиков в сегментах эконом и бизнес. Как рассказывает маркетолог-аналитик группы компаний «УКОГРУП» Ольга Маслова, если в прошлом году в среднем построили и продали 1–1,1 млн квадратных метров жилья, то в 2007−м возведут 1,2–1,4 млн квадратов. Однако в этом году из готового и почти готового (по договорам инвестирования) жилья куплено лишь 0,8 млн квадратных метров. То есть реальный платежеспособный спрос в среднем упал на 20–30%. Основной причиной падения спроса на некогда дефицитное столичное жилье стали завышенные цены, ожидание скорого обвала рынка, стремительная инфляция, а также уход из этого сектора спекулянтов, которые переметнулись в сегменты коммерческой недвижимости и земельных участков. «Снижение спроса на киевском рынке недвижимости обусловлено не насыщением, а высокими ценами и отложенными ожиданиями, связанными с его возможным обвалом», — считает руководитель проектов элитной жилой недвижимости компании DCH Real Estate Павел Долженко. Необоснованное повышение цен на столичные новостройки привело к тому, что квартира на первичном рынке достигла стоимости загородного дома. Немаловажным фактором стал и рост цен на другие жизненно необходимые группы товаров. Если в 2005–2006 годах семья с доходом три тысячи долларов в месяц могла жить на полторы тысячи и еще столько же выплачивать банку в качестве погашения кредита в сто тысяч долларов за жилье, то теперь тот же набор продуктов и услуг обходится в две с половиной тысячи долларов. По словам начальника отдела выпуска финансовых инструментов «Укрсоцбанка» Эрика Наймана, более половины киевских новостроек по-прежнему приобретается с помощью банковских кредитов. Однако суммы займов значительно снизились: если раньше средняя ссуда составляла 100 тыс. долларов, то теперь это 50–70 тыс. Как правило, покупатели берут кредиты на десять-двадцать лет. Фото: Вячеслав Ромашов В этом году застройщики также столкнулись с влиянием на рынок различных прогнозов: более полугода покупатели ждали обвала цен и не спешили приобретать недвижимость. «В итоге ожидания не подтвердились, и по тенденциям 2007−й почти не отличается от предыдущих двух лет: в начале года был небольшой спад, затем до лета наблюдалось повышение активности, летом произошел спад, а с конца лета цены начали плавно подниматься. Причем стимулом стала предвыборная кампания, вернее, деньги, которые были в ней задействованы», — отмечает президент строительной компании «Мiськжитлобуд» Денис Костржевский. Аналитики и застройщики утверждают, что столичный рынок новостроек почти полностью потерял спекулятивную составляющую, которая в 2005–2006 годах достигала 20–30% от объемов реализации. По мнению директора по продажам компании «Центрбудiнвест» Владимира Шебеко, сейчас спекуляции на первичном рынке составляют не более 5–10%. Свою роль в снижении количества реальных покупателей нового жилья также сыграли валютные колебания, слабость доллара и связанные с этим потери в накоплениях граждан. Влияние на рынок оказывали и другие факторы, в частности, ограничение возможностей ипотечного кредитования путем ужесточения требований к заемщику и застройщику. Из-за многочисленных скандалов на рынке новостроек инвесторы не желают покупать жилье на этапе строительства, а банки не хотя кредитовать воздух. Это подтверждается увеличением спроса на вторичном рынке, где риски для инвестора меньше. Конец диктату продавца Значительное падение спроса привело к усилению роли покупателя и снижению влияния на отрасль продавца. Рынок обратился в сторону клиента, у которого наконец появился выбор. Если в прошлом году потенциальным клиентам строительных организаций столицы предлагались квартиры в 75–80 новых домах, то сейчавс в свободной продаже находятся квартиры в 120 строящихся зданиях и в 22 уже сданных в эксплуатацию. Как рассказал руководитель инвестиционного отдела компании «Новобудова» Дмитрий Колиснык, застройщикам, даже самым крупным, необходимо постоянное поступление средств, чтобы осуществлять беспрерывное строительство и готовить новые проекты. «Когда на рынке наблюдается повышенная активность, большие компании придерживают ликвидные малогабаритные квартиры, потому что в такие периоды хорошо выкупают и менее востребованные трех— и четырехкомнатные апартаменты. Когда покупательская активность низкая, им приходится выводить на рынок дефицитное жилье эконом-класса, причем в большом количестве», — отмечает Колиснык. Сейчас в Киеве реализуется около двухсот проектов. В общей сложности они предусматривают строительство более чем 33 тыс. квартир, при этом более 60% из них относятся к эконом-классу, тогда как год назад их доля не превышала 35%. Резкое увеличение количества малогабаритного жилья вызвано тем, что девелоперы стали обращать внимание на реальные нужды киевлян. «Застройщики отреагировали на снижение платежеспособности наших соотечественников, и после нескольких лет забытья эконом-жилье снова начинает выходить на передний план», — говорит Тарас Зябкин. Покупатель становится требовательней По оценкам компании Ukrainian Development Partners, 70–80% сделок — покупки на первичном рынке и обмены с доплатами и компенсациями. Наиболее емкими по-прежнему остаются сегменты эконом— и бизнес-классов. Если три года назад большой популярностью пользовались двухкомнатные квартиры, то теперь свое лидерство двушки делят с трешками (27,7 и 27,1% соответственно). На долю однокомнатных квартир приходится около 22% продаж. Наибольшая активность наблюдается на первичном рынке: в эконом и бизнес сегментах стоимость сделки доходит до 250–300 тыс. долларов за квартиру, а в категории премиум начинается от 700 тыс. доларов. Фото: Вячеслав Ромашов Но не только площадь, планировка и стоимость будущей квартиры влияют на выбор покупателя. По мнению директора компании Ukrainian Development Group Владислава Баденко, большую роль при этом также играет наличие паркинга, близость к метро и удобной транспортной развязке, существование развитой инфраструктуры и парковых зон. Клиента интересует не только придомовая территория, но и есть ли рядом школа и детский сад, магазины, фитнес-центр, спа-салон. Те компании, которые могут предложить полное инфраструктурное наполнение, находятся в выигрышном положении. Кроме того, зачастую клиент хочет иметь хороший панорамный вид. Большим спросом пользуются квартиры, расположенные не ниже девятого этажа, при этом их стоимость на 15–20% выше. По словам Тараса Зябкина, большую часть квартир (около 50%) покупают киевляне. За ними следуют жители киевской области (12%), далее — покупатели из Одессы и Днепропетровска (по 10%), затем — из Харькова и Донецка (по 5%), на остальных наших соотечественников приходится около 10%. Чего ждать? В ближайшие месяцы особенных изменений на первичном рынке не произойдет. Однако тенденция к подорожанию жилья сохранится. По словам директора инвестиционно-девелоперской компании Global Solutoins Сергея Тумасова, пока в столице существует серьезный дефицит жилых площадей. «Если говорить о платежеспособном спросе, то с ростом цен на жилье он уменьшается. Грядущее подорожание энергоносителей приведет к новому витку цен на новостройки, поскольку производство основных строительных материалов — процесс энергоемкий, — рассказывает Тумасов. — По нашим данным, общий спрос на киевском рынке составляет шесть-девять миллионов квадратных метров, тогда как платежеспособный спрос не превышает шестисот-семисот семидесяти тысяч квадратов в год. Отечественные компании ежегодно могут строить до полутора миллионов квадратных метров жилья. Но такой объем вызовет рыночные потрясения, а это не устраивает застройщиков. Они привыкли продавать семьдесят-восемьдесят процентов квартир еще до момента сдачи дома в эксплуатацию и не хотят от этого отказываться. » Фото: Александр Кадников Дополнительные факторы, которые будут мешать столичному рынку достичь уровня потенциальной емкости, — это адекватный рост благосостояния покупателей жилья категории эконом и эконом плюс, а также достаточный объем свободных строительных площадок (за счет освоения новых территорий на окраинах, а также выноса промышленных зон за черту города). Надежда Лысенко из компании DCH Real Estate уверена, что до конца года произойдет всплеск спроса, поскольку граждане стремятся застраховать свои накопления от последствий финансового кризиса и падения доллара путем скупки недвижимости. С начала 2008−го года покупатель займет выжидательную позицию. Однако некоторые эксперты считают, что и в следующем году радикальных изменений ожидать не стоит. «Думаю, ничего экстраординарного не произойдет, поскольку строительство — инертная и консервативная отрасль экономики. Скорее всего, застройщики будут обращать все больше внимания на строительство нежилых объектов (офисов, торговых центров, логистических комплексов), а также комплексных микрорайонов одного социального типа (как ”Воздвиженка” класса де-люкс, или ”Оболонские липки” бизнес-класса)», — утверждает Тарас Зябкин. На строительный рынок Киева продолжат выходить компании, заработавшие капитал в других отраслях, которые намерены диверсифицировать свой бизнес. Эта сфера также привлекает зарубежных инвесторов. «В ближайшие три месяца ничего значительного на рынке не произойдет. В течение следующих шести месяцев будет наблюдаться ползущая инфляция. О более отдаленной перспективе говорить пока трудно, поскольку серьезное влияние на рынок недвижимости может оказать политическая ситуация в стране», — резюмирует Сергей Тумасов. Автор :   Михаил Орлов  
Поделись новостью с другом:

Интересные новости

Стало известно, кому в 2018 нужно уплатить налог на недвижимость

Стало известно, кому в 2018 нужно уплатить налог на недвижимость

1471
Украинцам до 1 июля придут сообщения о начисленной сумме налога на недвижимость. Уплатить налог необходимо в течение 60 дней со дня получения уведомления.
В Харькове увеличили финансирование «теплых кредитов» для ОСМД

В Харькове увеличили финансирование «теплых кредитов» для ОСМД

12
Харьковский горсовет увеличил финансирование городской программы «теплых» кредитов для ОСМД на 0,5 млн грн. ОСМД получат софинансирование не менее 80% суммы «теплого кредита».
Средний размер субсидий уменьшился до 168,5 грн

Средний размер субсидий уменьшился до 168,5 грн

610
По данным Госстата Украины средний размер назначенной субсидии в мае 2018 года уменьшился по сравнению с соответствующим периодом 2017 года на 59,1% и составил 168,5 грн.
наверх