Опушка на краю мегаполиса

Рынок загородной недвижимости Украины пока мало освоен, но интерес к нему в последнее время упорно повышается. На фоне растущих цен на столичные кварт

Поделись новостью с другом:
Поделись новостью с другом:
иры покупатели все больше задумываются о покупке загородного домика. Об этом все чаще говорят инвесторы и девелоперы. Загородное строительство в Украине пока только набирает обороты, и существующих коттеджных городков на данный момент не так многоИстория развития Рынок загородного строительства с точки зрения понимания его как просто индивидуальной застройки вокруг больших городов существовал всегда. Иметь загородный домик или хотя бы небольшой земельный участок стремился едва ли не каждый житель города. Так начали появляться дачные поселки, садовые товарищества, или же просто частные застройки, которые в скором времени стали неотъемлемой частью всех крупных и не очень населенных пунктов. Как отмечает заместитель генерального директора по развитию ООО «Будiвельна Українська Спiлка» Александр Кухарь, первым опытом объединения загородных домов за общим забором с охраной и собственной инфраструктурой можно назвать строительство правительственных дач вблизи столиц советских республик. Так же строилось жилье для крупных чиновников, известных деятелей и писателей в поселках типа Переделкино под Москвой. «Загородное строительство в формате «коттеджный городок», «загородный поселок клубного типа» и т. д. – явление достаточно молодое для всех стран постсоветского пространства. Украина в этом смысле не исключение», – подчеркивает Александр Кухарь. Украинская практика Освоение столичной территории началось в радиусе 30–40 километров от Киева. Уже на данный момент здесь раскинулось около десятка современных коттеджных городков. Самое застроенное место – Конча-Заспа, ее освоение началось в 1995–1996 годах строительством городка «Золотые Ворота». Специалисты рынка утверждают, что «Золотые Ворота» – первый под Киевом городок, построенный в формате, как теперь принято называть, «коттеджный». «Этот городок был построен в 1992 году и назван именем компании-застройщика «Золотые Ворота» (как и все последующие коттеджные поселки). Сегодня корпорация «Золотые Ворота» продолжает внедрять свои проекты: вторую очередь действующего поселка «Золотые Ворота» в Подгорцах; уникальное архитектурное решение «Альпийская деревня»; проект «Коник» – уникальный для Киева и Украины формат бизнес-парка в сочетании с коттеджным поселком бизнес-класса, расположенный практически в черте города», – говорит директор по маркетингу компании «Золотые ворота» Андрей Кудрин. По мнению экспертов, несмотря на выигрышную идею, проект реализовывался достаточно долго из-за неоправданно высоких на то время цен на дома. Начиная с 2002 года в направлении Кончи-Заспы и Украинки, в районе дамб вдоль рек Днепр и Козинка начали появляться коттеджные поселки с более организованной инфраструктурой. Для строительства этих объектов намывались территории, рылись каналы, обустраивались набережные. Это известные нам коттеджные городки «Клим», «Альбатрос», «Соби». Одновременно с ними был построен «Сосновый бор», в котором предусмотрено зонирование в зависимости от класса жилья и площади усадеб. Специалисты отмечают, что основной ошибкой при строительстве первых городков в обуховском направлении было то, что владельцам участков была дана полная свобода при проектировании и строительстве. Строительство таких городков не имело постоянного характера, в результате чего застройка получилась абсолютно разноплановой и напоминала стихийную, а многие домики оказались ограниченными в доступе к воде. Поначалу строились огромные особняки, площадь которых колебалась от тысячи до трех тысяч квадратных метров. Впоследствии появились проблемы с эксплуатацией построек. По словам Александра Кухаря, бум на рынке загородного строительства в Украине начался три–четыре года назад, когда опыт России подтвердил: это бизнес, и бизнес довольно интересный, данный формат востребован, спрос есть, перспективы хорошие, несмотря на существующие трудности всевозможного характера и немалые риски. «Рынок коттеджного строительства в Украине находится в зачаточном состоянии, – говорит он, – хотя и существует информация о якобы 80 заявивших о себе городках только под Киевом, большинство из которых вообще существует на уровне идеи и разработки концепции («Альпийская деревня», «Лелечий Хутiр», «Зелений Гай»), другие находятся в стадии строительства ( «Маєток», «Заповедный», «Солнечная долина»), некоторые считаются действующими («Золотые Ворота», «Клим», «Соби», «Царское село»)». Эксперт также подчеркивает, что немаловажно понимать и тот факт, что на данный момент не существует общей системы классификации, по которой тот или иной объект можно было бы смело относить к коттеджному городку. Важно понимать хотя бы такой простой факт, являются ли несколько домиков за одним забором и будкой на въезде коттеджным городком или нет. Классификация загородной недвижимости Основным критерием, по которому можно классифицировать объекты загородной недвижимости, является цена. Именно она отражает всю совокупность потребительских характеристик объекта. Загородное жилье делится на такие категории: «элит», «бизнес», «эконом», таунхаусы и дома бюджет-класса. Элитные поселки находятся, как правило, в зоне лесных массивов или вблизи водоемов. Общая площадь особняков класса «элит» – не менее 500 кв. м, некоторые объекты достигают площади 1400–1500 кв. м. Площадь придомовых земельных участков – не менее 25 соток. Обязательным элементом жилья такого класса является высокий уровень собственной инфраструктуры городка. Стоимость элитного коттеджа обычно начинается с отметки 600 тыс долл, а стоимость земельного участка достигает 5–10 тыс долл за сотку. К этой категории относят такие коттеджные городки: «Заповедный», Ecologio Pаrque, «Французский городок», «Элитный», «Золотые Ворота». Коттеджи бизнес-класса находятся на расстоянии 15–40 км от Киева. Это фешенебельные дома, расположенные в не самых престижных, но все же достаточно респектабельных районах. Площадь домов составляет 250 и более кв. м, а размер придомовых участков превышает 10 соток (стоимость каждой такой сотки достигает 2–3 тыс долл). Цены на коттеджи данного класса колеблются от 250 до 600 тыс долл. По сравнению с эконом-категорией, в таких поселках более развитая инфраструктура. Представителями бизнес-категории являются коттеджные городки «Малая Богдановка» и «Калиновый городок». В эконом-категорию попадают коттеджи стоимостью до 250 тыс долл, которые расположены в 40-километровой зоне вокруг Киева. Обычно площадь этих домов не превышает 250 кв. м, а площадь участка редко превышает 20 соток. Часто вблизи подобных домов находятся лес и водоем, но из-за плохой инфраструктуры районы, в которых они расположены, считаются непрестижными (хотя отдельные элитные коттеджи здесь все же встречаются). К данной категории относят коттеджный городок «Михайловский сад». Таунхаусы – это несколько сблокированных коттеджей, площадь каждого из которых составляет 100–200 кв. м. Дома бюджет-класса имеют площадь 80–200 кв. м, любительский дизайн. Они расположены на участках по 0,12–0,18 га. Стоимость таких коттеджей достигает 60–200 тыс долл. Спрос и предложение По данным специалистов рынка, за 2005–2006 годы количество коттеджных поселков в 25-километровой пригородной зоне Киева утроилось и приближается к 80. Из них 320 тыс кв. м сдано в эксплуатацию, а 1,48 млн кв. м находятся на стадии проектирования и строительства. По подсчетам экспертов, в количественном выражении основную долю рынка, примерно 70%, занимают коттеджные поселки бизнес- и элит-класса. Совокупная доля поселков эконом-класса и таунхаусов составляет около 30 %. В расчете общей площади вводимых в эксплуатацию коттеджей (1,8 млн кв. м), предложение домовладений стоимостью до 200 тыс долл составляет 48 % от совокупного предложения (в основном за счет поселка Новобогдановка). На втором месте (28 %) – коттеджи стоимостью свыше 500 тыс долл, на третьей позиции (15 %) – домовладения от 350 до 500 тыс долл. Незначительно (9 %) представлены дома стоимостью от 200 до 350 тыс долл. «Затрагивая тему соотношения спроса и предложения, я бы сказал следующее: если предложение на рынке коттеджного строительства еще как-то посчитать можно (т. е. все-таки определить сначала критерии, потом под эти критерии проанализировать объекты и получить какую-то цифру в домах или квадратных метрах), то спрос просчитать достаточно трудно. В многочисленных публикациях СМИ, в статьях журналистов, интервью с экспертами высказываются разнообразные и достаточно противоречивые оценки состояния спроса на рынке коттеджного строительства. Утверждается, что по престижности нет равных старообуховскому направлению, хотя жизнь на насыпных участках, как для меня, некомфортна – хочется крепко стоять на твердой земле. Говорят, что пик спроса смещается на коттеджи меньшей площади, что проживание в коттеджном городке именитых соседей резко повышает спрос и цену коттеджа и т. д. », – отмечает Александр Кухарь. По его словам, все очень просто: все хотят иметь компактный, уютный дом из качественных, экологически чистых материалов на большом участке и недалеко от города. Желательно, чтобы этот участок был в красивом месте, чтобы у него была хорошо развита инфраструктура, и чтобы за все это можно было заплатить небольшие деньги. «То есть желающих много, а предложение не в состоянии этот спрос удовлетворить. Поэтому можно говорить о реальном спросе, отталкиваясь именно от реального предложения, то есть от того, что рынок имеет на сегодняшний день. И востребовано ли то, что предлагается, или нет. Однозначно можно сказать лишь одно: покупатель готов платить большие деньги за качественный во всех отношениях продукт», – подытожил Александр Кухарь. Все же, другие специалисты рынка утверждают, что в настоящий момент соотношение спроса и предложения на рынке загородной недвижимости сильно зависит от рассматриваемого сегмента. К примеру, в элитной недвижимости наблюдается превалирование предложения над спросом, поэтому наиболее весомое значение для покупателя имеет качество предлагаемых проектов. Напротив, в эконом-классе наблюдается катастрофическая нехватка качественного предложения, а количества участков явно недостаточно для удовлетворения потребительского спроса на недорогие объекты недвижимости. Эксперты объясняют сложившуюся ситуацию прежде всего тем, что серьезные игроки загородного строительства предпочитают инвестировать средства в проекты, имеющие более высокий уровень рентабельности, оставляя свободную нишу для начинающих компаний-девелоперов, которых на рынке немного. По мнению руководителя отдела продаж коттеджного городка «Золоче» Марии Марущинец, на сегодняшний день преобладает спрос на дома бизнес-класса, то есть те, чья площадь составляет около 300 кв. м. Если же классифицировать спрос на загородные домики в зависимости от их месторасположения по отношению к столице, то, по мнению игроков рынка, наибольшим спросом пользуются коттеджные поселки в зоне двадцатикилометровой удаленности от Киева. На сегодняшний день наиболее востребованы дома в городках, расположенных в обуховском направлении. Именно это направление начало застраиваться одним из первых и имеет сегодня наиболее развитую инфраструктуру, прекрасный природный ландшафт, хорошую транспортную связь с Киевом. Кроме того, как отмечают специалисты, за последний год началось активное строительство коттеджных поселков в житомирском, одесском и бориспольском направлениях. «Большинство девелоперов и застройщиков стараются получить максимальную выгоду, пока это возможно, ведь земля – лимитированный по количеству продукт. Сегодня дома строят из дешевых материалов, силами хаотично собранных строительных бригад, не заботясь о предпочтениях покупателей и их дальнейших потребностях, – утверждает Александр Кухарь. – Но время все расставит по своим местам, и выиграют те девелоперы и застройщики, которые уже сейчас понимают, что качество строительства, функциональность внутренней планировки дома, сбалансированный набор предоставляемых в дальнейшем услуг эксплуатационного характера всегда будут цениться и покупаться». Все же спрос на загородную недвижимость остается высоким вне зависимости от сезона. «Наибольшим спросом пользуются объекты в ценовой категории до 400 тыс долл с возможностью ипотечного кредитования, а также объекты стоимостью свыше 1 млн долл, претендующие на эксклюзивность», – говорит Олег Хома, директор ООО «Вишневе мiстечко». В любом случае покупка загородного дома в одном из существующих сегментов коттеджных городков, будь то «элит», «бизнес», «эконом»-класс либо таунхаусы, – удовольствие не из дешевых. Поэтому покупатели – люди довольно состоятельные: владельцы бизнеса, топ-менеджеры ведущих компаний, госслужащие высокого ранга. Естественно, недвижимость эконом-класса более доступна, но она, как упоминалось ранее, на рынке практически не представлена. Выгодное инвестирование С точки зрения инвестиций, загородная недвижимость сегодня очень привлекательна. Как отмечают специалисты, нормальные значения доходности проектов строительства загородных поселков колеблются в пределах 80–100 %. «Добротный дом в хорошем месте – это всегда выгодное инвестирование», – утверждает Александр Кухарь. По мнению экспертов, вложения в земельные участки престижных направлений, удаленных от Киева на 15–25 км, менее рискованны и при грамотной реализации концепции приносят до 150 % прибыли. «Любая загородная недвижимость включает в себя не только цену строения, но и стоимость владения землей, поэтому инвестиции в такую недвижимость привлекательнее и надежнее», – подчеркивает Андрей Кудрин. Несколько иное мнение Олега Хомы, который считает, что загородную недвижимость с точки зрения инвестиций можно оценить как крайне привлекательную в том случае, когда удачно совмещены низкая стоимость приобретения земельного участка и девелопмент проекта. Строить с учетом требований Специалисты рынка недвижимости отмечают, что в относительных величинах себестоимость строительства коттеджного поселка примерно такова: цена земельного участка в общей смете составляет не более 10 %, порядка 50–55 % отводится под строительно-монтажные работы, 30–35 % – организация социальной инфраструктуры и прокладка инженерных коммуникаций, 5–10 % – проектные работы, управление и продвижение поселка. В денежном эквиваленте, по оценкам экспертов, себестоимость строительства квадратного метра в отдельном доме составляет от 300 до 1 тыс долл за кв. м. Цена зависит от класса и масштаба поселка, используемых строительных материалов, типа инженерных коммуникаций, развитости внутренней социальной и торговой инфраструктуры. К примеру, при строительстве масштабного проекта застройщикам есть смысл самим производить строительные материалы. Соответственно, себестоимость на отдельное домовладение будет не такой высокой, как при строительстве поселка на небольшом участке. Стоимость строительства уменьшается и вследствие применения более дешевых технологий, которые позволяют сократить себестоимость проекта вдвое, а иногда и в 3–4 раза. Тем более, современные строительные материалы, такие, как блоки, сандвич-панели, дерево позволяют строить качественно и недорого. Последние достижения показывают, что существующие технологии позволяют собрать дом за один день. При таком широком выборе строительных материалов и технологий застройщики придерживаются требований, существующих для строительства загородных поселков. «Хотелось бы подчеркнуть наиболее важные, с нашей точки зрения, условия, которых необходимо придерживаться при строительстве коттеджных городков. Это расстояние от города максимум 30 км, площадь коттеджей выше 400 кв. м, площадь участков выше 20 соток. Особое внимание следует уделить технологиям строительства. Инфраструктура городка на сегодняшний день является необходимым условием обеспечения комфорта высокого уровня. Под инфраструктурой мы пониманием наличие детской площадки, на которой детям нужно не столько играть, сколько общаться со сверстниками, ресторана, а также обеспечение элементарно необходимых условий бытового комфорта жителей. Сервис, охрана, коммуникации… Все это очевидно и, наверное, не требует дополнительного внимания и обсуждения», – говорит Андрей Кудрин. По мнению специалистов, инфраструктура загородного жилья еще недостаточно развита. Олег Хома утверждает, что многие из анонсируемых проектов декларируют практически городскую инфраструктуру. В действительности только коттеджные городки, интегрированные в социальную и инженерную инфраструктуру района и активно развивающие ее, могут похвастаться более-менее серьезными объектами соцкультбыта. Тенденции развития Александр Кухарь отмечает следующие тенденции загородного строительства: – выход на рынок крупных строительных компаний; – разделение строящихся и проектируемых поселков на две основные группы: для постоянного проживания (в радиусе до 30 км от Киева) и для дачного использования (в радиусе до 60 км); – появление в будущем «мегапроектов» на территории от 50 до 300 га; – сокращение объемов так называемой «хаотичной» застройки. Специалист утверждает, что хаотичная застройка – это метод, который уходит в прошлое. Намного труднее, по его мнению, решить проблемы коммуникационного обеспечения дома в одиночку: « Мы движемся к тому, что покупатели будут жить за городом постоянно (речь идет о 30-километровом радиусе), а не использовать свои загородные дома в качестве летних резиденций, иногда без света, газа, нормальных подъездных путей и т. д. В «правильном» коттеджном городке, где человек сможет жить, эти проблемы решаются комплексно, с последующим обслуживанием всей инфраструктуры эксплуатационной компанией, и по разным поводам, касающимся жизненно важных вопросов, не надо будет волноваться». Камни преткновения Первая и главная проблема, о которой говорят специалисты рынка недвижимости, – это пакет земельных законов, который был принят перед Новым годом и вступил в силу в 2007 году. Эти законы касаются отчуждения земель сельскохозяйственной категории. Проблема состоит в том, что именно эти земли занимали наиболее объемную нишу на рынке и именно они переводились в нужное назначение, то есть существуют серьезные ограничения по отчуждению таких земель и переводу их целевого назначения. Это главные препятствия, как отмечают эксперты. Преодолеть их возможно только в рамках возможностей, которые предоставляет закон. Если земля имеет сельскохозяйственное значение или находится за границей населенного пункта, это сделать практически невозможно. В противном случае необходимо разрабатывать градостроительную документацию и, соответственно, проходить процедуру изменения целевого назначения либо обращаться в суд. Еще один недостаток, на который обращают внимание эксперты, состоит в том, что большинство участников рынка выставляют на продажу не готовые проекты, а находящиеся на стадии проектирования и согласования. В результате инвестор может ждать не один и не два года, пока застройщик согласует свой проект, построит жилье и сдаст его в эксплуатацию. При этом деньги вносятся на этапе, когда дом еще не построен, а когда начнутся реальные работы, может оказаться, что внесенные средства «утратили» свою стоимость, и для строительства необходима большая сумма. По совету специалистов, перед сделкой покупателю следует серьезно изучить юридические нюансы договора с застройщиком. К примеру, владельцы продают дома для покупки коттеджа в другом месте из-за того, что дом не сдается несколько лет. К тому же, банки крайне неохотно финансируют покупку недостроенных домов в коттеджных поселках. По их мнению, права собственности на строящиеся там объекты слишком размыты, чтобы их можно было считать ликвидными. «Основная проблема данного рынка – это отсутствие полной автономной инфраструктуры в некоторых коттеджных городках», – подытожила Мария Марущинец. Политика и спрос Мнения специалистов относительно того, насколько сегодняшняя политическая ситуация может повлиять на спрос на загородную недвижимость, расходятся. Существует мнение, что эта нестабильность может повысить спрос. «В моменты политической нестабильности инвесторы всегда обращают внимание на «вечные ценности», такие, как земля и жилье. Таким образом, объекты загородной недвижимости могут быть крайне привлекательными», – говорит Олег Хома. Несколько иного мнения придерживается Андрей Кудрин: «Беспорядок на улицах, шум, невозможность пользоваться любимыми маршрутами в выходные дни – факторы, неизменно сопровождающие политические изменения в крупных городах нашей страны. Они могут влиять на принятие решения жить за городом. Приобретение жилья не относится к спонтанным решениям, оно планируется, включает в себя ряд подготовительных мероприятий. Поэтому, вероятно, на рынке загородной недвижимости особых изменений не предвидится».
Поделись новостью с другом:

Интересные новости

Аренда квартир в Украине: где больше всего предложений и какая средняя стоимость

1239
Каждый месяц 1 800 000+ пользователей посещают DOM.RIA, чтобы приобрести или арендовать себе жилье. По данным Аналитического центра, в мае 30% украинцев интересовались долгосрочной арендой квартир на DOM.RIA.

Стартовали продажи третьей очереди КГ «Лесное озеро»

39
Компания Evrodim с радостью сообщает — стартовали продажи третьей очереди коттеджного городка «Лесное озеро».

ЖК «Отрадный»: только 5 квартир со скидкой до 12%

40
Успейте приобрести квартиру в ЖК «Отрадный» по очень выгодной цене!
наверх