7 крокiв для нормалiзацiї цiн на київському ринку квартир

Нинiшня зупинка цiн на київську вторинну нерухомiсть (яка прогнозувалася "ЕП") викликана "стелею" фiнансових можливостей бажаючих

Поделись новостью с другом:
Поделись новостью с другом:
придбати житло в Києвi. Цiни зупинилися на надзвичайно високому рiвнi для житла такої якостi.Чи варто радуватися цiй зупинцi цiн при вiдсутностi в нас ринку житла з його законами конкуренцiї, дiючим механiзмом реалiзацiї права громадян на житло? Якi кроки необхiдно зробити для того, щоб цiни на київську нерухомiсть отримали цивiлiзованi механiзми формування i тим самим повернулися на рiвень, доступний для середнього класу? На жаль, у публiкацiях ЗМI вiдповiдь на це питання часто пiдмiнюється вiдповiддю на питання "що потрiбно зробити, щоб великим будкомпанiям України було легше працювати й одержувати прибуток". Що необхiдно зробити: 1. Забезпечити реальну можливiсть функцiонування житлово-будiвельних кооперативiв (ЖБК). ЖБК, що вдало вирiшували житлову проблему в СРСР, є одним з оптимальних шляхiв реалiзацiї тези "будувати бiльше". Контроль членами ЖБК за витратою внесених ними ж коштiв – найбiльш надiйний спосiб недопущення "елiт-центрiв" i неефективних витрат коштiв iнвесторiв при будiвництвi. Немає бiльш вдалої схеми, нiж ЖБК: юридичнi особи i громадяни самi поєднують свої кошти в пiдконтрольну їм же структуру, самi обирають керiвнi органи, керують будiвництвом i потiм (пiсля здачi будинку) використовують ЖБК для органiзацiї експлуатацiї будинку й оптимального рiшення ЖКГ-аспектiв. У законодавчому полi є цiлий ряд необґрунтованих перешкод для функцiонування ЖБК: - нарiжний камiнь - обмеження схваленої українськими депутатами ч.3 ст.4 Закону "Про iнвестицiйну дiяльнiсть" (ґрунтуючись на цiй нормi, державнi органи намагаються наполягати на тому, що ЖБК не може бути законним джерелом надходження коштiв на будiвництво житла); - невдале формулювання ч.2 ст.384 Цивiльного кодексу України, вiдповiдно до якої член ЖБК не може розпоряджатися квартирою, поки її не викупить (нiбито ЖБК будував будинок не за рахунок членiв, а за якiсь стороннi кошти). Спроби ЖБК на практицi регулювати дане питання Статутом усе рiвно не знiмають непорозумiнь у регулюваннi власностi на квартиру; - проблеми з одержанням ЖБК статусу неприбуткових (п. п. 7.11.1 "є" Закону "Про оподаткування прибутку пiдприємств"). Для зняття проблем необхiдно змiнити ч. 6, 7 ст.29 Закону "Про кооперацiю" (привести порядок лiквiдацiї в даних нормах у вiдповiднiсть з порядком згаданого п. п. 7.11.1 для неприбуткових органiзацiй), а також змiнити формулювання ст.384 ЦК i ст.4 Закону "Про iнвестицiйну дiяльнiсть". Проблемою для ЖБК є також i бар`єри, пов`язанi з одержанням земельної дiлянки, що незмiнно є проблемою у великих обласних центрах для "простих смертних" юридичних осiб (а якщо немає дiлянки пiд забудову в орендi безпосередньо у кооперативу – значить кооператив не може виступати Замовником-забудовником, i, отже, не може самостiйно контролювати хiд будiвництва). Поки що ЖБК на ринок будiвництва масово не допущенi. Очевидно, що вони не потрiбнi великим фiн-буд-структурам, що працюють на даний момент на цьому ринку. "Зелене свiтло" для ЖБК дозволило би демонополiзувати ринок. 2. Допуск iноземних компанiй (IК) на ринок будiвництва житла. Загальновизнаним є факт, м`яко говорячи, значної фактичної рентабельностi українських будiвельних структур. IК у силу "несовкового" способу господарювання здатнi будувати бiльш ефективно i з розумною нормою прибутку в 20-30 %. Вступ України у СОТ не означає автоматичне виникнення всiх необхiдних умов для роботи IК у цiй сферi. Заангажованiсть контролюючих органiв в Українi, прив`язка мiсцевих рад до iнтересiв ряду певних укр. компанiй забезпечать дуже сильний опiр приходу IК на цей ринок. Без появи IК реальної конкуренцiї на цьому ринку немає. А притаманне для захiдної дiлової етики небажання будiвельних IК (неiнтегрованiсть, невмiння, нездатнiсть) брати участь в українських "сiрих"/тiньових схемах "лобiювання" поки не дає пiдстав чекати масової появи IК на ринку. Як i ранiше, заявки IК "на мiсцях" будуть натикатися на глуху стiну тяганини i непробивностi через iнтереси вже iснуючих гравцiв даного ринку. Нинiшнiй високий рiвень цiн є результатом насамперед штучної закритостi київського ринку нерухомостi. Не таку, що лише декларується, а дiйсну можливiсть реального доступу IК на цей ринок (нарiвнi з українськими компанiями) забезпечувати потрiбно. Без цього цивiлiзувати цiни не вийде. 3. Стимулювання оподатковуванням. Говорячи "обивательською" мовою, прiоритетним повинне бути забезпечення права на житло, а не права на одержання прибутку вiд його перепродажу. Право на покупку громадянином України квартири для проживання повинне бути прiоритетним. Тодi як придбання квартири для подальшого перепродажу, здачi в чи оренду просто "вкладення" повинне дуже iстотно оподатковуватися. Тобто законодавство (у т. ч. податкове) повинне бути бiльш щадним до громадянина України, що купує першу квартиру для проживання, чим того, що здобуває 3-ю чи квартиру бiльше 150 кв. м. I цей принцип повинен бути втiлений не дивлячись на наявнiсть у "iнсайдерiв" ряду народних депутатiв величезних масивiв житлової власностi i зацiкавленостi в пiдвищеннi продажiв будкомпанiй. Хоча б тому, що пiд час виборчої компанiї соцiальна спрямованiсть в полiтицi кожної сили завжди декларується. Поки що немає вагомого податку на власника нерухомостi (щоб спекулянту, що купив для перепродажу, невигiдно було тримати квартиру довго). Та й перепродаж не є особливо обтяжливим для спекулянтiв з точки зору оподатковування. Хоча досвiд країн Балтiї точно говорить про те, що таке податкове стимулювання цiни зупиняє. I не тiльки податковими нормами необхiдно обмежувати вигiднiсть/можливiсть "розiгрiвання цiн": якщо взяти для прикладу вiдносну складнiсть покупки житла в Австрiї (одна зi складностей - для придбання нерухомостi потрiбно проживати в країнi не менше 3-х рокiв), то побачимо, що саме там iз усiх країн ЄС цiни стоять "мiцно". У Швейцарiї iноземним громадянам, що не мають посвiдчення на проживання, нерухомiсть купувати заборонено. Нi в якому разi не можна говорити про заборону громадянам США, Нiмеччини та iн. країн i далi заробляти на покупцi i подальшому перепродажу квартир у київських новобудовах, але введення для них вiдповiдного вагомого оподатковування i розумних обмежень за аналогiєю з країнами Європи необхiдно. # Органiзована iнiцiатива громадян + полiтична воля елiт на вирiшення проблеми. На даний момент споживачi на ринку нерухомостi роз`єднанi, тому легкi для "оббирання". Iншi соцiальнi групи часто представленi бiльш-менш дiючими об`єднаннями: платники єдиного податку в особi ряду спiлок б`ються за його збереження в нинiшньому виглядi, таксисти своєю профспiлкою дружно вiдстоюють прийнятнi правила роботи для них i т. д. Iнтереси споживачiв-покупцiв житла не консолiдованi, а кожного окремо можна змусити платити довiчний кредит по однiй з найвищих ставок кредиту у свiтi i за найдорожчу нерухомiсть (якщо рахувати за спiввiдношенням доход/цiна житла). Поки що така консолiдацiя українських споживачiв у сферi нерухомостi обмежується окремими колективами громадян, що бажають будувати через ЖБК (але вони конкретно за свiй кооператив борються, не ставлять метою лiбералiзацiю регламентацiї в цiлому). Є також iнiцiативнi групи по окремим будинкам новобудов, що борються за недопущення необґрунтованих доплат, однобiчних змiн планувань квартир, а також проти затягувань термiнiв будiвництва (знову ж тiльки по своєму конкретному будинку). Чергова заява гаранта Конституцiї про вiддiлення бiзнесу (очевидно, i будiвельного бiзнесу теж) вiд влади як i ранiше буде залишатися словами, поки не буде хоч якогось вдалого громадського тиску на полiтичнi елiти з вимогою нормалiзувати цей ринок. У нинiшнiх полiтичних реалiях виключити лобiстiв будбiзнесу нi з Верховної Ради, нi з мiсцевих рад не вийде (важко сперечатись з тим, що необхiдно обмежити таке лобiювання). Висновок простий: поки "громада" не надавить, змiнювати комфортну для полiтелiт ситуацiю на ринку нерухомостi нiхто не стане. Усе-таки шкода, що вiдсутнi "вiдкритi" списки у нинiшнiй пропорцiйнiй системi виборiв (в мiськради, Верховну Раду). За їх наявностi виборець мiг би хоч якось висловлювати своє ставлення до найбiльш одiозних особистостей кандидатiв у депутати (що є часто основними джерелами партвнескiв, зароблених на одному iз самих прибуткових сегментiв ринку). Вiдсутнiсть "вiдкритих" спискiв негативно впливає i на цю мозоль українського суспiльства. На виборах виборцям манiпуляцiйними PR-технологiями нав`язуються дискусiї по загальнополiтичних проблемах. Але (iз зрозумiлих причин) немає дискусiї про те, чому немає умов для роботи ЖБК або чому немає оподатковування, що не щадить власника величезних масивiв житлової власностi. 5. Оптимiзацiя держполiтики у сферi стимулювання попиту. Дуже дискусiйна проблема, але замовчувати її не можна. Стимулювання попиту має бути зваженим. Стимулювати попит вигiдно насамперед будкомпанiям та частково банкам. Чи можна не погодитися з тим, що в остаточному пiдсумку таке стимулювання (вiдшкодування покупцям квартир вiдсоткiв по кредитах, робота з ринком/банками через державну iпотечну установу) не служить зниженню цiн? Та й аналоги росiйських програм "материнського капiталу" цiн на житло не знизять, тiльки ще бiльше будуть стимулювати попит. Об`єктивно стимулювання попиту сприяє росту цiн. Хоча саме в цьому напрямку стимулювання i є деякi реальнi кроки державної полiтики. Чи вiдчувають користь таких крокiв громадяни, що вимушенi купувати за розiгнаними стимулюванням попиту (точнiше - зокрема стимулюванням попиту) цiнами? Чи є повна прозорiсть при ухваленнi рiшень про фактичне збiльшення цiн таким стимулюванням? Вiдповiдi на такi питання не є однозначними i безперечними. Тодi як на невигiдному для дiючих будструктур стимулюваннi пропозицiї (додаванням пропозицiї тих же ЖБК, IК i т. д.) – рухiв немає. Стимулювати потрiбно насамперед пропозицiю, а не попит. Чи потрiбно за рахунок бюджету (або залучених коштiв) давати громадянам грошi для покупки в кредит у будструктур дорогого житла (тому що побудовано за цiнами з рентабельнiстю до 200-300%), але не давати громадянам об`єднатися в ЖБК i будувати самим недороге житло (тому що без прибутку, самим для себе як для членiв ЖБК)? 6. Альтернативнi способи вкладення коштiв. Ринок нерухомостi неминуче буде зазнавати тиску грошима "з метою вкладення" доти, поки немає захищеностi дрiбних акцiонерiв, що можуть одержувати дивiденди по акцiях (основний прибуток акцiонерних товариств виводиться через "конвертацiйнi центри"/"обналичку", дрiбнi акцiонери залишаються за бортом), немає стiйкої довiри до iнвестицiйних фондiв, немає цивiлiзованого фондового ринку i т. д. # Багато чого повинно вiдбутися в напрямку забезпечення прозоростi цiєї сфери: Потрiбна нормалiзацiя процедури землевiдведення (де ви, земельнi аукцiони обiцянi, де? Де лiбералiзацiя землевiдводiв на окраїнах мiста з забороною ущiльнювальної забудови в центрi, як це вдало було зроблено в столицi Францiї?). Потрiбна iнформацiйна вiдкритiсть ринку (данi про кiлькiсть угод на ринку київської житлової нерухомостi Мiн`юст не розкриває навiть на звернення народних депутатiв). Немає чiткого i зрозумiлого законодавства в цiй сферi: немає цивiлiзованих адмiнiстративних процедур, туманнi аспекти змiни цiльового призначення зем. дiлянок, недосконала регламентацiя по комплекснiй реконструкцiї старих кварталiв, є масив проблем у сферi бухгалтерського i податкового облiку i т. д. Поки що в цiй сферi iнiцiативи навiть парламентських партiй фактично закiнчуються будiвництвом на пiкетах символiчного будиночка з паличок з написом "молодi - доступне житло". При цьому дiючої тактики/стратегiї самих парламентських партiй у цьому напрямку немає, все закiнчується саме цим будиночком на пiкетi. Якщо тiльки почати позитивний рух у зазначених напрямках – то ринок це "почує", в усвiдомленнi дiйсного майбутнього збiльшення пропозицiї/оподатковування тверезомислячi перекупники житла та тi, що купили "з метою вкладення" (таких в новобудовах - не менш 30%) почнуть "фiксувати прибуток". На даний момент позитивних зрушень по перерахованим вище 7 позицiях (навiть спроб i розроблених стратегiй) на думку фахiвцiв, не спостерiгається. Є й iншi точки зору прiоритетних напрямкiв нормалiзацiї цiн на київському ринку нерухомостi: - стимулювання позамiського будiвництва Поки що процес носить дуже хаотичний характер, сприяння з боку держапарату в основному зводиться до того, що вiн не протидiє такому будiвництву. Питання пропускної здатностi i якостi трас за мiсто (досвiд столицi РФ говорить, що незабаром будуть по ранках дуже перевантаженi), сприяння держави в створеннi iнфраструктури позамiського житла i ще бiльш 10 знакових питань у цiй сферi - поки не вирiшенi. Але дуже позитивно те, що сiльськi/селищнi/районнi в областi ради не заважають такому будiвництву (надають перевагу зароблянню на ньому); - кроки в сферi будiвництва соцiального житла Крiм появи законодавчої бази в цьому напрямку кардинально мало що зрушилося. При iснуючiй українськiй корупцiї цей шлях вирiшення житлової проблеми - "шлях у нiкуди", хоча i вiдкриває значнi "пiдряднi" можливостi певного характеру. Хто це повинен зробити? Усi згаданi проблеми вирiшуються бiльшiстю парламенту. От тiльки щось жодного разу не було видно, щоб нардепи блокували трибуну з вимогою термiново розглянути питання про нормалiзацiю/оптимiзацiї правовiдносин у сферi житлового будiвництва. З урахуванням того, що в нинiшнiй пропорцiйнiй системi знаковi рiшення фракцiй парламенту (часто – i фракцiй мiсцевих рад теж) приймаються саме центральними апаратами партiй, повинне бути саме їх принципове рiшення про нормалiзацiю житлового ринку. Буде це рiшення про 7 або 17 крокiв – не важливо, напрямки для дiйсної нормалiзацiї для всiх очевиднi. Поки що цi питання там на порядку денному не стоять. На жаль, склад нардепiв, що вимальовується у майбутнiй парламентськiй бiльшостi пiсля вересня 2007 (обидва можливi варiанти) не додає надiй на дiйсне вирiшення вищевикладеного. Не той це буде парламент, що вирiшить чи хоча б почне вирiшувати цi проблеми. Немає й опозицiйних позапарламентських сил, здатних змусити почати вирiшувати дану проблему (iснуючi є "вiдiграною" частиною колишньої елiти, що не бажають сваритися з бiльшiстю ВР навiть з урахуванням того, що це надзвичайно болiсна для електорату проблема, що забезпечує успiх у виборцiв). До речi, за вiдсутностi дiєвих об`єднань громадян в цiй сферi примусити почати вирiшувати вказанi проблеми можуть саме журналiсти, ЗМI (хоча ця тема не є простою/безпечною - тут є потужнi iнтереси банкiв, представникiв влади, великих буд. компанiй, окремих бiзнесових груп etc). Ряд фахiвцiв з "розумiючих тему" вважають, що нинiшнiй стан твердої хватки даного ринку декiлькома великими українськими гравцями укупi з представниками влади повинен бути одним iз прiоритетних предметiв вивчення/реагування аналiтичних пiдроздiлiв ряду українських служб, покликаних боротись з негативними явищами в сферi економiки. Але знову ж практика роботи даних органiв за останнi роки, їх "незаангажованiсть i дiєвiсть" дозволяють припустити, що не буде особливої користi ринку вiд такого вивчення. Насамперед тут треба змiнювати (цивiлiзовувати) правила iгри i склад гравцiв, iнакше – тiльки подальше загострення проблеми. Автор :   Сергiй Новiков, для ЕП
Поделись новостью с другом:

Интересные новости

Аренда квартир в Украине: где больше всего предложений и какая средняя стоимость

1239
Каждый месяц 1 800 000+ пользователей посещают DOM.RIA, чтобы приобрести или арендовать себе жилье. По данным Аналитического центра, в мае 30% украинцев интересовались долгосрочной арендой квартир на DOM.RIA.

Стартовали продажи третьей очереди КГ «Лесное озеро»

39
Компания Evrodim с радостью сообщает — стартовали продажи третьей очереди коттеджного городка «Лесное озеро».

ЖК «Отрадный»: только 5 квартир со скидкой до 12%

40
Успейте приобрести квартиру в ЖК «Отрадный» по очень выгодной цене!
наверх