Все – за город!

С наступлением летнего зноя, который в сочетании с разогретым асфальтом и перманентными «пробками» делает жизнь в столице невыносимой, все больше киев

Поделись новостью с другом:
Поделись новостью с другом:
лян устремляют мечтательные взоры на живописный пригород.Рынок загородного жилья уже нельзя назвать «юным», как это было пару лет назад: количество предложений коттеджей может привести в замешательство. Потенциальный собственник усадьбы оказывается перед выбором пути к заветной недвижимости – начиная от самостоятельного строительства и заканчивая покупкой готового продукта. Примечательно, что в нынешнем году все больше людей отдают предпочтение современным форматам загородной жизни Скачок не предвидится В начале каждого загородного сезона, так или иначе, на первый план выходит ценовой вопрос. По традиции и в нынешнем году некоторые эксперты прогнозируют летом-осенью повышение стоимости объектов в данном сегменте – «перегретый» рынок столичной недвижимости переживает период застоя, поэтому покупатели больше внимания обратят на коттеджи. Тем более что по цене обычной киевской квартиры можно приобрести дом на нескольких сотках в не самом худшем пригороде. Однако сегодняшняя стоимость земли и недавно построенных объектов ставит данный тезис под сомнение. Руководитель отдела корпоративных коммуникаций и маркетинга Ukrainian Development Partners Наталья Хоменко считает, что одномоментный скачок цен маловероятен. «Например, в 2006 году киевская «вторичка» подорожала на 60%, но не вдруг, а на протяжении года. Поскольку рынок недвижимости инертный, то будет поступательное повышение стоимости». Своими заявлениями о скачке цен некоторые эксперты «разогревают» тот сегмент, в котором в последнее время наметилось уменьшение активности. Так полагает директор компании «Инфинити» Александр Нечипоренко: «Скачков не предвидится, будет стабильный рост цен на коттеджи, что обусловлено подорожанием земли и стройматериалов». Стоимость земли, безусловно, становится ключевым фактором в ценообразовании загородной недвижимости, ее повышение способно существенно ограничить платежеспособность спроса. Показателен в этом плане пример Петропавловской Борщаговки. Если в прошлом году там еще можно было купить современный коттедж за $ 400 тыс., то в связи с удорожанием земли до $ 23 тыс. за сотку отыскать дома менее чем за $ 700 тыс. сегодня уже нереально. Аналогичная ситуация наблюдается и в престижных населенных пунктах Обуховского района – Лесниках и Романкове. В то же время Владимир Столитний, заместитель директора АН «Альянс-Брок», резких ценовых колебаний на загородную недвижимость не прогнозирует, несмотря на такой немаловажный в прошлом фактор как политический кризис. «То, что сейчас происходит в Украине, трудно назвать серьезными политическими волнениями. Это, скорее, выяснения взаимоотношений в верхних эшелонах власти, что весьма незначительно повлияло на рынок – со 2 апреля мы не заметили какого-то резкого изменения активности». Куда большее воздействие, по его мнению, может оказать удорожание земли. Независимый эксперт Ярослав Цуканов также считает преувеличенным мнение о скачке цен на коттеджи. «Это – недешевый продукт, поскольку в пределах 30-ти км от границы Киева за скромный дом с участком надо выложить не меньше $ 200 тыс. Такая сумма слишком высока для подавляющего большинства потенциальных покупателей». В то же время г-н Цуканов полагает, что спрос на загородную недвижимость падать не будет, поскольку прослойка семей, способных на такие приобретения, становится все «толще». Среди киевлян уже сформировалась тенденция, когда коттедж является третьим приобретением недвижимости (после городской квартиры и дачи). Если квартира решает насущную проблему жилья, то коттедж – это удовлетворение собственных желаний и амбиций. При внешнем спокойствии экспертов касательно ценовых перспектив загорода, однозначные прогнозы на осенне-зимний период пока давать никто не рискует: все карты могут спутать возможные досрочные парламентские выборы, реакцию рынка на которые предугадать сложно. Коттедж с «нуля» По большому счету, существует четыре основных варианта пути к комфортной загородной жизни: 1) покупка земельного участка с последующим самостоятельным строительством; 2) покупка коттеджа в зоне стихийной застройки села или города-спутника; 3) инвестирование в строительство коттеджного городка; 4) покупка готового дома в коттеджном городке. Несмотря на видимую экономичность самостоятельного строительства, такой путь таит в себе немало рисков и подводных камней. Директор департамента загородного жилья компании «XXI Век» Валерий Подгорный считает, что, прежде чем выбрать тот или иной вариант, покупатель должен определиться с целью приобретения коттеджа. Если он не собирается переселяться из города, строительство коттеджа с «нуля» в тихом уединенном месте на берегу лесного озера – это то, что нужно. Как правило, в подобных случаях застройщик предусматривает возведение дополнительных сооружений, для проживания обслуживающего персонала и охраны. Содержать такой дом, естественно, будет в несколько раз дороже, чем в организованных коттеджных поселках. Если человек приобрел земельный участок, то на первый взгляд кажется, что дешевле построить коттедж своими силами. По сведениям Владимира Столитнего, себестоимость возведения «коробки» площадью до 200 кв. м (без покупки земли) колеблется в рамках $ 60 тыс. – 100 тыс. Но сэкономить не всегда удается. Александр Нечипоренко приводит пример, когда покупатель земельного участка в с. Гатне, начав строить дом, столкнулся с серьезными неприятностями: коммунальные службы района «заломили» запредельную цену за подключение сетей (электрификации, канализации и газа). Подсчитав затраты, инвестор пришел к выводу, что намного выгоднее продать земельный участок и вложить средства в строящуюся недвижимость. Директор ООО «Вишневе мiстечко» Олег Хома отмечает, что самостоятельным возведением коттеджа часто занимаются люди с ограниченными финансовыми ресурсами. Но на это идут и состоятельные персоны, которые без проблем могли бы купить даже несколько готовых коттеджей. Дело здесь не в экономности или других чертах характера, просто человек уверен, что только он сможет наилучшим образом воплотить свою идею. По мнению Ярослава Цуканова, каждый выбирает тот или иной вариант приобретения коттеджа в зависимости приоритетов – экономии либо денег, либо времени. Если человек экономит время, он обращается в профессиональную компанию, а если деньги – частную бригаду. Однако тот, кто решил самостоятельно возвести коттедж, подстерегает немало сложностей – от поиска строителей до контроля за выполнением работ. Марина Гармазонова, заместитель директора корпорации «Иавис и Партнеры», относит таких людей, к отдельной категории клиентов. «Они непредсказуемы. Купив землю, могут начинать строительство немедленно, а могут – и через три года», – делится опытом эксперт. Коттеджная стихия За последние годы практически в каждом селе и небольшом городе столичного региона сформировались так называемые массивы современной застройки, а некоторые из них уже получили от местных риэлторов негласный статус коттеджных городков. Покупка дома в таком массиве, безусловно, ускоряет момент вселения, однако, по мнению Александра Нечипоренко, строительные работы у соседей могут еще очень долго не заканчиваться. Следующей проблемой является социальная неоднородность: роскошный суперсовременный особняк в 500 кв. м явно будет диссонировать с сельскими дворами. Валерий Подгорный отмечает, что практика приобретения домов в районах так называемой стихийной застройки широко использовалась в период с 1995-го по 2000-е гг., когда каждый возводил что хотел и когда хотел. «Вы можете соорудить дом, а ваши соседи отложат работы на несколько лет, и тогда вы будете вынуждены не только за свой счет прокладывать инженерные сети и дороги, но и не один год жить в состоянии стройки, – добавляет он. – Говорить о некой единой социальной среде, архитектурном стиле и, соответственно, состоянии полного комфорта не приходится. Следует обратить внимание на тот факт, что люди, постоянно проживающие в особняках, к примеру, в той же Конче Заспе или на Осокорках, все чаще сталкиваются с проблемами перебоев в энергоснабжении. Когда покупались или строились дома, мало кто интересовался объемами энергоресурсов, заложенными при проектировании местных ЛЭП и подстанций. Теперь, включая одновременно джакузи, подогревы полов и бассейнов, владельцы задумываются о приобретении дополнительных дизель-генераторов на случай отключения электроэнергии». Наталья Хоменко в качестве примера приводит опыт своих клиентов, которые приобрели дом в зоне стихийной застройки, а потом намучились с подобными проблемами. Сейчас они рассматривают вариант инвестирования в коттеджное строительство, где управляющая компания обеспечит нормальный сервис, хорошую социальную среду и безопасность. Несмотря на вышеперечисленные факторы, Ярослав Цуканов отмечает, что решающее значение при выборе пути к владению коттеджем все же имеет цена продукта. «Если дом в селе на расстоянии 20–25 км от Киева можно купить за $ 250 тыс. – 350 тыс., то в коттеджном городке – от $ 400 тыс. И хотя предложений в благоустроенных поселках под Киевом становится все больше, для основной массы потенциальных покупателей такие затраты – колоссальные». Недооцененный актив По мнению Владимира Столитнего, более надежным вариантом является строительство в границах коттеджного городка, поскольку координация девелопером всех работ в проекте позволяет максимально снизить риски. «К счастью, у нас пока ни один поселок не постигла участь «Элита-Центра», – добавляет он. «Для потребителя наиболее приемлемый вариант – инвестирование в объект на этапе строительства, – советует Наталья Хоменко. – Даже при стабильном рынке вложение средств в фактически недооцененный актив всегда на 30–40% дешевле покупки готового дома. Но это можно сделать только на той стадии, когда покупатель полностью уверен в наличии необходимой социальной инфраструктуры в коттеджном городке. Если же девелопер заявляет, что «возможно будет детский сад», о реальности комфортной жизни в таком поселке стоит задуматься. Получив прибыль от продажи коттеджей, застройщик может посчитать ее недостаточной, чтобы еще раскошеливаться на социальную инфраструктуру. Хотя коттеджный городок площадью от 30 до 150 га без таковой трудно назвать успешным. Если девелопер хочет создать хорошо продающийся объект, ему необходимо инвестировать в инфраструктуру около 30–40% средств еще на начальном этапе. В отличие от городского жилья, возвести коттеджный поселок за счет конечных инвесторов практически невозможно». Олег Хома обращает внимание, что на стадии принятия решения об инвестировании в загородную недвижимость людям трудно оценить будущую инфраструктуру и качество строительства, поскольку эти параметры еще только в проекте, а большинство покупателей не имеет строительного образования. «В этом случае они оценивают такие факторы, как благоустроенность территории, подход к продажам и рекламе, комплексное позиционирование девелопера, – делится опытом эксперт. – У потенциальных клиентов объект вызывает больше доверия, если проектирование, строительство, продажу и обслуживание коттеджного городка осуществляет одна компания. Кроме того, им нравится выбирать различные варианты продукта, а также гибкие схемы финансирования». В то же время Олег Хома обращает внимание на инвестиционные риски. «К сожалению, для некоторых компаний целевое назначение земли не является какой-либо проблемой. Они руководствуются принципом: «Сначала построим – потом разберемся». Если потенциальный покупатель проявил невнимательность, то именно ему потом придется решать вопрос назначения участка. Неопытность клиентов и вдохновляет недобросовестных девелоперов заниматься сомнительными сделками». Чтобы максимально снизить риски при покупке земли, лучше приобретать ее на вторичном рынке». Таким образом, по мнению директора ООО «Вишневе Мiстечко», юридически они – «доброчиннi набувачi», а значит застрахованы от каких-либо претензий на эту землю. При покупке участка на вторичном рынке можно оценить и его целевое назначение, и легитимность выделения, и корректность гидронамыва. «К сожалению, коттеджное строительство законодательно еще не урегулировано (официального определения «коттеджный городок» нет, и вряд ли оно появится), – отмечает Александр Нечипоренко. – Удивительно слышать рекламу, когда компания говорит о возведении городка аж… на 15 домов. К тому же законодательство не обязывает застройщиков создавать социальную инфраструктуру. А как можно комфортно жить без таковой? Но, учитывая, что инвестирование в строящийся коттеджный поселок значительно дешевле приобретения готового продукта, то определенный риск стоит сэкономленных денег». Марина Гармазонова акцентирует другие риски. «Если человек инвестирует в незаконченное строительство или покупает коттедж, то ему, прежде всего, нужно обратить внимание на расположение объекта. Проблематична продажа дома, находящегося в малопривлекательном месте, скажем, возле свалки. Также следует оценить качество объекта, чтобы в дальнейшем не пришлось платить за ремонт». Готовность №1 Несмотря на юность большинства рекламируемых сегодня коттеджных городков, именно этот путь к загородной жизни эксперты называют самым перспективным. С повышением уровня девелоперов и качества возводимых объектов возрастают и культура загородной жизни, и требования потребителей. Разумеется, готовый дом в коттеджном поселке имеет максимальную цену, которая по некоторым направлениям – Старо- и Ново-Обуховском, Бориспольском – стартует с $ 700 тыс. «Если раньше было больше покупателей, желавших самостоятельно заканчивать работу (например, производить отделку на свой вкус), то сейчас люди предпочитают приобретать полностью готовый коттедж, – отмечает Марина Гармазонова. – За последние полтора года количество таких клиентов увеличилось на 40%». Олег Хома считает, что наиболее оптимальным вариантом является покупка готового коттеджа в благоустроенном городке. «Однако выбор зависит от покупателя, – уточняет он. – У каждого человека – свои финансовые возможности и свои способы распоряжаться деньгами. Кроме того, приобретение дома – очень серьезное решение, которое обычно принимается всей семьей». Ярослав Цуканов полагает, что лучше заплатить больше, но быть уверенным в том, что коттедж находится на земле «правильного» целевого назначения. По мнению эксперта, вопросом статуса земли не следует пренебрегать. Если вы строите дом на участке с назначением «для ведения индивидуального сельского хозяйства», то возникнут серьезные проблемы при последующей продаже недвижимости или залоге в банке». Но, несмотря на авторитетные суждения специалистов, у каждого свой путь к заветному «родовому гнезду». В то же время динамика стоимости особняков на вторичном рынке в таких сформировавшихся городках как «Золотые Ворота», «Соби», «Клим», «Берегиня», «Чайка», а также активность застройщиков и популярность некоторых новых проектов («Вишневе Мiстечко», «Золоче», «Плютово», «Маеток») позволяет смело утверждать: покупатель жилья в коттеджном поселке в ближайшие 5 лет однозначно не проиграет. Автор :   Иван Данюк  
Поделись новостью с другом:

Интересные новости

Жилье для туристов в Украине будет отвечать новым нормам

Жилье для туристов в Украине будет отвечать новым нормам

5
Государственные строительные нормы изменены для рекреационного жилья для туристов. Отныне, по словам Парцхаладзе, оно будет просторным и комфортным.
Как получить землю бесплатно (ВИДЕО)

Как получить землю бесплатно (ВИДЕО)

22
Минюст выпустил информационно-обучающий ролик о том, как бесплатно получить земельный участок в Украине-2018.
Как разменять квартиру?

Как обменять квартиру

1034
Договор мены недвижимости – соглашение, по которому стороны сделки в один момент отчуждают и приобретают другое имущество в рамках обмена по бартеру.
наверх