Профессиональное управление – успех проекта.

В отличии от России, которая начала развитие рынка управления коммерческой недвижимости еще с начала 1990-х, на Украине это направление начало

Поделись новостью с другом:
Поделись новостью с другом:
свое развитие во второй половине 90-х, когда преимущественно из Европы начали приходить управляющие компании. \r\nС середины 2000 года это направление получило стремительное развитие в связи с активным строительством коммерческой недвижимости. Постепенно идея профессионального управления недвижимостью начинает заинтересовывать многие девелоперские организации, проявляется интерес и со стороны агентств по недвижимости, которые начинают подготовку специалистов для выхода на рынок с новой услугой.Суть и подходы к управлению недвижимостью.На Западе существуют четыре понятия, характеризующие подходы к управлению недвижимостью: Facility Management, Property Management, Building Management и Asset Management.Facility Management – это управление инфраструктурой здания - инженерно-техническая эксплуатация, обслуживание инфраструктуры, обеспечение всем, что нужно для комфорта – от закупки мебели до организации всех видов ремонтных работ. Property Management – это услуги по подбору арендаторов, работе с ними, ведению договоров, распоряжению активами компании, бухгалтерской отчетности и т.д. Building Management – управление проектированием объекта, строительством, утилизацией, сносом, консультирование по вопросам выбора инженерных систем, разработки общей системы технической эксплуатации.Asset Management – услуга, практически не востребованная пока на Украине, обозначающая управление финансовыми потоками собственника недвижимости.Суть управления недвижимостью сводится к решению вопроса рационального использования объекта недвижимости с целью получения оптимальных выгод от его использования. В чем будет выражаться эта выгода, определяет собственник, а задачей управляющей компании является максимальная оптимизация всех ресурсов объекта с учетом его индивидуальных свойств и качеств, а также создание и внедрение стратегии их использования с максимальной выгодой для собственника. Реалии рынка. Хотелось бы отметить, что профессиональная управляющая компания должна иметь целый ряд узко профессиональных менеджеров в идеале, конечно, сертифицированных, ведь именно от профессионализма управляющих зависит успех всего проекта», - отмечает Игорь Балака генеральный Директор ООО ППФ «Крона»«К примеру, для получения сертификата международного уровня по направлению Certified Property Management (CPM), кандидату необходимо прослушать курс обучения, написать диплом и защитить его перед комиссией иностранных специалистов. На сегодняшний день на Украине существуют только одни курсы, которые дают возможность получить специальность сертифицированного управляющего по недвижимости (CPM) и проходят они при непосредственном участии IREM (Institute of Real Estate Management) США, специалисты которого стараются адаптировать опыт и европейские стандарты к реалиям Украинского рынка. На текущий момент на Украине не более 5-ти сертифицированных управляющих по этой аккредитации»,- говорит Владимир Чекалов, директор департамента аренды ООО ППФ «КРОНА».К сожалению, пока, многие собственники коммерческой недвижимости стараются решить вопрос управления объектом самостоятельно, не прибегая к помощи профессионалов, создавая для этого структуры, зачастую не укомплектованные специалистами, не обладающими достаточной квалификацией и опытом. Это вполне объяснимо, не развитостью данного направления на рынке, отсутствие доверия со стороны собственника к управляющим компаниям, а также желанием сэкономить, что в конечном счете может оказаться довольно не практично, а иногда и не дальновидно. Опыт и профессионализм уже существующих управляющих компаний может качественно приумножит результаты эффективного управления объектом. Управление недвижимостью с точки зрения многофункционального подхода должно включать в себя такие направления, как финансовый анализ, прогнозирование и учет, антикризисное управление, маркетинг, консалтинг, оценка, брокерские услуги. \r\nК перечню услуг профессиональных управляющих компаний относится: \r\nМаркетинговые исследования: - анализ местоположения объекта; - анализ рынка. Брокеридж:- подбор оптимального состава арендаторов;- зонирование и размещение арендаторов;- ведение предварительных переговоров и подписание договоров.Анализ: - инвестиционной политики; - технического состояния объекта;-определение затрат на содержание объекта.Консалтинг: - разработка стратегии и концепции развития и продвижения объекта на рынке;- анализ вариантов наиболее эффективного использования объекта;- оптимизация налогообложения.Оценка: - текущей стоимости объекта; - эффективности использования объекта; Управление: - технической эксплуатацией; - объектом как инвестицией; В идеале, привлечение управляющей компании к проекту необходимо еще на этапе подбора участка под застройку либо же на стадии подготовки проекта, документации, если осуществляется перепрофилирование уже существующего объекта. Во многом это определено тем, что управляющей компании необходимо время, на практике 1 - 3 месяца, для определения желания собственника, довольно часто собственник не представляет масштабов необходимых преобразований и не может определиться с желаемым конечным результатом.Преимущества управляющих компаний. Профессиональная управляющая компания, по желанию собственника, может провести всестороннее и детальное исследование объекта, включающее физическую и техническую экспертизу состояния объекта, его конструкций и инженерных систем, оценку рыночной стоимости объекта на момент исследования, анализ рынка. Управляющая компания разработает несколько вариантов возможного и наиболее эффективного использования объекта и просчитывает их с финансовой точки зрения.После того, как будут определены наиболее перспективные варианты развития объекта, собственник принимает окончательное решение, какой из предложенных проектов будет реализован. В интересах собственника, управляющая компания осуществит подбор арендаторов в соответствии с выбранной концепцией объекта недвижимости и определенными арендными ставками, уделяя особое внимание на деловую репутацию арендаторов, поскольку хорошо зарекомендовавшие себя компании, скорее всего, смогут обеспечить регулярность платежей и не создадут проблем при управлении проектом. При этом основное внимание уделяется взаимоотношениям управляющей компании с собственниками тех компаний, которые арендуют помещения, - их платежеспособности, отзывам экспертов рынка, информации о руководстве и владельцах компании и это является огромным преимуществом управляющих компаний по сравнению с обычными наемными управленцами.К тому же, как правило, у каждой профессиональной управляющей компании имеется своя наработанная база, что существенно сокращает сроки по поиску, подбору и заполнению арендаторами объекта коммерческой недвижимости.Если говорить про управление сдачей в аренду недвижимости, то этот процесс сейчас сложнее, чем когда-либо, что делает «ручное управление» неэффективным, поэтому профессиональные управляющие компании, благодаря стандартизации арендной документации, упрощению бумажной работы и внедрению программ управления документацией, делают процесс управления арендой более эффективным и простым. Системы управления документацией упрощает ведение всей бумажной работы с клиентами –это договоры аренды, корреспонденция клиентов, планы усовершенствований для арендатора, внесение поправок и аккредитивов.«Существенным преимуществом профессиональной управляющей компании, является ее непосредственная заинтересованность в увеличении доходов собственника. Ведь от общего дохода на прямую зависит доход компании, в отличии от наемных работников с фиксированной ставкой, которые могут отстаивать интересы совсем не собственника…», - отметил Виталий Ионов, заместитель директора департамента аренды ООО ППФ «КРОНА». Стоимость управления.Размер вознаграждения управляющей компании в каждом конкретном случае определяется индивидуально, во многом это будет зависеть от объема работ для которых привлекается компания. Это может быть как процент от валового оборота, так и определенно фиксированная сумма. «Рассмотрим пример, когда компания берет в управление торговый центр. В этом случае в услуги управляющей компании может входить: контроль процесса строительства, техническая эксплуатация здания, поиск арендаторов и «сдача» помещений в аренду, заключение и перезаключение договоров аренды, привлечение подрядных организаций для осуществления охраны объекта, его уборки, предоставление арендаторам дополнительных сервисных услуг. В этом случае вознаграждение управляющей компании, может выплачиваться следующим образом - на этапе строительства - определенная фиксированная сумма, в зависимости от степени участия компании в проекте, а после того как объект введен в эксплуатацию и начинает заполняться арендаторами оплата осуществляется исходя из ежемесячного валового дохода, как правило 5-15 процентов», - говорит Игорь Балака. \r\nКонечно, стоимость услуг иностранных управляющих компаний может обходиться существенно дороже, что в конечном счете, может привести к увеличению времени окупаемости проекта и уже собственнику выбирать стоит ли привлекать иностранные фирмы или же обращаться к отечественным специалистам.Известными международными управляющими компаниями являются: Jones Lang LaSalle, Bovis Land Lease Int. Ltd., Savan, работающие в основном на российском рынке.Довольно серьезной проблемой, которая существенно препятствует развитию рынка управления недвижимостью на Украине, является неподготовленность и даже недоверие собственника к управляющим компаниям. Как правило, собственник не представляет, что возможно более эффективное использование его недвижимости позволяющее повысить ее доходность и рыночную стоимость. Автор: Черных Ю. А.
Поделись новостью с другом:
На DOM.RIA ищут:

Интересные новости

Греческое этно, кантри и барокко: дизайны недели на DOM.RIA
17.11.2017 101
Любой квартире просто придать индивидуальные черты, воспользовавшись распространенными стилями интерьеров. Рассмотрим несколько примеров удачных дизайнов.
Где жить иногороднему студенту
17.11.2017 3686
В День студента рассмотрим одну из проблем современных студентов – где жить, если учишься в другом городе. Выбираем между общежитием и другими вариантами.
17.11.2017 15
В скандинавском городке Scandia постоянно действует акция для друзей
наверх