Бесценные цены

Эффективная работа компаний рынка жилой недвижимости невозможна без четкого представления о перспективах развития данного рынка. Это обусловило актуал

Поделись новостью с другом:
Поделись новостью с другом:
ьность вопроса о тенденциях развития цен на недвижимость. Как себя будут вести цены в ближайшем будущем?Размышления вслухГоворят, что прогноз — дело неблагодарное. Однако нынешняя ситуация на рынке жилой недвижимости Киева и регионов располагает к прогнозированию. Это помогает операторам рынка недвижимости при недостаточной информированности о рынке находить в данных прогнозах точку опоры для будущего развития.Операторы и аналитики рынка недвижимости, строя прогнозы на 2006 год, выражали различные точки зрения. Одни утверждали, что рынку грозит замедление темпа роста цен и их последующая стабилизация. Другие говорили о значительном росте цен как на первичном, так и на вторичном рынке жилой недвижимости по аналогии с 2005 годом. Третьи склонялись к позиции о тотальной стагнации рынка и его последующем обвале.Однако реальное поведение рынка недвижимости в 2005-2006 годах не угадали ни пессимисты, ни оптимисты. Данный период в истории независимого государства стал временем рекордного роста цен на жилье. Максимальную динамику продемонстрировали Киев, Ялта и Одесса. Цены активно росли во всех сегментах рынка и на начало 2006 года, например в Киеве, поднялись на 65%. Факторов, повлиявших на такое развитие рынка, множество. Это политическая и экономическая нестабильность общества, рост инфляции, кредитная политика банков.Киев преодолел некий психологический ценовой барьер. В проекте НСМ Group «Софійська брама», уже на вторичном рынке, была продана квартира по цене $20 000 за 1 кв. м и машино-место за $100 000.Средняя цена 1 кв. м на начало 2006 года на первичном рынке составила $1 590. Самые дорогие квартиры в центре и в прибрежных зонах. Здесь цены достигли максимальных высот — $7 000-10 000 за 1 кв. м и приблизились к уровню цен на жилье в Москве. Цены на вторичном рынке не отстают от цен на первичном. Их диапазон варьируется в среднем от $1 200 за 1 кв. м до $2 960 за 1 кв. м. Столица оказалась в роли камертона, невольно настраивающего на свою волну региональные рынки, которые в своем развитии и ценовых колебаниях отстают от киевского на год-полтора, но активно сокращают дистанцию. На то есть ряд оснований:- наличие у населения регионов свободных средств;- дефицит качественного жилья (не обязательно элитного);- присутствие зарубежных инвесторов;- высокая рентабельность при правильной концепции возводимого объекта;- выход в регионы киевских строительных и девелоперских компаний.Но несмотря на то что региональные рынки жилой недвижимости во многом развиваются по шаблону столичного, каждый из них имеет яркие, харизматичные особенности, которые не только оказывают влияние на цену недвижимости, но и на развитие всего рынка в целом.Южный регион: Одесса и КрымСегодня в регионах первичный рынок недвижимости готов в течение ближайших двух лет предложить свыше 10 тыс. дорогих элитных квартир. Их доля составляет около 40% от общего количества сдаваемого жилья, при том что доля «верхнего» потребителя составляет всего 0,9% в категории «верхний верхний» и порядка 7% в категории «средний верхний» от общей численности населения.Приведенное соотношение чисел — не тенденция «затоваривания» рынка элитными, а точнее, дорогими квартирами. Оно свидетельствует о том, что в сегмент элитного жилья ринулись почти все строительные компании. Причины повышенного интереса к данному сегменту рынка вполне понятны: например, в Одессе при себестоимости 1 кв. м от $185 до $240 продажная цена того же метра в социальном сегменте жилья составляет $350-380, а в элитном классе — $1 800-2 500 и выше. Иными словами, прибыль либо 100%, либо 1 000%. Одесский регион в данном плане уникален. В 2004 году здесь наблюдался колоссальный дефицит элитного жилья. Застройщики, располагающие мощностями, вышли в данный сегмент с объектами площадью 32-50 тыс. кв. м, мгновенно заполняя и переполняя его.Однако элитное жилье по определению не может быть массовым, и сегодня «муравейники» зависли, поскольку потенциальным покупателям не интересно такое жилье, а те, кто и хотел бы купить квартиру в подобном доме, не могут себе этого позволить. В связи с этим в Одессе сформировалась ситуация, при которой рынок элитной жилой недвижимости стал двухступенчатым, то есть строители продают возводимое жилье перекупщикам рынка, а те на вторичном рынке перепродают его значительно дороже.Подобной двухступенчатости нет в эконом-классе, поскольку там дельта дохода небольшая, что создает ощутимый дефицит. В одесском регионе прирост ценообразования наблюдается практически по всем классам жилья, но темпы прироста по элитному жилью из года в год начинают падать. Если с 2002-го на 2003 год спрос составлял 120%, то с 2003-го на 2004 год — 80%, а сегодня — 40%. В эконом-классе темпы прироста остаются на прежнем уровне.Ситуация в Крыму обладает отличительными особенностями, своим характером и харизмой. Наверное, это единственный регион в стране, для которого рынок недвижимости является прежде всего политической площадкой, где собственники крупных земельных ресурсов ведут войну между собой. Большие риски в данном регионе отпугивают многих зарубежных инвесторов, в отличие от российских, которые в таких условиях чувствуют себя, как коты в масле.Условно крымский регион делится на две части. Первую составляют города Симферополь и Севастополь. В них наблюдается огромный дефицит качественного жилья, а строительство нового ведется по морально устаревшим технологиям. Вторую часть составляет Южный берег Крыма.Здесь покупательская способность высока, однако ощутим дефицит элитного жилья. На первичном рынке жилья самые высокие цены демонстрирует Ялта. В центральных районах 1 кв. м жилой недвижимости стоит $2 000-3 500, на окраине Ялты первичный рынок демонстрирует цены порядка $600-1 500 за 1 кв. м. На «вторичке» цены несколько ниже — они составляют $1 000-1 500 за 1 кв. м в центре и $500-600 за 1 кв. м на окраинах. В целом для рынка жилья Черноморского побережья характерно значительное количество первичной недвижимости, которую застройщики позиционируют как элитную и, соответственно, дорогую. Экономичный сегмент представлен в основном «вторичкой». Ненамного отстает стоимость 1 кв. м в новостройках курортных поселков Большой Ялты — она составляет $600-1 000 за 1 кв. м. В Севастополе средняя стоимость 1 кв. м жилой недвижимости составляет от $800 (элитное жилье — $1 500, бизнес-класс — $750, эконом-класс — $600 за 1 кв. м). При этом цены в Севастополе, на фоне ограниченного предложения, в первой половине 2006 года выросли на 47%. Новостройки раскупаются, образно говоря, на уровне котлована. В Севастополе средняя цена по новостройкам составляет $700. Сегодня крымчане готовы инвестировать в строительство, однако при условии, что возводимое жилье будет высокого качества. К сожалению, в Крыму есть много компаний, которые, привлекая деньги от населения на строительство дома, намеренно затягивают стройку.После ликвидации СЭЗ в Крыму на рынке недвижимости стало работать неудобно. Но нельзя сказать, что невозможно. Уровень коррупции при инвестициях превзошел все самые смелые ожидания и сегодня превышает 15% от вложения. Исключения составляют проекты с высокой стоимостью — $4 000-5 000 за 1 кв. м.Ситуация просто удивительная. Любая компания или инвестор, которые строят в Крыму и при этом заявляют к возмещению НДС, становятся объектом жесточайших проверок. Например, одна из крупных региональных компаний только за прошлый год подверглась 121 проверке.Вести бизнес в данном регионе возможно, но при условии особой стратегии. Суть ее заключается в том, что прежде чем что-либо строить в данном регионе, первоначально необходимо осуществить благотворительный проект стоимостью порядка $5-10 млн. в пользу города.Среди сегментов, наиболее популярных в крымском регионе, можно выделить:- жилая недвижимость — в силу стабильности рынка и дефицита на качественное жилье;- доходная недвижимость — в силу привлекательности с точки зрения цены и прибыльности;- рынок земли — в силу долгосрочной перспективы.Восточный регион: Харьков, Донецк, ДнепропетровскВ восточном регионе рынок жилой недвижимости перегрет в силу повышения цен на жилье в 2005-2006 годах. Однако данное повышение затронуло сугубо платежеспособное население, которое, по данным экспертов, приостановило свои инвестиции в рынок.Ценовая динамика харьковского региона демонстрирует этот факт. С осени 2000-го и по 2004 год цены росли с коэффициентом 1,5 в год. По сравнению с апрелем 2005 года на апрель текущего года цены выросли в среднем в 1,3 раза, а в пригороде — в два раза.В апреле 2006 года стоимость квадратного метра площади в 2-3-4-комнатных квартирах для центральных и прилегающих районов была практически одинакова. Что касается спальных районов и окраин, то там самый дорогой квадратный метр в однокомнатной квартире, что отвечает действительному спросу.На современном этапе наибольшее внимание строительные компании уделяют возведению жилья стоимостью более $600 за 1 кв. м. При этом ценовой расклад выглядит следующим образом:- первичный рынок:эконом-класс — $640 за 1 кв. м,бизнес — $740 и бизнес+ — $1 000-1 070 за 1 кв. м,премиум-класс — $1 460 за 1 кв. м.Рост цен за 2006 год — 17-22%.- вторичный рынок:эконом-класс — $960 за 1 кв. м,бизнес — $1 000-1 060 за 1 кв. м,премиум-класс — $1 400.Рост цен за 2006 год — 35-38%.Во всех районах города (кроме центра) среди новостроек преобладает жилье эконом-класса.В Донецке динамика роста цен выражена слабо в силу опасений со стороны застройщиков политических и экономических рисков. По прогнозам, до средины 2007 года цена на жилую недвижимость повысится здесь на 15-20%. Основными индикаторами первичного рынка, которые влияют на изменение стоимости, являются колебание цен на вторичном рынке и инфраструктурное развитие районов. Именно этим и объясняется более высокий рост стоимости первичной недвижимости в разных районах города по сравнению с центром. Также следует указать на изменение в законодательстве по продаже первичной недвижимости, что спровоцировало дополнительный спрос на земельные участки.В данном регионе цены на недвижимость колеблются в пределах $450-2 000 за 1 кв. м. По мнению экспертов, в Донецке, как и в других городах восточного региона, будет увеличиваться доля жилья бизнес-класса.В Днепропетровске довольно сложно проследить динамику ценового изменения в силу присутствия скрытых причин увеличения цен. Спрос остается неудовлетворенным, во всех классах рынка жилой недвижимости наблюдается острый дефицит. На рынке новостроек за последние полгода был представлен к продаже всего лишь один новый проект жилого дома. Ввод в эксплуатацию назначен на октябрь 2008 года. Если говорить в целом о новых предложениях и проектах, представленных в течение 2006 года, то можно отметить, что количество новых строительных площадок значительно уменьшилось по сравнению с количеством поступивших проектов за 2005 год. Этому способствовала нестабильная политическая ситуация первой половины текущего года, а также тот факт, что площадок под строительство остается все меньше и меньше в черте города, а в центре их и вовсе единицы. Поэтому спрос остается неудовлетворенным. Как и ранее, приходится обращаться к предложениям вторичного рынка, но поскольку на вторичном рынке хороших домов с хорошими планировочными решениями очень мало, то и цены на квартиры очень велики.Сравнительный ценовой расклад:- первичный рынок:центр — $1 028-2 500 за 1 кв. м,отдаленные районы — $600-900 за 1 кв. м.- вторичный рынок:центр — $1 200-1 790 за 1 кв. м,отдаленные районы — $600-1 100 за 1 кв. м.Все больше на вторичном рынке появляется предложений четырех- и более -комнатных квартир. Это не только квартиры с улучшенными планировками в домах постройки после 2003 года, но и реконструированные сталинки и екатерининки. Минимальные цены на такие квартиры не изменились с предыдущего периода, а максимальные по-прежнему трудно в прямом и переносном смысле озвучивать.Западный регион: ЛьвовВ 2005 году рынок жилья во Львове переживал период бурного подъема, который повлек повышение цены квадратного метра на 15-25%. По мнению большинства экспертов, основная причина столь стремительного удорожания недвижимости связана с увеличением в регионе доли свободных средств у населения. Основной спрос наблюдается на вторичном рынке. Дефицит качественного жилья эконом-класса остро ощутим. Однако Львов — город для элитного строительства. Имея уникальное месторасположение и неповторимую архитектуру, он в ближайшее время может стать лидером по количеству качественного элитного жилья клубного типа.Расклад цен выглядит следующим образом:- первичный рынок:центр — $550-1 300 за 1 кв. м,окраина — $500-650 за 1 кв. м.- вторичный рынок:центр — $600-1 000 за 1 кв. м,окраина — $600-800 за 1 кв. м.ВыводРынок жилой недвижимости регионов Украины объединяет тенденция дефицита не сколько жилья, сколько проектов качественного жилья. Поскольку в регионах, так же, как и в Киеве, жилье ценят не по классу, а по качеству. В силу этого успешность того или иного проекта в регионах зависит от качества подготовки проекта, его позиционирования, а также от того, как застройщик сумел организовать процесс продаж. В связи с этим однозначного прогноза касательно ценообразования быть не может.К сожалению, в 2006 году снижению цен на недвижимость помешали слухи о повышении ставок и тарифов на энергоносители. Это в свою очередь повлекло удорожание строительных материалов и, как следствие, повышение цен на недвижимость. Однако искусственное повышение не может продержаться долго. Вскоре спрос начнет серьезно отставать от предложения. И здесь у застройщика два пути стратегии развития. Либо уйти в другие сегменты, либо открыть для себя совершенно новые направления развития бизнеса, что, в частности, уже происходит.Ключевую роль в формировании будущего развития цен сыграют отечественные частные инвесторы. Благодаря их деньгам рынок недвижимости развивается и имеет перспективы. Это очень важное различие между нашей страной и Восточной Европой пятилетней давности. Если в 2000 году в Чехии или Польше внутри рынка не было свободных денег, то в Украине они есть в огромном количестве и составляют конкуренцию западным инвестициям.
Поделись новостью с другом:
На DOM.RIA ищут:

Интересные новости

вчера 15:04 17
Глава правления – президент «Киевгорстроя» Игорь Кушнир принял участие в блиц-опросе издания «Бизнес»
Срок назначения субсидий будет определяться по-новому
вчера 14:18 41
Правительство переделало правила определения сроков назначения субсидий на индивидуальное и централизованное отопление.
наверх