Земля большого города

>> Рынок земли превратился в terra incognita рынка недвижимости. Это побуждает девелоперов и инвесторов к изобретательству невероятных, но леги

Поделись новостью с другом:
Поделись новостью с другом:
тимных путей обхода законодательных запретов.Золотая земляНе первый год участники рынка говорят о земельном дефиците, вместе с тем строительство с каждым годом растет. По мнению Игоря Цаленчука, генерального директора компании VOK Development, дефицит существует, однако у девелоперов нет проблем с земельными участками. Но все же при высоком уровне спроса покупка крупных земельных участков усложняется их спекулятивной ценой.Перспективных территорий застройки не много. Это Теремки (89 га), северная часть Оболони (115 га), южная часть Осокорков (200–300 га). Один из крупных проектов — «Киев Сити». Данный проект должен снабдить участников рынка недвижимости земельными участками на несколько лет вперед. По мнению разработчиков проекта, «Киев Сити» расположится посреди Днепра как альтернатива перегруженному центру столицы. Площадь центра составит более 100 га. Существует еще ряд площадок в районе Петровки и Позняков, а также крупные проекты UMC‑Park и «Осокор».Вакантных площадей в столице почти не осталось. Стратегический интерес девелоперов обращен к существующим промзонам, которые в результате редевелопмента окажутся лакомыми строительными площадками. Однако, по мнению экспертов Киевзема, после того как закончатся все земельные участки в Киеве, станет выгодно реконструировать ветхое жилье.Сегодня девелопер может приобрести земельный участок двумя способами — в аренду или собственность. По мнению экспертов, наиболее приоритетный вариант для компании — это приобретение участка на первичном либо вторичном рынке.«Количество земель, приобретенных коммерческими структурами на первичном рынке, постоянно увеличивается, — поясняет Алексей Кот, директор департамента юридической компании «Салком». — Единственным легальным способом их приобретения является покупка посред­ством земельных торгов (аукционов)». Однако многие девелоперы скептически относятся к данной форме покупки, по­скольку участки, выставляемые на торгах, зачастую коммерчески непривлекательны, более того, девелоперы уверены в заангажированности таких мероприятий и их манипуляционной составляющей.Земельные торги (аукционы) по продаже участков проводятся в Киеве с июля 2003 года.В 2004 году в Киеве состоялись три земельных аукциона, на которых были проданы три участка общей стоимостью 2,436 млн. грн., что в 4,2 раза меньше, чем в 2003-м, когда были проданы три участка на сумму 10,3 млн. грн. В начале 2005 года Киев выставил на земельный аукцион 14 участков общей площадью 5,356 га стоимостью 21 млн. 287 тыс. грн. Средняя стартовая цена за 1 кв. м земли на торгах составляла 431,82 грн. Осенью текущего года власти Киева возобновили практику проведения земельных торгов. Первый аукцион состоялся 17 октября. На торги выставлялся участок в 0,33 га, расположенный в Дарницком районе на улице Срибнокильской, 8, где будет строиться торгово-офисный центр. Стартовая цена — 1,24 млн. грн. Было четыре претендента на участок, победила компания «Київбудiнвест», которая заплатила более 5 млн. грн.Цена в данном случае зависит от проекта и месторасположения. По мнению компаний, участвующих в аукционах, цена на предлагаемые участки завышена. Возникает вопрос о том, какова должна быть экономика проекта, чтобы он был рентабельным и окупил вложенные инвестиции.Основной золотой запас для девелоперов коммерческой недвижимости — это вторичный рынок. По словам заместителя начальника Киевзема Андрея Тарнопольского, количество сделок на «вторичке» ежегодно составляет 10% от общего числа операций с земельной собственностью на первичном рынке. Однако в силу спекулятивной составляющей оценить объем земельных участков, вращающихся на вторичном рынке, очень сложно. По оценкам экспертов, около 50% столичной «вторички» принадлежит перекупщикам. Больших проблем с приобретением данной земли нет, един­ственное, что останавливает девелопера, это неадекватная цена. Предложения на «вторичке» в основном составляют участки, продающиеся как часть активов предприятий или целостных имущественных комплексов. Подобные сделки, оформляющиеся путем купли-продажи либо имущественных прав, либо мажоритарной части акций, подвержены рискам и претензиям. В связи с этим очень часто возникают проблемы с оформлением прав собственности на такую землю, решать которые приходится в судебном, принудительном порядке.По мнению экспертов, покупая земельный участок, довольно сложно оценить все существующие риски, причем юридический — это только один из них. Покупая землю, необходимо учитывать градостроительный риск и узнать, не находится ли ваш участок на «красных линиях», специальных инженерных коммуникациях, вблизи грунтовых вод. Например, одной из причин задержки реализации торгово-развлекательного комплекса «Лыбидь-Плаза» является близость земельного участка к грунтовым водам, которые не позволяют строителям углубиться на необходимое расстояние. Предполагалось, что общая площадь комплекса составит 100 тыс. кв. м. Проектом предусмотрена подземная автостоянка на 1 880 мест. Первые два этажа должны занять универмаги и супермаркеты, третий — рестораны, залы игровых автоматов, боулинг, фитнес-центр, 11 кинотеатров.К сожалению, в Киеве нет компаний, которые могли бы оценить все скрытые риски земельного участка. Однако из-за ажиотажного спроса на землю покупаются и такие рисковые земли. По мнению экспертов, идеальной земли в Киеве не осталось, следовательно, либо девелопер идет на риск, либо лишается прибыли.Одной из основных проблем на рынке земли остается оценка земельных участков. «Сегодня существует парадокс в оценке земли, — рассказывает Андрей Еременко, директор Киевского центра точной оценки. — При определении стоимости земельный участок, не имеющий улучшений, рассматривается как вакантный, открытый для наиболее эффективного использования. Однако при определении рыночной стоимости земли оценщик не может назвать ее стоимость, не установив альтернативное использование земли, обеспечивающее ее наилучшее использование. Практика определения рыночной стоимости земли при существующем, а не наиболее эффективном использовании, приводит к неадекватной оценке реальной стоимости земли».Ленд-девелопментНа Западе услугу по ликвидации потенциальных рисков земельного участка оказывают ленд-девелоперы. «В Украине подобная форма коммерческой деятельности возможна, — говорит Игорь Цаленчук, однако при наличии платеже­способного спроса на крупные земельные участки, превышающего имеющееся на рынке количество розничных участков».Ленд-девелопмент в классическом понимании — это разукрупнение земельных участков. В рамках этого процесса производятся юридические (изменение целевого назначения земель и так далее) и физические (строительство дорог, коммуникаций и тому подобное) действия, подготавливающие землю для дальнейших видов девелопмента и приводящие к росту стоимости и ликвидности участков.Сегодня есть все причины для того, чтобы данный вид девелопмента обрел своего потребителя. Это деление рынка на первичный и вторичный, интерес девелоперов к Киевской области. Однако господин Цаленчук убежден, что в Киевской области такая девелоперская деятельность приобретет массовость только после 1 января 2008 года, когда на рынок выйдут земли сельскохозяйственного назначения.Учитывая специфику ленд-девелопмента, его успешность будет зависеть от размера и правового состояния участка. Исходя из этого можно заключить, что ленд-девелопмент уже существует на украинском рынке земли только на первой стадии своего развития. По классике, основными его операторами на этом этапе являются рейдеры-захватчики (спекулянты). На втором этапе — специалисты по девелопменту, юристы, землеустроители. На третьем — ландшафтные архитекторы, PR-специалисты, строители, маркетологи, риелторы.Компаний, умеющих реализовывать ленд-проекты, не много, их услуги стоят дорого. Однако наличие денежного фактора для ленд-девелоперов является вторичным, то есть компания, которая может реализовать такой проект, может найти на него и деньги.Обходя запретыСуществование и развитие цивилизованных форм ведения земельного бизнеса свидетельствуют о его развитии. «В силу того что оно осуществляется в скрытой, потенциальной форме, — комментирует Алексей Кот, — сегодня мы говорим об особых правилах игры на нем, особый акцент которых отразился на сделках купли-продажи земельных участков в Киеве и области».По мнению Сергея Пионтковского, партнера компании «Бейкер и Макензи Си-Ай-Эс, Лимитед», львиная доля проблем от этого досталась иностранным инвесторам.В соответствии со статьей 82 Земельного кодекса иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяй­ственного назначения, но с определенными ограничениями. Ограничения состоят в следующем:а) земельные участки должны находиться в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества;б) земельные участки должны приобретаться для сооружения объектов недвижимого имущества с целью ведения хозяйственной деятельности;в) приобретаемые земельные участки могут располагаться и за пределами населенных пунктов, однако в этом случае они также должны находиться под приобретаемыми объектами недвижимости.Таким образом, инвестор-нерезидент не может приобрести земельный участок в случае, если он является вакантным, то есть приобрести можно только земельный участок с улучшениями.«Однако при желании нерезидент может приобрести вакантную землю по схеме создания компании — резидента №1, который создает компанию — резидент №2, покупающую земельный участок», — говорит господин Пионтковский.Очень часто интересующий инвестора земельный участок имеет неприемлемое целевое назначение, для этого осуществляется его перевод. Здесь кроется опасность — предостерегает Сергей Пионтковский. Поскольку при осуществлении сделки с юрлицом заключается предварительный договор, в котором сформулирован ряд условий, после выполнения которых может быть подписан основной договор. Изменение целевого назначения — одно из этих условий.Учитывая, что данный процесс длится продолжительное время, сама сделка может стать недействительной. Поскольку, согласно Хозяйственному кодексу Украины, предварительный договор не может заключаться более, чем на 12 месяцев. Хотя в Гражданском кодексе такого ограничения нет, что и позволяет девелоперу обходить это ограничение.Сделки аренды земельных участков также имеют ряд опасностей. Основная из них — это запрет на передачу договора аренды стороне, заинтересованной в покупке проекта, создаваемого на данном участке. Сегодня это одна из основных причин, почему большинство сделок на рынке недвижимости осуществляется не по пути продажи самого актива — земли, а по пути купли-продажи акций той компании, которая имеет договор аренды или права на этот участок.Данная законодательная недоработка создает немало проблем отечественным девелоперам в тех случаях, когда последние, не дожидаясь инвесторов, начинают процесс разрешительно-согласовательных мероприятий по проекту. Данные документы запрещено передавать инвестору, поскольку они оформлены на компанию, которая их получила. Поэтому инвестор, принявший эстафету реализации проекта, должен заново пройти все разрешительно-согласовательные процедуры, а это дополнительные шесть-девять месяцев.Во избежание потери времени инвестор может вместо покупки проекта купить контрольный пакет акций предприятия. Однако и в данном случае не избежать конфликта. Поскольку у компании-цели могут быть активы, которые она не захочет продавать, в то время как у инвестора могут возникнуть претензии к невыполненным обязательствам третьих лиц приобретаемой компании.По мнению господина Пионтковского, данные законодательные трудности не только мешают бизнес-деятельности, но и тормозят развитие рынка недвижимости.Тем не менее девелоперы, зная эти трудности, обременяют себя ими с целью повышения стоимости проекта. Заключая договор аренды, компания может его продать, получая согласования, компания увеличивает цену проекта.В европейской практике для нейтрализации существующих и возникающих рисков при покупке проекта девелопер для этого должен создать SPV (юридическое лицо без обязательств и активов), на котором зарегистрирован этот проект. В данном случае последующая покупка акций осуществляется без проблем.Взаимоотношения иностранных инвесторов и украинских компаний — это одна из причин инвестиционной привлекательности рынка недвижимости. Сегодня нет проблемы найти инвестора, сейчас трудность в том, где найти качественный проект. Из 20 выбранных проектов для инвесторов юридический, технический и налоговый аудит проходят всего два-три. Основные причины столь малого процента связаны с собственниками проекта или с земельным участком.ПерспективаОтсутствие специального закона является одним из важнейших факторов, оказывающих негативное влияние на развитие рынка земли. Следует заметить, что в сложившейся ситуации действуют только общие правила по проведению сделок. Они являются весьма несовершенными, поэтому каждый регион страны организовывает продажу земель по собственной процедуре, что, безусловно, поспособствовало увеличению роли органов местного самоуправления в этом процессе, Киевсовет не является исключением. Решение этой проблемы Алексей Кот видит в принятии закона Украины о рынке земли, проект которого прошел первое чтение еще в 2004 году и сейчас находится на рассмотрении в Верховной Раде. Его принятие позволит установить единые правила покупки земель всех категорий, чем уменьшит зависимость потенциального покупателя от воли конкретного чиновника и поставленных им условий.
Поделись новостью с другом:
На DOM.RIA ищут:

Интересные новости

сегодня 11:59 1
Присоединяйтесь к празднованию Дня Независимости вместе с ОК ЖСК "Горынь"
сегодня 10:58 8
Один из крупнейших столичных застройщиков «Укрбуд» представил новый внешний вид своих домов
сегодня 10:11 1
В сердцах народа Украины августовская синева неба и золотой зерновой лан – сливаются красками украинской государственности в символ свободы и труда.
наверх