Девелопмент на рынке коттеджной недвижимости

Безудержный рост цен на киевском рынке недвижимости взбудоражил неспешное течение дел в загородном сегменте. 2006-й можно назвать годом начала развит

Поделись новостью с другом:
Поделись новостью с другом:
ия рынка коттеджной недвижимости. За этот год количество проектов коттеджных поселков увеличилось вдвое.Уровень развития девелопмента на рынке загородной недвижимостиДевелопмент коттеджной недвижимости Украины находится на стадии зарождения, которую можно сравнить с состоянием рынка торговых и бизнес-центров в 2000 году. Для этого периода было характерно отсутствие классификации, стратегии развития и профессионализма основных его участников. «Сегодня на рынок коттеджной недвижимости вышли многие: от спекулирующих землей и мелких владельцев различных типов участков до крупных игроков, планирующих получать доход на конечном продукте — продаже готовых домов, а также иметь прибыль от управления этими коттеджными городками, — рассказывает Вадим Непоседов, генеральный директор консалтинговой компании „Украинская Торговая Гильдия“, специализирующейся на полном сопровождении девелоперских проектов. — В воздухе витает запах предвкушения большого заработка, и сегодняшние риски, связанные с пилотными проектами, вполне могут быть оправданы сверхвысоким доходом. Ситуация на рынке коттеджной недвижимости напоминает продвижение вслепую, на ощупь, в надежде на положительный результат и успех, который мы сегодня наблюдаем на примере подмосковных проектов».По мнению экспертов, развитие рынка коттеджной недвижимости столичного региона продиктовано тем, что в последнее время сошлись воедино два фактора, которые стимулируют повышение спроса и, как следствие, роста предложения коттеджей в Киеве и области. «С одной стороны, все больше покупателей жилья приходят к пониманию качественно нового стиля жизни, который уже давно прижился на Западе, — низкоэтажная застройка, собственный дом, наличие собственного участка, и все это вдали от городского шума. С другой стороны, девелоперам и застройщикам все сложнее находить землю в черте города, а уж если говорить об участках, подходящих для элитного жилья, то таких фактически совсем нет», — комментирует Виталий Бойко, заместитель генерального директора «Украинской Торговой Гильдии».Рынок загородной недвижимости в Украине еще очень хаотичен и не имеет форматных, общепринятых и понятных всем предложений. Отсутствие официальной классификации и четких критериев тормозит развитие рынка, порождает разногласия в оценках разных типов домов и вводит в заблуждение потенциальных покупателей. С появлением новых проектов и ростом предложения постепенно будет накапливаться теоретический и практический базис, который позволит структурировать коттеджный рынок и потребителей. Это необходимо как девелоперам, так и покупателям коттеджей. По мнению аналитиков, только по истечению двух-трех лет (на основании анализа построенных объектов) сформируются типология и способы эффективной организации девелопмента коттеджной недвижимости. Большую роль в этом сыграют мнение первых покупателей и изменяющийся спрос.Сегодня на рынке загородной недвижимости мало действительно опытных девелоперов, которые прошли все этапы девелопмента в этом сегменте и достигли финансовых успехов. «Для активного развития сегмента коттеджной недвижимости не хватает исследовательской базы и потребительской культуры, которые являются основой для более грамотного и качественного толчка, для перехода от хаотической застройки к структурным и форматным проектам, к проектам с запрограммированной доходностью, сроком вывода объекта на рынок и т. д. Все это невозможно без опорной теоретической и практической базы, — считает Вадим Непоседов. — На украинском рынке нет необходимого количества объектов для анализа, нет сформированных потребительских предпочтений, которые необходимы для создания таких структурно-организационных образований, как коттеджные городки. Все это затрудняет работу девелоперов и создает большую погрешность в выборе стратегии и тактики реализации проектов. Соответственно, в этом сегменте недвижимости значительно больше риски».Не слишком активно развивается загородная недвижимость и в связи с тем, что сегодняшний усредненный уровень дохода населения не позволяет сформироваться активному спросу в этом сегменте. Желающих жить в частном доме в последние годы действительно очень много. Но не все могут себе позволить вложить деньги в земельный участок. А что говорить о финансировании 200-300-метрового коттеджа, инфраструктуры будущего городка и прочего? Существующие инструменты финансирования загородной недвижимости находятся в стадии развития. В сравнении с Европой и Россией нам не хватает доверия банков к таким проектам в силу полного отсутствия опыта девелоперов на этом рынке.Вышеперечисленные факторы свидетельствуют о том, что Украина находится на этапе зарождения рынка коттеджной недвижимости и девелоперам предстоит пройти путь ошибок и проблем, которые в дальнейшем позволят создавать объекты не в форме хаотической и безумной застройки, а с четкой маркетинговой, архитектурной и бизнес-концепцией.\r\nТенденции развития рынкаК основным тенденциям развития рынка аналитики «Украинской Торговой Гильдии» относят следующие: 1. на смену хаотичной загородной застройке в ближайшем пригороде Киева приходят проекты с единой концепцией, с развитой социальной инфраструктурой; 2. уменьшается площадь коттеджей; 3. постепенно увеличивается площадь территорий, которую отводят для коттеджных городков; 4. появляются таунхаусы и многоквартирные дома; 5. параллельно с развитием более отдаленных территорий набирают обороты также те направления, которые ранее не пользовались популярностью.«Обуховское направление за счет леса, близости к Днепру и удобных подъездных путей к городу является районом первой коттеджной застройки с ограниченной территорией, что приводит к поиску альтернативных мест. В ближайшие годы наибольшее количество коттеджных городков ожидается на житомирском, вышгородском и броварском направлениях», — прогнозирует Виталий Бойко.Предложение и спросПо данным «Украинской Торговой Гильдии», на сегодняшний день в Киевской области в общей сложности насчитывается около 60 городков, более половины из которых находится на стадии проектирования или разработки концепции. Для сравнения, в Москве сейчас более 500 существующих поселков и проектов. До конца 2011 года, по данным экспертов, предложение домов на рынке коттеджной недвижимости Киевской области увеличится как минимум в девять раз.Основное количество коттеджных городков расположено в зоне 10-20 км от городской черты. Наибольшим спросом, по мнению экспертов, пользуются участки, занимающие в среднем не менее 15 соток, и дома площадью 250-300 кв. м.В Украине сложно приживается таунхауз — тип домов, распространенный среди массового потребителя Запада. Емкость данного рынка очень мала. Количество покупателей, предпочитающих такой тип недвижимости, невелико. Это связано как с украинской ментальностью, так и со слабым развитием среднего класса. По данным «Украинской Торговой Гильдии», только 22% потенциальных покупателей загородной недвижимости рассматривали бы возможность покупки жилья в таких домах.Средняя цена на жилье в существующих городках и проектах сейчас составляет $1 520 за 1 кв. м, минимальная — $600 и максимальная — $3 000 за 1 кв. м.Аналитики «Украинской Торговой Гильдии» считают, что основными факторами, влияющими на цену, являются: срок реализации проекта коттеджного городка, отдаленность от городской черты, направление по отношению к городу, наличие природных условий (лес, водоем) и размер участка.Сложности и решение\r\n«Отсутствие значительных собственных средств, сложности получения кредита под покупку земли и строительство, сложность привлечения средств покупателей домов на этапе строительства, отсутствие необходимых реализованных проектов для маркетинговых исследований и многое другое — все это в значительной степени сдерживает развитие рынка, — поясняет Виталий Бойко. — Наша компания разработала эффективную схему создания и развития проектов коттеджных городков, основанную на маркетинговых исследованиях и разработке концепции. В своей работе мы опираемся на предпочтения потенциальных покупателей, российский опыт, особенности развития рынка недвижимости Украины. Результатом работ является бизнес-план проекта, в который входит маркетинговое обоснование, архитектурная концепция с детальными планировочными решениями и экономическое обоснование».«Для правильного создания любого типа недвижимости необходим комплексный и структурный подход, основанный на научных знаниях, практическом опыте, разработанных методиках и прочих атрибутах, которые находятся сегодня в ведении крупных консалтинговых компаний. Так, с 2006 года нами успешно были проведены четыре консалтинговые работы в Крыму, Киеве и Донецке по созданию маркетинговых концепций продвижения и позиционирования проекта, архитектурных концепций и финансовых анализов будущих коттеджных поселков в этих городах», — считает Вадим Непоседов.По мнению экспертов, роль консалтинговых компаний на рынке коттеджной недвижимости становится все более актуальной и востребованной. Залог успеха коттеджного поселка — это качественная концепция, которая позволит на основе знаний рынка, его тенденций, возможностей участка, мнения потребителей и экспертов о месте и пр. выбрать тип жилья, распланировать участок, создать генеральный план поселка и определить необходимую для потребителей и достаточную для успешного продвижения проекта дополнительную инфраструктуру.Прогнозы развития рынкаРынок коттеджной недвижимости по большинству показателей находится в стадии активного развития. Появляется большее количество интересных проектов, которые закладывают в сознание потребителя новый подход к коттеджным городкам и жизни в них.«Однако уровень развития потребительской культуры еще очень низок, поскольку не поддерживается и не развивается никакими популяризирующими этот вид жизни средствами и методами: СМИ, специализированными программами, рекламными и PR-кампаниями и т. д., — рассказывает Вадим Непоседов. — Поэтому всем девелоперам необходимо сегодня уделять этому намного больше внимания».Из недосягаемого по цене жилья для элиты площадь в коттеджных городках становится более доступной для людей с достатком чуть выше среднего уровня. В перспективе ожидается расширение способов дополнительного финансирования проектов загородной недвижимости. «Это может быть как проектное кредитование девелоперов, так и ипотечное кредитование потребителей. Пока сделки по покупке коттеджей с использованием ипотечных кредитов единичны, но уже в ближайшее время можно прогнозировать внедрение ипотеки на рынке коттеджного жилья как массового продукта», — объясняет Вадим Непоседов. Это позволит привлечь новый сегмент покупателей к данному типу недвижимости.Одним из преимуществ загородной недвижимости является экономия ресурсов. «Увеличение с конца 2006 года коммунальных платежей более чем в три раза сильно ударит по карманам граждан. Именно для уменьшения этих платежей они будут искать способы самостоятельного обеспечения ресурсами с целью их индивидуального потребления, экономии и, соответственно, оплаты только использованного. Это позволит обратить внимание потребителей на индивидуальное жилье, в качестве которого может выступить загородный дом», — рассказывает Вадим Непоседов.Эксперты полагают, что сегмент коттеджного домостроения будет все более демократичным и ориентированным на людей со средним достатком. Развитие загородной недвижимости будет и дальше идти по пути становления жилья за городом в качестве альтернативы городской квартире, а не дополнения к ней.Необходимость привлечения консультантов к проведению работ в загородной недвижимости продиктована сложностью определения типа недвижимости, ее характеристик, размеров домов, квартир, участка, характеристик целевой аудитории и т. д.Профессиональный консультант необходим для того, чтобы все составляющие проекта — его маркетинговая, архитектурная и бизнес-концепция — были триединой задачей для получения максимально эффективного продукта с минимальными рисками при выходе на рынок.
Поделись новостью с другом:
На DOM.RIA ищут:

Интересные новости

сегодня 16:30 0
Открытие третьей очереди "Парковой Обитель" совпали с такой знаковой датой, как восемьдесят лет ЧАО "Мелиоратор"
сегодня 16:11 3
«Новопечерский Квартал N5» дарит покупателям квартир уикенд для двоих в престижном загородном комплексе под Киевом
Киевгаз начинает массовые проверки и отключения граждан
сегодня 15:05 3
За короткий срок Киевгаз отключил 60 квартир, в которых не было разрешительных документов на газовое оборудование.
наверх