Покупка новостроя: Фонд финансирования строительства

В связи с разнообразием различных схем приобретения жилья на первичном рынке многие покупатели теряются в выборе. Одним из вариантов покупки желанной квартиры сегодня остается участие в Фонде финансирования строительства. Что это за схема и в чем ее преимущества?

Фонд финансирования строительства: понятие и особенности

Покупка квартиры в новостройке посредством участия в Фонде финансирования строительства (ФФС) – это способ, имеющий законодательно отрегулированную схему инвестирования. Правовые подробности этого способа детальнее описаны в таких нормативно-правовых актах:

• Закон Украины №978-IV от 19.06.2003 «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»;
• Закон Украины №3201-IV от 15.12.2005 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» и другие.

В схеме приобретения жилья через ФФC присутствуют 4 субъекта:

• застройщик. Организация, занимающаяся строительством жилья;
• управитель. Финучреждение, управляющее привлеченными средствами в целях доверителя, и контролирующее действия заказчика и застройщика;
• доверитель. Инвестор, вкладывающий свои средства в объект;
• заказчик. Собственник земельного участка, на котором планируется или происходит застройка.

Что такое Фонд финансирования строительства?

Фондом финансирования строительства называют финансовые средства физических и юридических лиц, которые будут использованы для строительства объекта и передачи его в дальнейшем в собственность инвесторов. Выделяют 2 вида ФФС:

• «А». В таких фондах стоимость объекта определяет застройщик, который выступает гарантом введения сооружения в эксплуатацию независимо от объемов привлеченных средств;
• «Б». В таких фондах управитель ФФС устанавливает цену объекта и отвечает за аккумулирование необходимых инвестиций.

У каждого ФФС есть отдельные реквизиты, при этом законодательно не установлены объемы привлекаемых инвестиций или ограничения о количестве объектов, которые финансируются фондом. При покупке квартиры через Фонд финансирования строительства инвестор приобретает конкретную квартиру, а не, к примеру, права на покупку построенного объекта в будущем.

Кто может создать Фонд финансирования строительства?

Фонд – не юридическое лицо. Поэтому его может создать как банк, так и коммерческая  компания с лицензией на проведение операций с недвижимостью или осуществление деятельности по привлечению инвестиций для финансирования строительства.

Еще одним условием осуществления продаж жилья через ФФС выступает размер уставного капитала. Эта величина должна превышать 1 млн евро, при этом сумма должна быть оплачена денежными средствами до начала привлечения инвестиций для строительства. Поэтому, логично, что наиболее безопасный управитель ФФС – крупный системный банк.

Покупка новостроя: инвестиционный договор

Кто регулирует деятельность ФФС?

Схема покупки жилья с помощью Фонда финансирования строительства подвержена серьезному контролю со стороны государственных органов. Так, работу ФФС будет контролировать Национальный Банк Украины, если управитель – банк, и Нацкомиссия по регулированию рынков финуслуг, если управитель – финансовая компания.

Застройщики стараются меньше работать по договорам ФФС из-за высокого уровня внимания со стороны контролирующих органов ко всем участникам строительства, больших объемов отчетной документации и сопутствующих финансовых издержек. Например, фонды вида «Б» в Украине вовсе не создаются.

Покупка новостроя: предварительный договор купли-продажи квартиры

ФФС: принцип работы

Каждый потенциальный покупатель хочет понимать, куда уйдут его личные средства и как он получит в распоряжение свою собственность. Порядок работы фонда разделяет на восемь этапов:

1. Сначала застройщики разрабатывают и утверждают правила фонда.
2. Затем открывают счета.
3. Заключают соглашения (договор) с заказчиками и управителями. С этого момента фонд считается созданным.
4. Подписывают соглашения с инвесторами.
5. Перечисляют средства посредством управителя (организатора).
6. Инвесторы получают имущественные права после 100% оплаты (выдается справка установленного образца).
7. Застройщики передают собственность.
8. Ликвидируют фонд после выполнения всех его обязательств.

Несмотря на обилие этапов, покупка квартир через ФФС – проверенный и распространенный способ инвестирования на рынке первичного жилья.

Договор покупки квартиры через ФФС

Договор об участии в ФФС между инвестором и управителем заключается на основании Типового договора, который утвержден Постановлением КМУ №227 от 20.03.2013. Из-за сложности схемы лучше внимательно вчитываться в условия соглашения, а лучше – привлечь юриста соответствующей квалификации. Обсуждайте каждый спорный пункт договора и вносите соответствующие изменения. Проверьте, как четко прописаны сроки действия, сведения об объекте инвестирования, сумма и порядок перечисления средств, валюта оплаты, доплата за дополнительные квадратные метры и прочее.

Преимущества и недостатки ФФС

Как и любая другая схема, покупка жилья через Фонды финансирования строительства имеет некоторые риски, которые необходимо учитывать. Но и достоинства у такой сделки тоже можно найти – именно это и привлекает инвесторов год от года.

К преимуществам ФФС относятся:

• контроль со стороны государственных контролирующих органов (целевого использования средств, участников строительства и прочее);
• деятельность ФФС требует сбора полного пакета разрешительной документации;
• низкая вероятность двойных перепродаж;
• инвестиции через ФФС не облагаются налогами;
• законодательная возможность замены застройщика или управителя;
• особый статус фонда. В случае банкротства или ликвидации управителя средства остаются на счетах и могут передаваться другому управителю для продолжения строительства.

Среди рисков покупки квартиры через ФФС стоит отметить такие:

• возможность создания контролируемого управителя. Организация может действовать в интересах застройщика, игнорируя запросы инвесторов, и распоряжаться полученными средствами в своих интересах;
• риск задержек сдачи объекта строительства в срок (как и в других схемах);
• сложность схемы для понимания;
• типовой договор чаще всего не защищает интересы доверителей;
• сложность выхода из ФФС. Доверитель вернет свои средства только после продажи объекта другому инвестору или после окончания строительства;
• запутанность правил ФФС. Например, в них может не быть прописан механизм расторжения договора или указываться вознаграждение управителя;
• отсутствие взаимосвязи с застройщиком.

Покупка новостроя: договор об уплате паевых взносов через кооператив

Фонд финансирования строительства – надежный и действующий механизм покупки жилья. Но, как и любой другой схеме, инвестору при сотрудничестве с ФФС необходимо внимательно читать все договора и правила, проверять лицензии и прочие необходимые для строительства документы.

Комментарий юриста

Руслан Дмитренко, юрист, прокомментировал особенности договора:

Основна проблема Договору в тому, що ніхто не застрахований від можливого банкрутства або ж не завершення будівництва у встановлений строк. 

Крім того, системною проблемою будь-якого з існуючих механізмів фінансування є те, що вкладник коштів отримує не право власності на нерухомість, а майнові права. Завжди існує ймовірність того, що ваше майнове право ніким не буде визнане і не трансформується у право власності, адже відповідно до ст. 331 Цивільного кодексу України, право власності на об’єкт нерухомості виникає з моменту його створення, прийняття в експлуатацію та державної реєстрації. 

Однак, якщо все ж таки вирішити профінансувати будівництво житла, то для мінімізації можливих ризиків варто звернути увагу на ринкові позиції Забудовника та Управителя, їх платоспроможність та інші будівельні проекти які вони супроводжували.

Новостройки, в которых можно купить квартиру с помощью фонда финансирования строительства

1. Аристократ
2. ЖК Авиа-Квартал