Земля сельхозназначения не утратила своей привлекательности - активно ищутся новые способы законного преодоления моратория

  • Дата публикации: 2007-04-12 11:52
  • Просмотров: 766

Обойти мораторий на продажу с/х земель путем иллюзии заключения договора займа с последующим его неисполнением и обращением взыскания на участок вряд

Поделись новостью с другом:
Земля сельхозназначения не утратила своей привлекательности - активно ищутся новые способы законного преодоления моратория
ли удастсяСделке предлагается придать вид обращения взыскания на недвижимость после неисполнения продавцом своих обязательств по какой-нибудь другой сделкеАктивное пригородное строительство вынуждает застройщиков находить выход из ситуации, когда на продажу пригодных для этого земель сельхозназначения наложен мораторий, который депутаты продлили еще на год - до 1 января 2008-го.Наиболее популярным способом обойти мораторий, не нарушая требований законодательства, до начала нынешнего года было предварительное изменение целевого назначения участка. Но с 13 января, когда в силу вступил Закон №490-V, этот способ стал не применим к сделкам между частными лицами. В отношении же государственной и коммунальной земли ограничения не устанавливались.Однако земля сельхозназначения не утратила своей привлекательности - активно ищутся новые способы законного преодоления моратория. Один из них был предложен на форуме ЛIГАБiзнесIнформ. Суть метода заключается в том, что сделке предлагается придать вид обращения взыскания на недвижимость после неисполнения продавцом своих обязательств по какой-нибудь другой сделке.Наиболее простой вариант такой сделки - заем на сумму, равную цене продажи. После этого деньги, естественно, не возвращаются и кредитор (он же покупатель) обращается в суд с требованием вернуть долг. Заемщик (он же продавец) не возражает. Суд выносит решение в пользу кредитора-покупателя, которому и достается земля. Однако в этой схеме не все так просто, причем в основном для покупателя.В Земельном кодексе четко установлено, что на землю с целевым назначением «ведение товарного сельскохозяйственного производства» взыскание может обращаться лишь в случае, если у должника нет никакого другого имущества. То есть работать на данном этапе схема будет только для участков, предназначенных для ведения индивидуального сельского хозяйства.Если на этапах заключения договора и судебных разбирательств непреодолимых препятствий законодательством не установлено, то на этапе взыскания они естьПравда, это правило, конечно, можно обойти - например, обеспечить сделку залогом участка. Но и здесь на пути покупателя встает Земельный кодекс, указывающий, что ипотекодержателем земли сельхозназначения может быть исключительно банк. Хотя есть еще один путь, напрямую установленный в кодексе: владелец участка сам в суде может предложить обратить взыскание именно на землю. В таком случае все зависит от судьи, который вряд ли будет возражать, если стороны единодушно определят, каким именно способом урегулировать дело.Кроме того, в Земельном кодексе предусмотрена обязательная реализация земельного участка, на который обращено взыскание, через публичные торги в форме аукциона. То есть фактически речь опять-таки идет о сделке купли-продажи. А мораторий, ради обхода которого и затеяна вся эта схема, никакого различия между добровольной и принудительной продажей не делает. То есть, по сути, и обращение взыскания на землю невозможно (за исключением все той же ипотеки, доступной только для банков).У данной схемы есть еще один отрицательный момент. Сделка, с которой начинается ее осуществление, вполне может быть оспорена заинтересованными лицами и признана притворной (то есть совершенной для сокрытия совершения другой сделки). А Гражданский кодекс, в свою очередь, указывает, что притворная сделка регулируется по правилам, установленным для регулирования той сделки, которую стороны были намерены совершить. Следовательно, стороны опять возвращаются к мораторию и сделка признается недействительной.ГЛАВНОЕТаким образом, обойти мораторий на отчуждение земель сельхозназначения путем создания иллюзии заключения, например договора займа с последующим его неисполнением и обращением взыскания на земельный участок, не получится. Если на этапах заключения договора и судебных разбирательств непреодолимых препятствий законодательством не установлено, то на этапе взыскания они есть. Речь идет о том, что Земельным кодексом определен лишь один способ обращения взыскания на землю - ее продажа с публичных торгов. По результатам торгов опять же должен быть заключен договор купли-продажи, который невозможен по условиям моратория. Кроме того, способ этот не выгоден покупателю и в обычных условиях, поскольку нельзя гарантировать того, что в торгах не примет участие кто-нибудь другой и покупателю не придется заплатить за участок намного больше, чем он рассчитывал. Так что ввязываться в подобные схемы не стоит.Александр ПОПОВ
Материал от:
наверх
Листайте влево
для просмотра следующей новости