Забудовники чекають покупцiв. Не дочекаються?

  • Дата публикации: 2009-11-05 10:57
  • Просмотров: 287

На первинному ринку житла утворилося порочне замкнене коло: вiдсутнiсть фiнансування змушує заморожувати будiвництво, а в заморожене будiвництво нiхто грошей не вкладає.

Поделись новостью с другом:
Забудовники чекають покупцiв. Не дочекаються?
Традицiйно з приходом осенi на українському ринку нерухомостi починається новий сезон: зростає активнiсть покупцiв i продавцiв, збiльшується кiлькiсть угод. Однак осiнь 2009 року вiдрiзняється вiд усiх попереднiх - у цьому сезонi виповнюється рiк економiчнiй кризi. А вона внесла корективи до подiбних сезонних закономiрностей як на вторинному, так i на первинному ринках житла.

При цьому ситуацiю на первинному ринку житла дуже важко прогнозувати. Вiдсутнiсть продажiв i фiнансування призвели до його фактичної зупинки. I зрушити ринок з мертвої точки не здатнi нi будiвельники iз своїми новими пропозицiями, нi державнi програми.

Будiвельна галузь впала чи не найглибше з-помiж iнших секторiв економiки. I змiнити ситуацiю можуть тiльки покупцi, якi почнуть масово повертатися на ринок, вважають експерти.

Не продаси - не побудуєш

Згiдно з даними Держкомстату, у сiчнi-вереснi 2009 року пiдприємствами України виконано будiвельних робiт на суму 25,3 мiльярда гривень. Цей показник становить 47,6% у порiвняннi з обсягами будiвництва 2008 року.

Таким чином, галузь впала бiльш нiж удвiчi. Але, незважаючи на це, майже кожного мiсяця спостерiгалося невелике зростання. Саме про це сьогоднi говорять у профiльному мiнiстерствi.

"Починаючи з лютого, почався незначний пiдйом, на рiвнi 0,5% порiвняно з груднем 2008 року. Це незначний показник, але вiн стабiльний", - каже мiнiстр регiонального розвитку та будiвництва Василь Куйбiда.

I все ж голова Мiнрегiонбуду погоджується, що темпи зростання обсягiв будiвельних робiт не є головним iндикатором для оцiнки вiдновлення ринку. За його словами, все залежатиме вiд тенденцiй на мiжнародному та українському ринках фiнансiв i, в першу чергу, вiд попиту та пропозицiї.

Якраз пропозицiй на ринку "первинки" цiлком вистачає, незважаючи на "замороженi" об`єкти. Тим бiльше, що з початком осенi обсяг пропонувань лише зрiс.

"У вереснi 2009 року на первинному ринку житла Києва кiлькiсть пропозицiй збiльшилася на 4,7% щодо серпня i склала 1 215 квартир", - йдеться у звiтi iнформацiйно-аналiтичного порталу "Столична нерухомiсть".

За даними видання, до продажу пропонувалися квартири в 141 будинку 67 операторiв первинного ринку. Серед реалiзованих помешкань є квартири в об`єктах незавершеного будiвництва, i квартири у вже зданих в експлуатацiю будинках.

Аналiтики порталу вiдзначили, що тiльки у Києвi на 1 сiчня 2009 року у 25 споруджуваних житлових об`єктах будiвельнi роботи були законсервованi, а введення в експлуатацiю 38 будинкiв було вiдкладене.

При цьому показник попиту, як i на "вторинному" ринку, залишається дискусiйним питанням. Але, як виявилося, не для всiх. Керiвник проекту ЖК "Чайка" Оксана Кондрашевська запевняє, що попит перевищує пропозицiю.

"За останнiй час пропозицiя нових площ знизилася на 95%. При цьому платоспроможний попит впав на 50-70%, тобто залишився "позитивним". Нескладно здогадатися, що багато покупцiв просто продовжують "вiдтягувати" момент покупки в очiкуваннi кращих цiн", - стверджує вона.

З Кондрашевською не погоджується аналiтик компанiї Concorde Capital Андрiй Гостик. Вiн вважає, що пропозицiя як фактор сьогоднi не впливає на ринок.

"Якою б не була пропозицiя, попит не дотягує до її рiвня. Незважаючи на обмежену кiлькiсть введених в експлуатацiю об`єктiв, квартири не купуються навiть у готових будинках. Причина у слабкому попитi", - пiдкреслює Гостик.

Таким чином, на первинному ринку житла утворилося порочне замкнене коло: вiдсутнiсть фiнансування змушує заморожувати будiвництво, а в заморожене будiвництво нiхто грошей не вкладає.

Примара урядових програм

На початку 2009 року уряд озброївся антикризовою програмою, яка передбачала видiлення бiльше 3 мiльярдiв гривень будiвельнiй галузi. Учасники ринку ще тодi вiдзначали, що цих коштiв не вистачить для вiдродження будiвництва. Але i ця сума протягом року зменшилася удвiчi, незважаючи на гарантiї прем`єр-мiнiстра.

Згiдно з програмою, Мiнрегiонбуд розраховував на добудування у 2009 роцi 465 об`єктiв з готовнiстю 70%. Однак пiсля численних аукцiонiв кiлькiсть об`єктiв зменшилася у два рази.

Уряд прийняв сiм розпоряджень, якими затвердив добудову 204 житлових будинкiв. У них Державна iпотечна установа (ДIУ) має можливiсть придбати 6,2 тисячi квартир на 1,7 мiльярда гривень. Але, за словами голови Мiнрегiонбуду, будiвельникам поки що перераховано трохи бiльше мiльярда гривень.

Якщо навiть погодитися з тим, що зазначенi кошти забудовники отримають, їх все одно замало для того, щоб "вдихнути життя" у ринок "первинки".

"Такi програми тiльки теоретично впливають на ринок. Це зовсiм не тi суми, якi можуть кардинально змiнити ситуацiю. Допомогу держави можна порiвняти з краплею в морi", - стверджує Гостик.

Аналiтики ринку одностайнi у думцi, що головним донором може стати тiльки дрiбний iнвестор - безпосереднiй покупець. Державна ж програма добудови житла спрямована не на потенцiйного споживача, а на забудовника. Втiм, навiть у це коло щасливчикiв потрапляє обмежена кiлькiсть учасникiв.

Стежимо за цiною

У таких умовах дрiбному українському iнвестору, який претендує на житло у новобудовi, залишається тiльки ретельно вивчати прогнози i стежити за цiновою динамiкою.

За оцiнкою "Столичної нерухомостi", у новобудовах Києва квадратний метр житла продається за 1 918 доларiв. А за даними порталу realt.ua, середня цiна пропозицiї квадратного метра у Києвi з 19 по 26 жовтня 2009 року зменшилася до 14 тисяч гривень. За офiцiйним курсом НБУ - 1 750 доларiв.

Змiнилося i спiввiдношення цiн у нових i старих будинках. Якщо ранiше квадратний метр у новобудовi коштував дешевше "старого" квадрата, то зараз їх оцiнюють однаково.

На думку заступника голови Українського товариства оцiнювачiв Наталiї Либiдь, така тенденцiя означає, що вiтчизняний ринок житла набуває цивiлiзованих рис, коли вартiсть нерухомостi залежить вiд якостi, а не вiд апетитiв продавцiв.

Хоча апетити забудовникiв також не надто скромнi - маючи данi про собiвартiсть будiвництва, вирахувати їх прибуток доволi просто.

"У третьому кварталi 2009 року собiвартiсть будiвництва для Києва становить 8 тисяч гривень, для Київської областi - 7 тисяч гривень, для обласних центрiв - 6 тисяч гривень, а для iнших мiст - близько 5 тисяч гривень", - нагадує Куйбiда.

Отже, рентабельнiсть житлового будiвництва у столицi сягає 75%.

Але чи можуть собi дозволити будiвельнi компанiї "слабкiсть" у виглядi чергового зниження цiн, поки невiдомо. Керiвник новобудови "Чайка" упевнена, що буде тiльки навпаки.

"Передумов для зниження цiн немає. Бiльше того, зростання попиту буде пов`язане з пiдвищенням цiн. Дефiцит спровокує незначне подорожчання i змусить активiзуватися покупцiв, якi зайняли "вичiкувальну позицiю", - запевняє Кондрашевська. Втiм, коли це станеться, вона не знає.

В агентствi нерухомостi "Планета Оболонь" вважають, що цiни найближчим часом будуть стабiльними, з незначними коливаннями. У Concorde Capital з рiелторами погоджуються. Гостик, правда, допускає, що невеликий сплеск активностi перед виборами може спровокувати деяке зростання цiн.

Таким чином, сьогоднi первинний ринок уже не падає, але продовжує знаходитися у критичному становищi. I вивести його з цього стану можуть тiльки покупцi - головнi потенцiйнi iнвестори забудовника.

Втiм, середньостатистичний "безквартирний" українець, схоже, ще не скоро переїде у нове помешкання. Рiвень його доходiв сьогоднi доволi низький, однак рiвень довiри до будiвельних компанiй ще нижчий.
Материал от:
наверх
Листайте влево
для просмотра следующей новости