За июль цены на недвижимость упали на 2,5%

  • Дата публикации: 2007-08-27 14:31
  • Просмотров: 570

Затишье на первичном рынке недвижимости выливается в небольшой ценопад: --2,5% за июль. Но динамику "первички" пока никто особо не берется п

Поделись новостью с другом:
За июль цены на недвижимость упали на 2,5%
рогнозировать -- в сентябре выборы.В последние несколько недель как-то особенно активно муссируются слухи о грядущем дефолте на украинском строительном рынке, который вполне может привести к повторениям истории "Элита-Центра". В частности, вдруг снова стали говорить о том, что застройщики не желают строить дома за собственные деньги и работают на "заемные" -- в основном за счет целевых облигаций (можно подумать, об этом раньше не было известно.:) -- Ред.). Дескать, облигации не обеспечены реальными активами, поэтому дефолты по ним обязательно произойдут уже в текущем году. Застройщики, естественно, опровергают слухи о неизбежном дефолте. По словам президента строительной компании "Градострой" Виктора Власова, привлечение средств за счет продажи целевых облигаций -- это нормальное явление. "Я не понимаю, почему говорят о дефолте!" -- возмущался он в разговоре с "Деньгами". Г-н Власов отмечает, что на рынке наблюдается традиционный сезонный спад покупательской активности. По его данным, желающих вложить средства в новое жилье сейчас почти в два раза меньше чем в начале года, однако г-н Власов прогнозирует, что после выборов произойдет резкий скачок цен. Начальник отдела выпуска финансовых инструментов АКБ "Укрсоцбанк" Эрик Найман также уверен, что дефолта строительного рынка не будет -- хотя бы потому, что он остается достаточно прибыльным. "Однако возможно банкротство отдельных компаний-застройщиков, которые применяют наиболее рискованную политику привлечения денег --за счет долевого участия инвесторов", -- отмечает г-н Найман. По его словам, не исключено и повторение историй а-ля "Элита-Центр", поскольку сейчас инвесторы реагируют на приостановку роста цен, прекращая вкладывать в жилье спекулятивные средства. "А ограничение притока спекулятивных денег приводит к тому, что потребность строительных компаний в финансировании повышается, и они вынуждены искать другие источники. Обычно -- в привлечении в строительство дольщиков. В свою очередь, схема долевого строительства такова, что на разных его этапах приходится привлекать новых дольщиков. И как только прекращается приток средств, стройка "лопается", -- резюмирует г-н Найман. И все же г-н Власов считает, что сегодня ситуация на рынке строительства здорово похожа на ту, которая наблюдалась перед выборами в Верховную Раду в 2006 году. А "Деньги" напоминают, что и "Элита-Центр" "лопнула" как раз накануне парламентских выборов. Не совсем понятно, правда, чего больше инвесторам опасаться: то ли заведомо недобросовестных последователей "Элита-Центра", то ли резких движений тех политиков, которые после выборов займут кабинеты, где принимаются решения, к примеру, о землеотводах. Киев падает Эксперты АН "Планета Оболонь" отмечают, что на первичном рынке столичной недвижимости за второй летний месяц произошли некоторые изменения. В частности, в июле увеличилось количество предложений от застройщиков. Выросло и число дефицитных однокомнатных квартир. Правда, предлагается не самое дешевое жилье: в основном "на прилавок" выброшены "единички" площадью 50--60 м2. Что касается цен, то резких изменений не произошло. В июле средняя стоимость цена первичного "квадрата" снизилась по сравнению с июнем на 2,5% -- до 12,6 тыс. грн. за 1 м2. А в июне средняя цена "первички" в столице по сравнению с маем уменьшилась на 1% -- до 12,9 тыс. грн. И вот тут самое время отметить, что некоторые немаленькие строительные компании также как и риелторы, начали испытывать трудности с реализацией жилья. Как следствие, у них возник дефицит средств для продолжения финансирования строительства -- ведь продавать имеющееся жилье по еще более низким ценам и терять часть прибыли им категорически не хочется. Что в таком случае делать? Наращивать объемы незавершенного (и непроданного) жилья в своем инвестиционном портфеле. По словам представителя одной девелоперской компании, пожелавшего остаться неназванным, у части застройщиков нет средств, чтобы завершить строительство своих объектов, поэтому они вынуждены привлекать инвесторов на новые площадки. А полученные деньги направлять на завершение текущих работ. Кажется, это называется "пирамидой"? В Киеве часто можно встретить огражденную стройплощадку с информацией о том, что и кем там будет построено, а также объявления о продаже квартир в будущих домах, но при этом никакие строительные работы за забором не ведутся. Поэтому, прежде чем инвестировать в строительство на "нулевом" этапе, следует взвесить все риски, чтобы потом не остаться у разбитого корыта. (Подробнее см. "Деньги" № 31, от 9 августа 2006 года, доступно на www.dengi-ua.com). Довольно быстро на сложившуюся ситуацию отреагировали банки. Насколько заметили "Деньги", количество ипотечных программ банков по покупке объектов на первичном рынке за последние полгода сократилось. Как пояснил президент строительной компании "Мiськжитлобуд" Денис Костржевский, сегодня банки неохотно кредитуют покупку жилья на первичном рынке -- из-за больших рисков таких сделок. По его словам, в структуре ипотечных банковских кредитов на первичный рынок приходится всего 7,9%. Регионы колеблются На региональном рынке первичной недвижимости глобальных изменений не произошло. В частности, по данным харьковского ООО "Макрокап Девелопмент Украина", первичное жилье эконом-класса за июль подорожало менее чем на 0,5% -- до $876 за 1 м2. И это при том, что большинство сделок на первичном рынке осуществляется именно с данным классом жилья. Жилье бизнес-класса за июль подорожало на 1,6% -- до $1564 за 1 м2. Как отмечает менеджер по работе с инвесторами компании "Макрокап Девелопмент Украина" Наталья Городецкая, столь незначительное подорожание первичной недвижимости можно объяснить сезонным фактором, ведь летом большинство покупателей предпочитает думать об отдыхе. С осени, по прогнозам специалистов ООО "Макрокап Девелопмент Украина", харьковский рынок первичной недвижимости активизируется, несмотря на грядущие выборы в Верховную Раду. А что еще остается говорить застройщикам? Стабильной остается ситуация и на первичном рынке недвижимости Донецка. По данным донецкого АН "Жилком", цены на новое жилье там колеблются от $800 до $2000 за 1 м2 -- в зависимости от типа объекта. Дешевеют квартиры в Одессе. Например, в Суворовском и Приморском районах города-героя однокомнатные квартиры стоят $900--1500 за 1 м2, что почти на 15% ниже, чем в апреле текущего года. В Днепропетровске эксперты рынка зафиксировали небольшой рост цен на первичное жилье. Здесь новые квартиры за июль подорожали в среднем на 3--5%. Операторы днепропетровского рынка недвижимости объясняют этот факт высоким спросом на строящееся жилье. И сегодня цены на квартиры в новостройках колеблются от $900 за м2 на окраине до $4000 за 1 м2 в центре. Первичный рынок города Льва не радует покупателей -- цены на квартиры продолжают расти. Сегодня минимальная цена строящегося "квадрата" превышает $1000. Местные риелторы объясняют такую тенденцию огромным дефицитом жилья и низкими темпами строительства. Например, сейчас во Львове строится не больше двух десятков новых домов. Когда уже он насытится? Прогнозировать, как дальше поведет себя первичный рынок недвижимости, сейчас очень сложно. Во многом ситуацию могут определить итоги сентябрьских выборов в Верховную Раду. Поэтому возможно как дальнейшее подорожание, так и, что более вероятно, снижение цен на новое жилье. Впрочем, операторы рынка недвижимости, в частности застройщики, надеются на оживление рынка, что положительно (с точки зрения строителей) повлияет на рост цен. По предварительным прогнозам, до конца года "первичка" в стране может подорожать на 5--15%. А вот насколько она может подешеветь -- эксперты рынка даже предполагать отказываются. Потому что заинтересованы в росте цен. По мнению главы правления банка "Аркада" Константина Паливоды, столичная недвижимость начнет расти в цене с осени, вероятно -- после выборов. Президент "Градостроя" г-н Власов также считает, что в это время произойдет ощутимый рост цен. Относительно возможного удешевления столичной недвижимости, г-н Паливода уверен, что этого не произойдет, поскольку Киев по-прежнему пополняется приезжими, а стройплощадок в городе осталось очень мало. "Если произойдет снижение цен, я лучше заморожу строительство с расчетом, что через какое-то время, когда цены немного вырастут, я "отобью" затраты. Если этого не произойдет, то вовсе сменю род деятельности", -- заявил "Деньгам" один из застройщиков. В пользу того, что "первичка" продолжит дорожать, говорит и тот факт, что в прошлом году городские власти не выделили под строительство ни одного участка, поэтому уже с 2008-го следует ожидать, что объемы сдачи жилья в эксплуатацию сократятся. В любом случае, застройщики пока имеют настолько высокий запас рентабельности, что могут себе многое позволить в борьбе за высокие цены: и темпы строительства снизить, и имеющиеся объекты попридержать. Да и численность крупных игроков на региональных рынках обычно не настолько велика, чтобы они испытывали сложности при выработке согласованной ценовой политики. Автор :   Татьяна Сидоренко
Материал от:
наверх
Листайте влево
для просмотра следующей новости