Оживление рынка недвижимости ожидается с марта до конца мая

  • Дата публикации: 2012-02-20 13:45
  • Просмотров: 1413

О ситуации на рынке недвижимости Украины и Хмельницкого региона, а также о главных принципах работы современного агентства недвижимости рассказал директор ООО «Управляющая Компания Эксклюзив» Стадник Олег Валериевич.

Поділись новиною з другом:
Оживление рынка недвижимости ожидается с марта до конца мая
Расскажите, что представляет собой АН «Эксклюзив» и как давно агентство работает на Хмельницком рынке недвижимости?

Как субъект предпринимательской деятельности, компания работает 3 года. Гордость компании – это ее коллектив, костяк которой состоит из специалистов, проработавших на рынке по 6-8 лет, которые прошли «огонь и воду», кризис 2008-2009 года, пополнившись при этом ведущими профессионалами из других агентств города. Компания выдвигает достаточно жесткие стандарты отбора специалистов, и не каждый человек, проработавший в другой компании, сможет работать у нас. Все специалисты с высшим образованием, двое из них имеют 2 высших образования.

Каких успехов Вашему агентству недвижимости удалось достичь в 2011 году?

Наши успехи я разделил бы на две составляющие. Во-первых, мы сумели заявить о себе, как об одной из лучших компаний в городе, которые ценят, прежде всего, качество работы и удовлетворенность клиентов, а не количество сделок и сиюминутную выгоду. Фишкой компании является продажа частных домовладений. Как правило, продажа дорогих объектов требует большей квалификации. Мы с успехом продаем объекты и за $300 тыс. и за $400 тыс. Что больше всего радует – делаем это стабильно, строя работу при этом исключительно от собственника объекта.

Во-вторых, в конце 2011 года была проведена полная реорганизация фирмы. Была определена стратегия развития компании, цель которой – изменить в принципе общую схему работы на рынке, повышения профессионального уровня специалистов. Исходя из понимания того, что прежде всего наши услуги нужны продавцу (собственнику) недвижимости, и строить свою работу по этому принципу. Данная схема работы принята во всем цивилизованном мире. В этой ситуации тяжелей всего изменить стереотип мышления самого специалиста, но мы с успехом решаем эти задачи.

Как вы можете охарактеризовать ситуацию на рынке недвижимости Хмельницкого на начало года? Каковы прогнозы на 2012 год?


Касаемо самой динамики рынка, начало года я охарактеризовал бы как точное повторение сценария прошлого  года, то есть вялые продажи январь-февраль. Думаю, нарастающее оживление следует ожидать с марта до конца мая. Цены в первом полугодии, уверен, будут стабильные и не будут отличаться от нынешних больше или меньше чем на 2%. Сюрприз  преподнести нам может второе полугодие. По оценкам некоторых независимых аналитиков цена на недвижимость во втором полугодии может вырасти минимум на 10%. Следует отметить, что мы имеем дело с достаточно большим отложенным спросом, касаемо сегмента, прежде всего, недвижимости дорогой и среднего ценового диапазона. Люди годами не спеша выбирают дома и квартиры, в надежде найти достойный вариант по бросовым ценам. Если рынок покажет рост более чем на 3%, именно такие покупатели будут покупать недвижимость, разогревая рынок. Данный сценарий можно считать достаточно оптимистичным.
 
Гораздо интересней события в этом году будут развиваться для самих операторов рынка, в частности рынка недвижимости Хмельницкого. Уверен, изменится многое. Пройдет капитализация рынка. Многие компании, не сумевшие перестроить свою работу, уйдут с рынка. На рынке останутся только профессионалы, сумевшие поменять устоявшиеся стереотипы, умеющие, прежде всего, продавать недвижимость, а не приводить покупателей, и умеющих строить свою работу от продавца, так как это делается во всем цивилизованном мире. Конечно, этому надо учиться, это тяжелый труд. Кто это вовремя поймет и перестроит работу, тот останется на рынке.

Какой спрос на жилье на сегодня наблюдается в Хмельницком регионе?


Если брать за основу количество продаваемых квартир в Хмельницком регионе за 2011 год, то это прежде всего 1- и 2-комнатные квартиры, и как правило эконом-класса.

Порядка 35% проданных квартир это новострои. Из них 70% - это новострои с хорошим ремонтом.

Главным аргументом при покупке квартиры эконом-класса является ее цена. При покупке квартир среднего и дорогого диапазона цен главным аргументом является качество ремонта, инфраструктура, паркинг, соседи, отдаленность от центра. Причем спрос на дорогие квартиры демонстрирует свою стабильность на протяжении всего года.

Что же касается частных домовладений, то это, прежде всего, качественно построенные дома квадратурой до 250 кв. м. Причем, 85% домов из них построенные не более 5 лет назад. Порядка 30% проданных домов, это дома в категории внешняя отделка 100% и внутренняя отделка в стадии: все коммуникации подключены, рабочее отопление, чистовая отделка стен. Цены на такие дома стартуют от 100 тыс. до 150 тыс.

Порядка 55% проданных домов – это недавно построенные дома (до 5 лет) с качественным ремонтом, стоимость которых составляет от 160 тыс. до 400 тыс. Из них 30% - дорогие дома с великолепным ремонтом, квадратурой от 250 до 400 кв. м. и ценой от 250 тыс. до 400тыс.

Любопытная деталь: покупатели принимают решение о покупке дома, исходя из его уникальности, дизайна, месторасположения, качества внутренних и внешних отделочных работ, площади земельного участка, рядом живущих соседей. Причем, стоимость квадратного метра и смета на постройку дома не являются аргументацией на покупку данного дома. 15% проданных домов – это по сути коробки, как правило, перекрытые, с установленными окнами и входной дверью и квадратурой от 120 кв. м до 250 кв. м ценой от 500 тыс. до 90 тыс.

Стоит отметить, что на рынке присутствует определенный дефицит как новых домов привлекательного дизайна, квадратурой от 100 кв. м до 150 кв. м с земельным участком от 10 соток, так и дорогих домовладений с современным дизайном как самих строений, так и ландшафта, расположенных в достаточно престижных районах города. Помимо этого, с рынка исчезли «горящие» продажи домов по бросовым ценам, наблюдавшиеся в первой половине 2010 года. В расчет не принимаются домовладения старого фонда 60-х — 80-х годов, и домовладения построенные на земельных участках с целевым назначением «під садівництво».

Как вы считаете, насколько сейчас благоприятный период для покупки жилья?

Я отвечу словами Дональда Трампа: «Если вы, нуждаетесь в покупке жилья и имеете возможность его приобрести, и хотите прожить в нем со своей семьей долго и счастливо, не сомневайтесь, вы платите справедливую цену».

Мы живем сегодня и сейчас. Вчера уже прошло, а завтра еще не наступило. Полная глупость нуждаться в жилье и ждать, что оно подешевеет. На протяжении 2-х лет цены практически не менялись (если не брать во внимание колебание +/- 3%). Никто не знает, как поведет себя рынок завтра. Вы можете сами себя перехитрить. Поэтому отвечаю на вопрос: если вы нуждаетесь в жилье – время благоприятное для покупки.

Как обстоят дела с продажей земельных участков?

Спрос на земельные участки невелик, но достаточно стабилен. Как правило, покупаются именно те участки, которые заслуживают внимания с точки зрения месторасположения, инфраструктуры, престижности района, адекватности цены, мотивации покупателя и продавца.

Насколько сложно на сегодня получить кредит на недвижимость?


С начала года требования банков к заемщикам ужесточилось, если еще в 2011 году для получения кредита необходима была справка об отсутствии судимости и справка о доходах, то теперь многие финансисты выдвинули требования, чтоб платеж по кредиту не превышал 40% ежемесячного дохода граждан. Соответственно требования к официальным доходам потенциальных заемщиков повышаются до 15 тыс. грн. По данным некоторых независимых экспертов только 1% населения способны выполнить такие требования, при этом ставки кредитования составляют до 25% годовых.

Немногие семьи Хмельницкого готовы взять такие кабальные обязательства. Но есть хорошая новость: Антимонопольный комитет разрешил 4-м госбанкам (Ощадбанк, Укргазбанк, Укрэксимбанк, Киев) создавать агентство по рефинансированию жилищных кредитов (АРЖК). Если структура заработает, проценты по займам на покупку недвижимости удастся снизить до12-14% годовых. В данном случае ипотека будет не коммерческой, а государственной.

В чем заключается профессионализм агентства и агента в частности? По каким критериям на сегодняшний день можно судить о качестве услуг предоставляемых специалистом рынка недвижимости, как определить такого специалиста?

Умение отстаивать интересы клиента, т. е. физического или юридического лица, оплачивающего услуги агентства недвижимости. Что это значит? Агент должен четко понимать интересы клиента, который тот преследует при покупке или продаже недвижимости. Достаточно много клиентов — покупателей плохо представляют, какую недвижимость на самом деле они хотели бы приобрести. Долг агента – помочь им определится, и в самые кратчайшие сроки предоставить идеальный вариант с точки зрения цена-качество. Это сказал не я, это сказал человек- легенда американского менеджмента Ли Якока.

Говорят, в 70-е годы прошлого столетия академик Капица-старший, находясь на одном из заводов Англии, стал свидетелем того, что производство простаивало из-за поломки одного дорогостоящего пресса. Руководство предприятия назначило вознаграждение 10 тыс. фунтов тому, кто его починит. Академик, предварительно изучив пресс, ударом молотка восстановил его работоспособность. Когда он пришел к администрации завода за обещанной премией, его попытались пристыдить, мол, вы хотите за один удар молотком. На что тот ответил «Удар молота стоит 10 фунтов, а 9990 фунтов стоит мое знание того, куда необходимо ударить». Истинный профессионал всегда чувствует клиента, его желания и воплощает их в жизнь в минимально возможные сроки, и с минимальными издержками для клиента. 

Качество и объем его работы не оценивается количество показов или сбором документации. Качество его работы оценивается результатом. И чем меньше времени агент затратил на его достижение, тем дороже стоят его услуги. Но это не только и не столько касается покупателей, сколько продавцов. Генри Форд, когда его спросили по какому принципу он берет людей на работу, ответил: «Я беру только тех работников, которые делают какую-либо работу лучше меня». Если собственник недвижимости испытывает необходимость продать объект, ему имеет смысл обратится только к такому профессионалу, который продаст его недвижимость быстрее хозяина и дороже хозяина. Дороже это не значит, что объект, скажем, имея реальную стоимость $200 тыс., будет продан за $250 тыс. Это авантюризм. Но этот объект можно продать за $205-$210 тыс. Настоящий профессионал, владея технологией продаж, всегда справится с поставленной задачей лучше собственника. Почему? Да потому, что он профессионал. Также как хороший врач лучше нас справится с нашей болезнью, а хороший адвокат, всегда имеет больше шансов выиграть дело в суде, чем если бы мы сами отстаивали свои права. Покупатель же при этом, практически не переплачивает, т. к. не платит в этом случае комиссионные агентству. Добавьте к этому хорошее знание рынка на данный момент, его динамику, статистику продаж, понимания того, чего ждет от нас покупатель, правовое регулирование, знания и возможность оптимизации налогообложения, знание психологии (как правило, агент умеет сглаживать «острые углы» в переговорах и избегать конфликтных ситуаций) позволяет агенту добиваться поставленных целей с большим КПД, чем собственнику объекта. Как найти таких специалистов? Какие существуют принципы отбора позволяющие клиенту сэкономить время, нервы и деньги, в конце концов?

Вы можете гарантировать, что такой профессионал  продаст  любую недвижимость клиента?


Давайте быть честными. Можно ли дать гарантии того, что профессиональный строитель, который строит дома всю свою жизнь, построит именно тот дом, который вы хотите, или водитель с 25-летним стажем не попадет в аварию, или знаменитый и дорогой адвокат, отстаивающий ваши интересы в суде, выиграет его со 100% гарантией. Нет! Мы даже, если на то пошло, не можем гарантировать со 100% уверенностью, что проснемся завтра.  Но мы всегда можем гарантировать, что профессионал всегда справится с поставленной задачей лучше аматора. Как мы и подтверждаем на практике, 8 из 10 проданных объектов – это объекты продаваемые такими профессионалами.

Поделитесь своими планами на текущий год

Приоритетной целью, в этом году, считаю необходимость создания в Хмельницком  организации профессионалов рынка, куда вошли бы лучшие агентства недвижимости города, которые ценят свою репутацию, и понимают необходимость реформирования устоявшихся принципов работы. Целью этой организации считаю реализацию более высоких стандартов качества обслуживания наших клиентов, отработку единой юридической базы, единых принципов работы и обслуживания клиентов на основе Кодекса риелтора, до сегодняшнего дня носившего чисто декларативный характер, единой системы подготовки риелторов, создание единого специализированного центра обучения, переориентации ведения  работы на рынке по цивилизованным принципам, принятым во всем мире, а именно работы от продавца, а не от покупателя, как это принято у нас. Данные цели, я надеюсь, с нашими партнерами реализовать в наступившем году.
 
В завершение хочу поблагодарить нашего стабильного и надежного партнера сайт , который является на данный момент самым мощным ресурсом интернет продаж недвижимости в регионе.

КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В ХМЕЛЬНИЦКОМ
наверх
Листайте влево
для просмотра следующей новости