О столичных перспективах таунхаусов

  • Дата публикации: 2007-06-20 09:37
  • Просмотров: 739

Западный микс городской квартиры и собственного дома постепенно приживается и у нас. Но, как утверждают специалисты, данный тип жилья, который ведет с

Поделись новостью с другом:
О столичных перспективах таунхаусов
вое начало с Англии ХIХ века, среди киевлян пока не очень популярен. И на то есть несколько причин.Тут вам не Лондон… Начнем с того, что согласно отечественным строительным нормам таунхаусы относятся к малоэтажной многоквартирной застройке. Поэтому, в принципе, таунхаусом можно назвать любое строение, состоящее из нескольких расположенных в одну линию сблокированных секций в два-три этажа с отдельным входом. Обычно количество таких секций не превышает восьми. Впрочем, иногда под таунхаусами понимают многоквартирные дома, в которых каждый хозяин занимает целый этаж. Но в любом случае этот вид жилой недвижимости предполагает наличие мест для парковки или гаражей, а также пусть небольших, но собственных участков земли для каждого владельца апартаментов. Таким образом, у обитателей таунхаусов минимум соседей и своя территория, что создает уникальное ощущение собственного дома и, по идее, должно повышать привлекательность этого жилья для горожан. Однако, по словам риэлторов, хотя около 50% потенциальных покупателей жилья в столичных новостройках были бы не против приобрести собственный дом, в большинстве своем люди с недоверием относятся к таунхаусам. Очевидно, сказывается украинский менталитет. Что ни говори, нашему человеку классический частный дом ближе, нежели какие-либо компромиссные варианты. К тому же проживание в таунхаусе требует определенной культуры, умения понимать и учитывать интересы соседей, а с этим сегодня у многих проблемы. Еще один «больной» вопрос — самовольные перестройки. Как утверждают проектировщики таунхаусов, они больше всего боятся того, что после вселения их владельцы займутся «усовершенствованием» своей недвижимости, исходя из собственных, нередко весьма своеобразных представлений об идеальном жилье... Мест нет Помимо субъективных, есть и другие факторы, препятствующие продвижению заморского типа жилья на столичном рынке. Таунхаус, как следует из его названия (городской дом), представляет собой расположенное в границах населенного пункта жилое строение, предназначенное для постоянного проживания. Это, в первую очередь, семейное жилье. Потому в классическом варианте такие дома возводятся в черте города (обычно в «спальных» районах), а также на его окраинах — в зеленых зонах либо в местах с хорошей экологией. Причем из-за малой плотности населения и, соответственно, меньшей транспортной нагрузки именно окраины являются наиболее приемлемым вариантом размещения таунхаусов. Такая их локализация благоприятна и с точки зрения обеспечения необходимой инфраструктурой — магазинами, школами, развлекательными заведениями. Однако на сегодняшний день в Киеве таунхаусы встречаются очень редко. Один из немногочисленных примеров — ряд таунхаусов на Оболонских Липках. Впрочем, следует иметь в виду, что отечественные «городские дома» по габаритам отличаются от европейских. Если на Западе площадь стандартной квартиры-секции таунхауса, как правило, составляет не более 150 кв. м., то у нас предлагают секции по двести, четыреста «квадратов». По мнению экспертов, развитие данного типа жилья в Киеве возможно лишь при выделении новых больших территорий под малоэтажную застройку. Но появление таких площадок в ближайшие годы вряд ли возможно. Хотя специалисты и не исключают возможность освоения для этих целей некоторых «умирающих» промышленных зон, особенно возле Днепра. Тем не менее, если учитывать основную тенденцию развития рынка жилья в столице, то массового строительства здесь таунхаусов пока не предвидится. Это обусловлено как значительным неудовлетворенным спросом на квартиры в многоэтажках, так и вполне понятной экономической мотивацией большинства киевских застройщиков, стремящихся выжать из каждого квадратного метра земли максимальную прибыль. Несложные расчеты показывают, что прибыль от реализации «высотки» на 250-300 квартир и группы таунхаусов, построенных на одинаковом по площади участке, различается в 5-7 раз. Естественно, в пользу многоквартирного дома. В такой ситуации стройкомпании, понятное дело, отдают предпочтение высотному строительству. Исходя из этого, эксперты считают, что в ближайшем будущем развитие заморского вида жилья в Киеве нереально: таунхаусы будут активно сооружать лишь тогда, когда столичному среднему классу, который по тем или иным причинам не хочет переезжать за город в коттеджные городки, надоест покупать квартиры. Хотя, опять же, пресловутый «земельный» вопрос решать будет сложно. Ведь когда платежеспособный покупатель «созреет», подходящие для строительства таунхаусов места могут быть заняты стихийным частным сектором, который активно разрастается на окраинах Киева… Плюсы и минусы Значительно больше перспектив эксперты видят во внедрении таунхаусов в состав коттеджных городков, которые строятся в пригороде. На сегодняшний день во многих проектах таких поселков предусмотрена хотя бы одна линия таунхаусов. Такое перевоплощение городского, в общем-то, жилья в загородное выгодно и застройщикам, и покупателям. Стройкомпании получают возможность максимизировать прибыль от использования имеющихся в их распоряжении участков земли. Земля сейчас дорогая, а таунхаусы, как правило, строятся не вширь, а ввысь. В результате квадратура, за которую берутся деньги, остается, а земельный участок нужен небольшой... Для конечных потребителей таунхаусы тоже выгодны, поскольку есть возможность приобрести квадратные метры по более доступным ценам, ведь в основном таунхаусы покупают люди, которые хотят жить за городом, но не могут позволить себе отдельный коттедж. В принципе, за те деньги, которые придется отдать за новую квартиру в Киеве, можно купить таунхаус значительно большего метража. При этом главное преимущество таун-хауса перед коттеджем — цена. Причем не только покупки, но и эксплуатации. Планировка, технология строительства зависят от проекта и от застройщика. Здесь каждый имеет свое представление о таун-хаусах – есть отличия и в количестве квартир в самом доме, и в метражах, и в этажности, и во многом другом… Похожая ситуация и с земельными участками… Есть варианты, когда земельные участки составляют от 2 до 7 соток на квартиру. Цена колеблется от $1000 до $3000 за квадратный метр под чистовою отделку. Типичные параметры таунхаусов соответствуют запросам потребителей, нуждающихся в многофункциональном, удобном жилье. Так, 200-300 «квадратов» таунхауса — это от трех до пяти полноценных жилых комнаты, гараж на одну (две) машины, просторная терраса и насколько санузлов. Небольшой земельный участок (3-5 соток) не требует особых хлопот по уходу и благоустройству. Пожалуй, самый существенный недостаток таунхаусов — в этом мнении сходятся практически все эксперты — маленькая придомовая территория. По сути единственное, для чего она пригодна, -—создание цветника и посадка мелкого кустарника. При этом территория не отделена забором от соседей, поэтому уединения, ради которого нередко покупается загородное жилье, получить невозможно. Среди других недостатков специалисты по недвижимости называют узкие внутрипоселковые дороги, низкие гаражные ворота, «проблемное» окружение поселка, к примеру, расположенные по соседству села. Кроме того, поскольку кухня, гостиная и спальня зачастую оказываются на разных этажах, хозяйка, принимая гостей, вынуждена бегать из кухни в столовую с подносами по лестницам… Глядя вперед Хотя, как отмечают эксперты, таунхаусы призваны обеспечить качественным жильем представителей только формирующегося сегодня среднего класса, стоимость этого жилья пока не позволяет отнести его к категории «эконом». За счет большой площади жилища конечная цена таунхауса приближается к $300 тыс., что в 2 раза превышает среднюю стоимость типовых киевских квартир, потому в основном он позиционируется как бизнес-класс. Однако, вероятнее всего, многие отечественные застройщики в скором времени будут переориентировать свой бизнес на эконом-класс и позиционировать таунхаусы именно как жилье, доступное широким слоям населения. В качестве примера можно привести проекты строительства городков из таунхаусов в селе Богдановка Бориспольского района и в Калиновке Макаровского района, которые реализует холдинговая компания «Киевгорстрой». Планируется, что купить здесь жилье может себе позволить семья с ежемесячным доходом $2,5-3 тыс. Таким образом подтверждаются прогнозы экспертов, утверждающих, что застройщикам не стоит рассчитывать исключительно на киевских покупателей, желающих жить в 15-20-километровой зоне. Для данного сегмента жилья вполне возможны проекты и в 30-километровой зоне, но в этом случае возникают дополнительные трудности, связанные с удаленностью городка от столицы. Потому, чтобы такие проекты были успешными, они должны быть довольно крупными (на сто и более домов), с развитой инфраструктурой. Так что таунхаусам можно будет простить их недостатки, если удастся создать недорогие поселки в пределах транспортной доступности. Правда, пока эти две задачи совмещаются не очень хорошо. Однако перспектива есть. Дело в том, что поселки эконом-класса, расположенные в пределах 50-100 км от Киева, несомненно, будут востребованы через 10-15 лет, когда появится тот самый средний класс, не связанный ежедневными поездками в столицу, и в удаленные поселки поедут родственники обеспеченных людей, а также пенсионеры, успевшие заработать себе на безбедную старость… Игорь ШЕВЧЕНКО, начальник управления активных операций физлиц банка «Финансы и Кредит»: — Учитывая динамику развития ипотечных программ в Украине, с уверенностью можно сказать, что большая часть покупателей загородного жилья будет активно использовать банковские ссуды. Понимая это, застройщики предлагают тем потребителям, чьи доходы не позволяют приобрести отдельный коттедж, некую переходную форму жилья, наиболее приближенную к собственному дому. В многоквартирных таунхаусах с комфортом могут разместиться 2-4, а то и больше семей. Но вот незадача: круг потенциальных потребителей не так уж и широк. Потому что не привыкли у нас жить за городом в доме, который (как, впрочем, и земельный участок) приходится делить еще с несколькими соседями... Кроме того, давно замечено, что у нашего народа неистребима тяга к гигантомании. Хочется иметь большой дом, и все тут! Рынок коттеджного новостроя, как правило предлагает объекты площадью 250-300 квадратных метров. А это, согласитесь, довольно внушительная сумма порядка $300 тыс. Евгений НЕКРАСОВСКИЙ, начальник отдела продаж компании «Таунхаус-Украина»: — Данный тип жилья появился у нас в основном благодаря тому, что некоторые застройщики коттеджных поселков ввели их в структуру своих городков. Сказать, что массово, не могу. А в Киеве таунхаусы вообще большая редкость. Спрос на этот тип жилья на сегодняшний день есть. Но загвоздка в том, что не всегда предлагаемый стройкомпаниями товар устраивает потребителя. Маргарита ЯСКО, руководитель отдела продаж компании «Инфинити»: — Хотя классический таунхаус позиционируется на Западе как жилье эконом-класса, у нас ситуация иная. Цена готового таунхауса достигает в Киевской области $300-400 тыс., переводя тем самым таунхаусы из эконом-класса в сегмент «бизнес». Проблема несоответствия цены и потребительских характеристик является основной помехой продвижения этого вида жилья на рынке недвижимости в Украине. Юрий БОРОДКИН, архитектор, автор проекта поселка таунхаусов в Богдановке: — К сожалению, Киев, в отличие от других европейских городов, в своем развитии не прошел пути формирования новых типов жилья, свойственных буржуазной эпохе. Поэтому у нас и практически нет таунхаусов… Вот рядом с нами находится Прибалтика, так вот там в 1930-х годах города приобрели несколько другой вид – они стали предлагать застройщикам другую типологию. Эта типология определялась не только доходными домами дореволюционного города, но и отдельно стоящими домами — таунхаусами. А вся городская культура основывалась на том, что горожане тяготели к пригороду, и в результате была развита сеть дорог, возникла культура загородного жилья. Мы к этому не подошли. Нам не на что опираться. Поэтому на сегодняшний день работа с таунхаусами имеет очень простой смысл: оказывается, построить себе дом за городом дешевле, чем купить квартиру в Киеве. Автор :   Ярослав Романив, Алена Криницына
Материал от:
наверх
Листайте влево
для просмотра следующей новости