Лев Парцхаладзе: «На окраинах цены расти резко не будут»

  • Дата публикации: 2007-08-23 11:35
  • Просмотров: 468

В сентябре стартует сезон на рынке недвижимости. В связи этим активно обсуждают динамику цен, как специалисты, так и потребителиИ в то время как гражд

Поделись новостью с другом:
Лев Парцхаладзе: «На окраинах цены расти резко не будут»
ан Украины кормят обещаниями улучшить условия по ипотеке, по молодежным и социальным программам, по увеличению объемов строительства, что должно если не удешевить квадратный метр, то сделать жилье доступнее, наиболее активные строительные компании разрабатывают новые законодательные инициативы. Кое-какие из них, по информации «Главреда», уже заинтересовали не только профильное министерство, а и Секретариат Президента. Наш собеседник – председатель совета директоров компании «XXI век» Лев Парцхаладзе – автор многих законодательных реформ. Он не теряет надежды внедрить их после выборов. В гостях у господина Парцхаладзе «Главред» побывал с тем, чтобы выяснить, каковы планы основных игроков по строительству, выгоден ли им процесс снижения цен, если таковой будет, и насколько эффективно сотрудничают с властями строители. Согласно статистике, по-прежнему в мелкие города инвестор идти не хочет. Ваша компания также не особо к этому стремится. Почему? Мелкие города не нуждаются в строительстве? На данный момент мы ограничиваемся городами от 250 тысяч населения и выше. У нас есть определенный формат. Если строить гипермаркет в маленьком городе, то он будет убыточным. А что вы могли бы построить в мелких городах? Там формат вхождения на рынок может быть другой, но мы в ближайшие пять лет планируем придерживаться своей специализации. В мелких городах покупательская способность настолько низкая, что нам на данном этапе невыгодно туда входить. Пока не освоены города-миллионники, глупо идти в небольшие населенные пункты. Начиная с весны этого года, предсказывали падение цен на жилье. Тем не менее, пока этого не случилось. Каков ваш прогноз по цене квадратного метра на осень? Лето – затишье продаж. Я не могу с уверенностью утверждать, что цены резко будут повышаться, как и то, что они начнут понижаться. Цена формируется от двух факторов: спроса и предложения. Никакие другие административные меры тут предпринять невозможно. Да и не получится. Поэтому следует много строить и увеличивать доходы населения. Если доходы населения будут расти, а строить не будут, то цены вырастут. Если наоборот – то они упадут. Темпы строительства довольно низкие по всем городам. Пока что. И, как только начнется строительство – цены автоматически начнут расти. И в Киеве они тоже растут. И, если кто-то говорит, что цены в столице намного выше, чем в Лондоне и Париже, то это далеко не так. Там есть квартиры и по 100-200 тысяч за квадратный метр. Но там и люди по-другому зарабатывают. И когда говорят, что в Киеве за последнее время очень поднялись цены на жилье – то это тоже не совсем корректно. Безусловно, цены в секторе de luxe и premium выросли значительно – в разы. Квадратный метр в этих секторах обходится покупателю в 10-20 тысяч и 4 тысячи долларов соответственно. А бизнес-класс и эконом-класс выросли не более чем на 15%. И еще немного будут подниматься. Но существенно цены прогрессировали только в узком секторе VIP-класса и на квартиры в центре города. На окраинах цены расти резко не будут. Также не следует путать вторичный рынок с первичным. Сегодня себестоимость строительства нового дома на окраине столицы – 1000 долларов по минимуму, поскольку поднялись цены на строительно-монтажные и отделочные работы. Вместе с тем, на себестоимость оказывает сильное влияние проведение коммуникаций, разрешительные документы (сейчас они обходятся существенно дороже), отчисления в город. Учитывая перечисленное, себестоимость растет еще на 600 долларов за квадратный метр. Вот почему и продают по 2 тысячи за метр квадратный. А если спрос превышает предложение, то автоматически цены подстраиваются под первое. В «срыве» снижения цен на жилье подозревали самих застройщиков, которые якобы сговорились. А был ли сговор? Это не-воз-мож-но. Если бы на рынке существовало два-три застройщика – тогда это было бы реально. Однако, предположим, 5 компаний договорились «придержать» свою недвижимость. Тогда другие – наперекор – устроили бы распродажу. Поэтому пусть лучше добросовестно конкурируют. Стоит также отметить, что цена не может быть одинаковой у всех, в том случае, если один построил качественно, а другой – дешево и сердито. Бывшие государственные компании ныне зарабатывают до того, как построить, а мы – когда построим и продадим. Понимаете? Как мы можем договориться, работая совершенно по разным принципам и стандартам? Одной из целей Минстроя при появлении в нем министра Владимира Яцубы – больше строить, снижая этим цены. Под это также была разработана специальная программа. Насколько реально могут подешеветь квартиры, если Минстрой будет внедрять Программу в жизнь, и сможет ли она заставить застройщиков больше строить? Заставить сложно, нужно создавать условия. Другое дело – у нас произошел переломный момент. Раньше, к примеру, в Киеве, было две строительные организации – «Киевгорстрой» и «Житлоинвест». Они были монополистами на протяжении многих лет. Сейчас же появилось много частных компаний (и их будет с каждым днем все больше и больше), забирающие на себя большой процент строительства. Я думаю, что в ближайшее время, если бы принцип получения разрешительной документации и оформление земельных участков упростился, застройщик стал бы более заинтересован в увеличении объема строительства. К примеру, в Москве, если земельная площадка зафиксирована за определенной организацией, она может переоформить право аренды на другое юридическое лицо без прохождения сессии горсовета заново. Ведь последнее затягивается иногда на полгода, а то и на год. Вы представляете, насколько быстрее при таких условиях происходила бы процедура земельных оформлений?! У нас же такое не работает, с чего получают выгоду только чиновники. Стоит отметить, проблема с разрешительной документацией существует повсеместно в Украине. Отсутствие генерального плана застройки стимулирует негативную тенденцию, когда каждый лоббирует свой проект на том или ином участке. В Киеве - одна процедура получения документации, в Донецке – другая, во Львове – третья. В связи с этим, Украинская строительная ассоциация, председателем совета директоров которой я являюсь, подготовила 9 законопроектов, которые мы предложили на рассмотрение профильного комитета Верховной Рады и министерства. Эти законопроекты, в случае их принятия, гарантируют внедрение единых стандартов получения разрешительной документации? Да. Когда мы сделаем этот процесс единым и максимально прозрачным, тогда мы не отдадим на откуп какому-либо чиновнику ошибки законодательной системы. Наши предложения несут в себе единую цель – уменьшить сроки получения документации. Это даст возможность больше строить и, соответственно, стабилизировать цены. А пока законодательная система такая, как она есть – строить невыгодно. А как ваши законодательные инициативы будут совмещены с новым жилищным кодексом, который предлагает министр Попов? В Москве, к примеру, разработали условия выселения из «хрущевок» и «сталинок». Они заключаются в том, что если жилец выселяется из центра, то ему не предложат убираться на выселки. Его обязаны переселить в том же диапазоне, где он жил раньше с коэффициентом жилплощади 1 к 35. Экономически выгоднее этому жильцу получить большую площадь, поэтому он согласится на новоселье. А тот, кто строит, соорудит дом не в пять этажей, а в двадцать пять. Шесть этажей отдаст бывшим жильцам, а на остальных девятнадцати – заработает. Как скоро, по вашим расчетам, Верховная Рада рассмотрит и примет законопроекты, разработанные Ассоциацией? Чем раньше, тем лучше. Но до конца октября-ноября не с кем разговаривать, поскольку до этого времени не будет известен ни состав Верховной Рады, ни нового правительства. Конечно, есть министерство и профильный комитет, которые на ура воспринимают наши начинания и готовы работать с нами. Министерство, что самое главное, не отворачивается, не создает препятствий. Конечно, у нас есть разногласия по отдельным пунктам, но это – борьба логик. По каким вопросам дискутируете? К примеру, законопроект «Об общественных слушаниях». По нашему убеждению, общественные слушания должны проводиться по вопросам глобальных строек – музеев, культурных центров и т. д. А по другим объектам – каждый город должен быть детально прорисован. В плане должны быть определены: этажность, плотность застройки, целевое назначение. Когда это уже есть, быть или не быть какой-то рядовой стройке – обсуждению подлежать не должно. Но, поскольку подобного «зонинга» не существует пока что, сегодня никто не может договориться о том, каким образом общественные слушания проводить. В каждом городе – своя политика на этот счет. А мы хотим утвердить единую систему. Планируют ли застройщики пересматривать систему строительных облигаций, когда, торгуя ими, они оберегают себя финансово, не всегда выполняя свои обещания перед вкладчиками? Вы задели вопрос, тесно связанный с «Элита-центром», а также с присутствием на рынке других недобросовестных девелоперов и строителей. Мы предложили инструмент в виде законопроекта «О саморегулирующихся организациях». Исходя из опыта той же Москвы: там существуют ассоциации, выступающие гарантами перед органами, выдающими лицензию, что та или иная структура может заниматься определенной деятельностью. Ведь сегодня в Украине девелоперский бизнес не подлежит лицензированию. После вступления данного закона в действие, деятельность девелопера будет лицензироваться и, таким образом, контролироваться. В этой части мы хотим ужесточить сами себя. Вернемся к вопросу цен на жилье. В прогнозе Минэкономики на будущий год заложено подорожание на десятки процентов на услуги ЖКХ, транспорта, связи. Как это отразится на цене на квартиры? Отразится пропорционально. Никто в убыток работать не будет. Строители не станут повышать цены. Однако если поднимутся цены на стройматериалы, то настолько же увеличится и себестоимость квадратного метра. Если сегодня квартиры покупают за две тысячи за один метр квадратный – то и будут продавать за две. Если сегодня при себестоимости в тысячу будут покупать за три, то будут продавать за три. Но если при себестоимости в полторы есть готовность покупать только за 1 тысячу 400, то никто строить не будет. Сегодня наша компания готова работать во всех сегментах. Но к жилью мы относимся достаточно скептически. Говорит ли это о переориентации компании на другой сегмент рынка? Мы не отбрасываем ни один из сегментов. Однако в данный момент мы хотели бы больше сконцентрироваться на коммерческой недвижимости, поскольку прогнозируемость там выше. На рынке жилья предугадать что-то - мало реально. И цена то подскочит, то упадет. Спрос и предложение резко колеблются. А кто-то может взять и демпингнуть, продав все жилье. И сразу обвалится рынок. А в коммерческой недвижимости это практически нереально. «Деловая столица» опубликовала материал о возможности продажи или отдачи в управление активов «Киевгорстроя» одной из компаний, например, российской «Mirax Group». Как вы оцениваете возможность такой сделки? И какие последствия она повлечет на рынке киевской недвижимости? Я сомневаюсь в прямой покупке. Должен быть какой-то аукцион или тендер… Почему именно «Mirax Group»? Мы тоже хотим поучаствовать в аукционе за «Киевгорстрой». Я думаю, что любой подобный процесс должен происходить на конкурсной основе. Есть вещи, которым лучше попасть в руки местных девелоперов, нежели чужих. Им очень долго придется разбираться, что делать со своим приобретением. К тому же, у них свои интересы. А мы живем здесь и репутация нас волнует гораздо больше, чем их. Вы рассматриваете возможность приобретения на каких-либо условиях активов «Киевгорстроя»? Мы рассмотрели бы возможность приобретения активов «Киевгорстроя». Однако же мы пока что не совсем понимаем, что именно продается. Когда мы это поймем, то будем готовы обсуждать. Чувствуете ли вы на себе давление чиновников разных уровней? Чувствую. Они не хотят, чтобы мы больше строили. Тактически чиновники (по крайней мере, большинство из них) не заинтересованы в прозрачности. За исключением, возможно, Минстроя и профильного комитета ВР. А чем вы стимулируете их к прозрачности? Это уже профессиональный вопрос. (Смеется). Чем больше бардака – тем больше от них зависит в плане принятия решений. У них нет мотивации в прозрачности. Минстрой и Комитет созданы для того, чтобы упорядочивать процедуры, что и создает прецедент конфликта с органами местного самоуправления. Сегодня один министр, завтра – другой. А тот, кто придет, снова начнет все менять. Вы к этому готовы? Мы готовы работать при любых правилах, лишь бы они были. Сегодня законы советские, а условия рыночные. К примеру, чтобы строить, нужно получить разрешение от пожарников. В Европе никто не идет напрямик к пожарникам. У них есть единое условие – застраховаться, поэтому на всех стройках стоит страховщик и смотрит, какой марки бетон заливается и какого он качества. А тут практикуется решить вопрос за взятку и залить негодный бетон, установить муляжи датчиков, за которыми даже проводов нет. Мы сами себя обманываем, понимаете? Многие вещи надо в корне менять, начиная с отношения к делу, как у чиновников, так и у застройщиков. Это целый процесс. Нельзя ограничиваться написанным за один день и кое-как законом. Весь город со временем будет сноситься, уплотняться и качественно перестраиваться. Это очевидно. Понятно, что это кому-то не понравится, но такова жизнь. Вы говорите только о Киеве или о всех городах? Так будет везде. Лев Ревазович, какие планы вашей компании по развитию? Если говорить о наших целях, то основная из них – стать лучшей компанией в секторе недвижимости по всем показателям (по капитализации, по качеству проектов и корпоративному развитию). У нас есть стратегия развития до 2012 года, которой мы четко следуем. Украина может вам позавидовать, у нее своей стратегии еще нет. В 2007 году мы планируем, согласно стратегии, инвестировать в развитие 340 миллионов, в 2008-ом – 1,5 миллиарда. Автор :   Ольга Василевская, «Главред»
Материал от:
наверх
Листайте влево
для просмотра следующей новости