Коммерческая недвижимость – предложение и спрос

  • Дата публикации: 2010-03-23 20:32
  • Просмотров: 574
  • Город: Винница

Рынок недвижимости Украины продолжает испытывать всю «прелесть» влияния мирового экономического кризиса. Единого мнения о том, когда же, наконец, наступит дно в самых популярных сегментах рынка, сегодня, не существует.

Поделись новостью с другом:
Коммерческая недвижимость – предложение и спрос

Такая ситуация во многом связана с многовекторностью самого рынка, количеством экономических, геополитических и прочих причин прямо и косвенно влияющих на ситуацию. Ясно одно, без серьезных структурных изменений рынок дальше может рассчитывать если не на кому, то на откровенное прозябание с трудно предсказуемым поведением. Правовой и банковский нигилизм, гипертрофированная разрешительная система, значительно удорожающая конечную стоимость жилья, отсутствие доступной ипотеки, политическая заангажированность владельцев крупнейших строительных компаний привели к тому, что сегодня рынок оказался полностью неподконтрольным. Если добавить сюда более чем вероятную весеннюю перспективу появления на рынке залогового жилья, тотальное обнищание населения, то ситуация на рынке выглядит крайне далекой от стабилизации. Похоже, что квартиры в Полтаве, Харькове, Луганске, Одессе, Днепропетровске и др. крупных городах Украины будут дешеветь и в дальнейшем. Впрочем, мы представили достаточно пессимистичный сценарий. Присутствуют на рынке и альтернативные, более оптимистичные мнения. Время все расставит по своим местам.

Если в сфере купли – продажи недвижимости рынок скорее мертв, чем жив, то услуга аренды жилья, напротив, продолжает пользоваться спросом. Население, которое в массе не готово профинансировать покупку даже изрядно подешевевшего жилья, вынуждено все чаще обращать внимание на предложения аренды, которые также существенно подешевели. Ясно, что арендовать, скажем, недвижимость Полтавы и недвижимость в Киеве – не одно и то же. Цены, конечно же, разнятся. Важна тенденция!

А как обстоит дело в сегменте аренды коммерческой недвижимости? Давайте проанализируем…

Не нужно быть экспертом, чтобы прийти к выводу: рынок торговой недвижимости менее болезненно отреагировал на кризис, чем остальные сегменты коммерческой недвижимости. Это относится к общему количеству объектов введенных в эксплуатацию в 2009 - м году, об этом говорит и динамика деловой активности ритейлеров и торговых сетей. Приведем такие данные: на конец 2008 года в столице Украины услугу аренды качественной торговой недвижимости агенты предлагали в 40 объектах. Суммарный объем предложения составил 850тыс. кв. м. На конец 2009 года этот показатель возрос до 1млн. кв. м. Открылся такой серьезный объект, как ТРЦ Dreamtown (торговая площадь - 55тыс. кв. м., общая площадь — 80 тыс. кв. м. - 1 - я очередь). Активные строительные работы продолжаются ТРЦ Sky Mall (2-я очередь), ТРЦ “Большевик” (3-я очередь).

Если абстрагироваться от сектора аренды первичной коммерческой недвижимости, которую занимают, в основном, крупные компании, то ситуация характеризуется превалированием предложения над спросом, а спрос, в основном, сохранился на объекты, полностью подготовленные к сдаче в аренду. Предложение на строящиеся объекты сегодня чаще всего остается только предложением. Несколько приведенных нами ниже примеров наглядно демонстрируют динамику изменения цены на коммерческую недвижимость за период 2009 года. Давайте проанализируем.

Так, например, в Харькове аренда достойной офисной площади упала в цене на 30 - 40%. Торговые площади подешевели еще больше - до 50%. Аналогичная ситуация наблюдается и в Донецке, где падение стоимости в сегменте аренды торговых площадей в течение 2009 года зафиксировано на уровне 50% - 70%! Если говорить об офисной недвижимости, то обвал цен на ее аренду выглядит еще более впечатляющим - 70 - 90%, составив от 100 до 550грн., в среднем - от площади, ежемесячно. А вот самыми дорогими квадратными метрами для арендаторов Донецка стала офисная площадь в Ворошиловском районе - о т 50 до 150грн. за кв.м.

Статистика, отражающая динамику падения цен в Донецке, хорошо просматривается на примере ТРЦ "Атриум". Если на пороге кризиса, особо не торгуясь, выкладывали по $40/ кв. м., то сегодня с трудом удается найти клиентов по 100грн. за м. кв., что составляет сумму, практически равную стоимости эксплуатационных расходов на содержание центра.

Львовские квадратные метры аренды обесценились на 40% и для офисных площадей сегодня составляет 60 - 140грн. за м. кв., а для торговых - 120 - 800грн. за м. кв. Киевский рынок аренды торговой недвижимости также "похудел", в среднем, на 30 - 45%, а на офисную - наполовину! и больше (до 60%), и если в предкризисное время офисы сдавались по $70 - 85 за квадрат, то, в конце 2009 года класс "А" можно было снять за $40 - 50, и в диапазоне $40 - 50 ... $15 - 30 - для класса "B", исключая НДС и эксплуатационных расходов.

Ясно, что арендатор, который теперь получил возможность выбирать из огромного количества предложений, стал более осмотрителен и требователен к качеству объектов.
 

наверх
Листайте влево
для просмотра следующей новости