Киевские застройщики все активнее устремляются в регионы, чтобы не морочить себе голову поиском земли и отчислениями

  • Дата публикации: 2008-01-03 06:39
  • Просмотров: 412

Киевские застройщики все активнее устремляются в регионы, чтобы не морочить себе голову поиском земли и отчислениями на развитие городской инфраструкт

Поделись новостью с другом:
Киевские застройщики все активнее устремляются в регионы, чтобы не морочить себе голову поиском земли и отчислениями
уры в столицеБИЗНЕС продолжает отслеживать тенденцию исхода столичных застройщиков в регионы, отмеченную почти год назад (см. №5 от 30.01.06 г., стр.100-105). То, что она имеет место быть, недавно в очередной раз отметил Владимир Яцуба, теперь уже экс-министр регионального развития и строительства. По его словам, со столичного рынка уходят крупные строительные компании, что свидетельствует о падении спроса на столичное жилье. Ведь цены на жилую недвижимость в Киеве уже достигли максимально возможного уровня и далее удорожание “квадратов” развернется в городах-спутниках и городах-миллионниках, куда устремились застройщики. БИЗНЕС решил выяснить, действительно ли дело обстоит именно так. Уходя остаются Большинство из опрошенных БИЗНЕСом киевских застройщиков подчеркивают, что об окончательном уходе со столичного рынка жилой недвижимости речь не идет. Первопричина их региональной активности заключается в том, что там проще получить разрешительные документы (похожая ситуация и на гостиничном рынке, стр. 134-136, 138). Кроме того, это естественный способ развития бизнеса. “Наиболее важными факторами, определяющими количество возводимых объектов в городах-сателлитах, являются географическое положение населенного пункта, удобство транспортного сообщения со столицей и уровень развития инфраструктуры”, — утверждает, например, Наталия Литвиненко, директор департамента маркетинга группы компаний “УКОГРУП” (г. Киев; проектирование, строительство, управление объектами жилой и коммерческой недвижимости; с 1998 г.; около 2000 чел.). К тому же в большинстве регионов земельные участки дешевле, поэтому затраты на девелопмент проекта в целом ниже. Хотя, как отмечают эксперты, в Днепропетровске и Одессе по стоимости земля уже догоняет столичную. “Цены в Киеве действительно нереальные, но киевские застройщики уходят в регионы не поэтому, а из-за того, что в столице крайне сложно получить участок под застройку. И эта проблема наблюдается на протяжении последних нескольких лет”, — напоминает Милан Паевич, президент совета директоров компании “Слав-Инвест” (г. Киев; проектирование, управление строительными проектами; с 1993 г.; 67 чел.). Image Что же касается ценовой ситуации и, как следствие, падения спроса на жилье в столице, то здесь мнения застройщиков разделились. “По темпам роста цены в регионах в последние годы действительно превышали киевские. Хотя в среднем цены на жилье в других городах значительно ниже, чем в столице”, — утверждает Вадим Непоседов, генеральный директор компании “Украинская Торговая Гильдия” (г. Киев; консалтинг; с 2001 г.; 55 чел.). По оценкам экспертов, в городах-спутниках столицы цены уже мало отличаются от минимальных киевских. К примеру, недвижимость стоимостью $1,7 тыс. за 1 кв. м уже не редкость в пгт Коцюбинское или с. Чайки. А вот в областных центрах средние цены еще отстают от столичных (например, в Харькове и Симферополе — $1,3-1,4 тыс. за 1 кв. м при $2,5-2,8 тыс. за “квадрат” на аналогичное жилье в Киеве). Директор по продажам крупной строительной компании, пожелавший остаться неназванным, напротив, уверен: “Спрос на столичную недвижимость всегда будет высоким. За последние 4-5 лет цены на нее росли быстрее, чем на недвижимость в городах-спутниках и городах-миллионниках и еще не достигли максимально возможного уровня. Так что как такового “ухода в регионы” киевских строителей не предвидится”. С ним согласен Дмитрий Васильев, директор по корпоративным коммуникациям компании “XXI Век” (г. Киев; девелопмент; с 1999 г.; 200 чел.): “Киевскому рынку жилья требуется около 5 млн кв. м ежегодно. Остальные регионы находятся еще в худшем положении, поэтому говорить о конкуренции с региональными застройщиками, на мой взгляд, рано” (см. “Количество сданного в эксплуатацию жилья…”). Зоя Федорчук, руководитель пресс-службы, пресс-секретарь президента компании “Киевгорстрой” (г. Киев; с 1955 г.; около 40 тыс. чел.), также заявляет, что несмотря на то что компания строит жилье в 11 регионах Украины, нельзя говорить о падении спроса на столичное жилье. Она утверждает, что на квартиры, построенные “Киевгорстроем”, даже есть очередь (жилье эконом-класса продается в среднем по $1,9 тыс. за 1 кв. м. — Ред.), а в качестве одной из причин ухода застройщиков из столицы называет высокие (до 37% стоимости проекта) отчисления городу. “Естественно, это существенная нагрузка для инвесторов”, — заключает г-жа Федорчук. Регионалы же, напротив, считают, что крупные столичные компании идут в регионы, поскольку данный рынок близок к насыщению. По утверждению заместителя генерального директора строительной компании, пожелавшего остаться неназванным, “через 1-2 года киевский рынок жилья насытится, а вот в городах-миллионниках цены будут стремиться догнать столичные”. Кроме того, строительство в регионах — это еще и способ нивелировать столичные риски, а также захватить перспективные сегменты рынка жилой недвижимости. “В регионах можно построить объект, не опасаясь, что его остановят на какой-то стадии и что его невозможно будет реализовать”, — объясняет Валерия Петрусевич, ведущий специалист по недвижимости компании “СоюзСтройТехнология” (г. Симферополь; проектирование и строительство; с 1999 г.; около 1000 чел.). C приходом столичных игроков в регионы в ближайшие годы возможно увеличение объемов жилищного строительства в 2 раза Как встречают Среди столичных застройщиков, работающих в регионах, эксперты называют компании “XXI Век”, “Т. М. М. ”, “Познякижилстрой”, “Основа-Солсиф”, “Киевгорстрой” и многие другие. Отношение местных властей к ним неоднозначное: если их участие в долгосрочных проектах, связанных с подготовкой к Евро-2012, всячески приветствуется, то в жилищном строительстве ситуация другая. “Нельзя сказать, что в наш город массово заходят строительные компании. Например, “Киевгорстрой” пытался выйти на рынок Днепропетровска, и пока ничего не получилось, потому что мэр возражает против возведения в городе панельного жилья, — утверждает, например, Леонид Турчин, генеральный директор АОЗТ “НПО “Созидатель” (г. Днепропетровск; строительство; с 1987 г.; 820 чел.). — В то же время приветствуется приход иностранных инвесторов, которые собираются реконструировать целые кварталы”. Милан Паевич же утверждает, что иностранные инвесторы, с которыми работает их компания, не заходят в сегмент жилья, поскольку считают данные проекты слишком рискованными. Региональные инвесторы уже поняли, что на рынке недвижимости можно хорошо подзаработать, поэтому в регионах как на дрожжах растет количество местных девелоперских и строительных компаний. Естественно, “чужакам” они особо не радуются. Поэтому, по словам Николая Барды, менеджера по сбыту компании “Хай-Рейз Констракшнз” (г. Одесса; девелопмент и строительство; с 2005 г.; более 1 тыс. чел.), киевские девелоперы, как правило, заходят на этот рынок на условиях генподряда с местными строительными компаниями. “А вот киевские строители пока сюда не идут — здесь достаточно своих и конкуренция очень высокая”, — отмечает он. Похожая ситуация и в Донецке. “За последнее полугодие киевские компании активно ведут переговоры с местными девелоперами о сотрудничестве. У строительных компаний киевских конкурентов нет”, — утверждает Евгений Степанов, генеральный директор компании “Герц Строй” (г. Донецк; с 2006 г.; около 250 чел.). Диктовать свои условия киевские девелоперы могут лишь в том случае, если им удается получить земельный участок в приглянувшемся регионе. Но даже это обстоятельство не избавляет их полностью от зависимости от местных компаний. “Застройщики вынуждены считаться с реалиями регионов и той ценовой политикой, которую проводят местные девелоперы. Не имея строительных и производственных мощностей, они пользуются услугами местных строительных организаций, что серьезно снижает их конкурентные позиции”, — отметил Юрий Костоглодов, председатель правления инвестиционно-строительной корпорации “Авантаж” (г. Харьков; с 1998 г.; около 3 тыс. чел.). При этом он согласен, что говорить об ужесточении конкуренции между местными и пришлыми компаниями преждевременно. Харьковский рынок недвижимости тоже еще далек от насыщения, и доля неместных компаний слишком мала, чтобы можно было заявлять о серьезном их присутствии на региональном рынке. О региональных особенностях Валерия Петрусевич, ведущий специалист по недвижимости компании “СоюзСтройТехнология” (г. Симферополь; проектирование и строительство; с 1999 г.; около 1тыс. чел.): — В Симферополь также сложно зайти, как и в Киев, поэтому пока здесь строят только свои компании. Симферополь достаточно небольшой город, и чтобы получить в нем землю, необходимо обладать определенными связями. Правда, предпринимались попытки зайти в сегмент коммерческой недвижимости, поскольку через агентства недвижимости подыскивались участки под застройку. Эти поиски не увенчались успехом, скорее всего, потому, что никто не захотел пускать на этот рынок посторонние компании. Другое дело, если местным компаниям предлагается долевое строительство. В частности, сейчас крупный киевский застройщик ведет переговоры с потенциальными генподрядчиками о совместном строительстве объекта на принадлежащем ему земельном участке. Что же касается ЮБК, то, по слухам, там, кроме крымчан, работают компании, которые финансируются из Киева, но пока строящиеся ими объекты (их около пяти) в продажу не поступали. Прогнозы Операторы рынка полагают, что с приходом столичных игроков в регионы в ближайшие годы возможно увеличение объемов жилищного строительства вдвое. А вот мнения о рентабельности киевских компаний разделились. Вадим Непоседов считает, что она остается в пределах 30-60% и ненамного отличается от столицы. А по мнению г-на Турчина, напротив, данный показатель в регионах (в частности, в Днепропетровской области) даже ниже киевского и может составлять 15%. “Мы сдали дом в Кривом Роге, и там рентабельность еще ниже”, — уверяет он. При этом все эксперты сходятся во мнении, что себестоимость строительства примерно одинаковая во всех регионах, а рентабельность генподрядных организаций — 5-7% по всей Украине. Исключение составляет разве что Крым, где выше требования по сейсмостойкости. Но и там рентабельность не меньше 30% в год, столько же составляет рост цен на жилую недвижимость полуострова. Тем не менее, даже по самым оптимистичным оценкам, в следующем году существенного увеличения стоимости жилья в столице и в регионах не произойдет. Однако по разным причинам в Киеве возможен “перегрев” рынка, в регионах же спрос на жилье пока еще опережает предложение.
Материал от:
наверх
Листайте влево
для просмотра следующей новости