Как «вычислить» неликвидный объект

  • Дата публикации: 2009-11-03 13:23
  • Просмотров: 437
  • Город: Винница

Взгляд среднестатистического риэлтора на то, какие объекты следует относить к неликвидным, часто существенно отличается от мнения эксперта в области недвижимости. Если первые склонны относить к этой категории объекты, которые по их представлению не представляют интереса по цене, то эксперты профессионалы руководствуются в оценке несколькими и достаточно точными критериями. Итак, какой объект посчитал бы не интересным для продажи даже профессиональный эксперт аналитического отдела ? Рассмотрим основные критерии оценки, глазами специалиста.

Поделись новостью с другом:
Как «вычислить» неликвидный объект

Квартиры, находящиеся в безнадежно плохом техническом или аварийном состоянии не рассматриваем априори. Помимо них специалисты определили три основные категории, краткое описание каждой из которых мы приведем ниже.

1. Помещения в неудовлетворительном, но не безнадежном техническом состоянии

В эту категорию попадают объекты, проживание на территории которых невозможно без серьезного предварительного строительного вмешательства, влекущего за собой соответствующие материальные расходы. Это чердачные помещения, приобретая которые новый собственник рискует столкнуться со скрытыми дефектами крыш и чердачных перекрытий, это флигеля, которые в связи со своей повышенной сыростью грозят стать объектом постоянных финансовых затрат, не говоря о стоимости первоначального, почти наверняка дорогостоящего ремонта. К этой же группе относят квартиры, где проживают проблемные соседи, часто заливающие квартиру снизу и пр.

2. Помещения неликвидные в связи с неудачным территориальным расположением

Эта категория жилых объектов, пожалуй, самая малочисленная из трех. Чаще в нее попадают производственные объекты, которые сдаются в аренду. Зачастую они находятся в составе вынесенной за пределы городских массивов промзон, а иногда и на территории режимных охраняемых предприятий. В связи с отстраненностью от транспортных магистралей, что характерно для таких объектов, на их территории с большей степенью вероятности сможет разместиться лишь производство или офис фирмы, деятельность которой напрямую не связана: ни с регулярными поставками сырья, ни потоками посетителей, а сотрудники без проблем сумеют добраться до объекта на собственном автотранспорте. В эту же категорию попадают объекты, расположенные в непосредственной близости с экологически опасными производствами, мусоробазами, источниками электромагнитного излучения и т. д. 

3. Помещения, с незакрепленным и «непрозрачным» юридическим статусом

Эта категория объединяет объекты, которые крайне неохотно рассматривают как риэлторы, так и покупатели. Основаниями для сомнений становятся: запутанная юридическая ситуация и история, отсутствие полного комплекта правоустанавливающих документов, залоговая недвижимость, объекты, с нечетко определенным статусом наследника и т. п. Пугает потенциальных участников сделки перспектива быть втянутыми в судебные разбирательства, затяжное оформление пакета документов вплоть до полного выяснения сторонами своих полномочий, неизбежно связанные с потерей драгоценного времени, средств и пр. Говоря об объектах «повышенного юридического риска» непременно нужно упомянуть и объекты первичного рынка, существенная часть которых находится в стадии незавершенного строительства. Именно тут покупатели (и риэлторы) сталкиваются с возможным риском знакомства с понятием «объект на бумаге». Риск принятия поспешного решения, особенно в период крайней финансовой нестабильности чрезвычайно велик и во многом связан с отсутствием возможности четко назвать и зафиксировать дату сдачи объекта в эксплуатацию. Тут большинство гарантий застройщиков носят чисто абстрактный характер и во внимание приниматься не должны.

В зоне особого внимания

Рассмотрев все три перечисленные нашими экспертами категории, риэлтор должен попытаться выработать единую стратегию и методику при анализе любого объекта, который в какой - то мере может быть причислен к любой из них. Во - первых, должна настораживать явно заниженная стоимость объекта, вполне достойного по своему качеству, территориальному расположению и пр. То, что владелец при продаже лота, мотивирует низкую стоимость сложной экономической ситуацией, в большинстве случаев не является истинной причиной занижения стоимости ликвидного объекта. Во - вторых, причиной для беспокойства риэлтора могут являться обещания продавца предоставить недостающие документы незамедлительно после завершения сделки, ссылаясь при этом на необходимость ее проведения в предельно сжатые сроки. Именно такие ситуации, не взирая на кажущуюся привлекательность цены и объекта, должны стать предметом особо тщательного и всестороннего контроля. Опытный риэлтор в таких случаях найдет возможность встретиться с соседями, участковым, техническим персоналом, отвечающим за санитарно - техническое состояние дома и конкретной квартиры. Признаком для беспокойства можно считать и наскоро сделанный ремонт, который с большой степенью вероятности скрывает существенные косметические, а возможно, и капитальные дефекты (грибок, серьезные трещины, заклеенные обоями ). И, что не менее важно, выяснить нужно и статус продавца, его имущественные права на реализуемую собственность, а также количество лиц, прописанных на территории рассматриваемого жилого объекта. Не лишним будет и обращение в БТИ.

наверх
Листайте влево
для просмотра следующей новости