Ипотека - брать сейчас или подождать?

  • Дата публикации: 2008-07-04 14:22
  • Просмотров: 333
  • Город: Винница

До конца года ставки по ипотечным кредитам могут повыситься еще на 1--2%. А ведь на середину лета они и так уже добрались до 14,5--19% годовых в долларах. При этом банкиры ужесточили требования к платежеспособности будущих заемщиков и внесли в кредитные договоры новые пункты, обидные их клиентам. Что же делать: брать ипотечный кредит сейчас или подождать лучших времен?

Поделись новостью с другом:
Ипотека - брать сейчас или подождать?

Условия кредитования - жестче и жестче

Дам, но меньше…

Нехватка ресурсов привела к тому, что банки не только стали выдавать ипотечные кредиты дороже, но и в меньших суммах. Сейчас взять кредит с первоначальным взносом менее 15% стоимости покупаемой недвижимости практически невозможно. Но это лишь верхушка айсберга. Недвижимость, которую банк принимает в залог, он сейчас оценивает на 10--15% ниже рыночной стоимости -- чтобы подстраховаться на случай возможного удешевления жилья. Таким образом, заемщику необходимо иметь не 15% заявленного первого взноса, а все 30% стоимости желаемой квартиры.

В одном из банков корреспондентам "Денег" объяснили, что такой подход используется, чтобы банк не понес потери в случае падения цен на недвижимость. Ведь при необходимости будет значительно проще продать объект ипотеки за меньшую сумму.

Увы, нет у финансистов однозначного ответа на вопрос о том, брать кредит сейчас или подождать с полгода -- пока ставки успокоятся. Одни банкиры утверждают, что кредитные ставки будут продолжать расти. Другие -- что стоимость кредитов до конца года существенно не изменится. Но все единодушны в одном -- массового снижения кредитных ставок в этом году ждать не стоит.

"Очевидно, что в краткосрочной перспективе не следует надеяться на снижение ставок. А то, останутся они на прежнем уровне или увеличатся на несколько процентных пунктов, будет понятно в сентябре-октябре, когда окончательно прояснится ситуация с курсом доллара по отношению к гривне", -- говорит вице-президент проекта "Индивидуальные финансы" Диамант-банка Анна Ткаченко.

Другие банкиры еще более пессимистичны. Начальник управления развития кредитных продуктов Сведбанка Евгений Склеповой считает, что до конца года номинальные ставки однозначно вырастут еще на 1--2% годовых. "Дальше многое будет зависеть от ситуации на международных финансовых рынках и от действий НБУ, направленных на борьбу с инфляцией", -- говорит он.

Напомним, что сейчас средние номинальные ставки по ипотеке уже достигли 18,5% в гривнах, 14,5% в долларах, 14% в евро и 9,99% в швейцарских франках. При этом эффективные ставки в указанных валютах, по подсчетам "Денег", составляют соответственно 19,75%, 15,24%, 14,42% и 10,07%.

"Пиво только членам профсоюза"…

Но высокий процент -- не самое страшное. Частный предприниматель Кирилл Здоровцев согласен платить и 15%, и 17% годовых, лишь бы получить возможность купить отдельное жилье. Но банки ему денег не дают!

"Мы живем у родителей жены. Недавно у нас появился второй ребенок, и жить вчетвером в одной комнате стало совсем невыносимо. Отдельная квартира нам просто необходима!" -- рассказывает он. Но кредит Кириллу не хочет выдать ни один банк. Его официальных доходов недостаточно, чтобы погашать заем в $150 тыс.

"Раньше, я знаю, банки шли навстречу таким, как я. А теперь требуют официально подтвердить все доходы. И не иначе. А у меня "белая" прибыль -- 500 грн. в месяц", -- сокрушается предприниматель.
Банки, действительно, в последнее время не только повысили ставки, но и серьезно ужесточили требования к платежеспособности будущих заемщиков. Теперь, чтобы получить кредит, нужно "показать" ежемесячный доход в размере суммы наибольшего платежа по кредиту, ежемесячные расходы на оплату других кредитов (если они есть) плюс в среднем от $100 до $200 на каждого члена семьи. Таким образом, чтобы получить кредит на квартиру стоимостью $150 тыс. с 15% собственного взноса сроком на 25 лет заемщик должен продемонстрировать ежемесячный "белый" доход в сумме $2200.

"Ипотечный кризис в США продемонстрировал, что платежеспособность -- самый важный критерий отбора заемщика. В ситуации дефицита ресурсов и постоянного спроса на кредитование банки вынуждены выбирать для себя менее рисковые операции, ужесточая требования к потенциальным заемщикам", -- объясняет начальник управления развития и внедрения новых банковских продуктов для частных лиц "Первого инвестиционного банка" Виктор Рязанов.

Кстати, учитывать только подтвержденные справками доходы заемщиков требуют от банкиров как Нацбанк, так и международные кредитные организации, которые ссужают деньги украинским банкирам.

"Я Вам докажу!"

Что же делать в этом случае, и как все же взять ипотечный кредит? Нужно найти банк, который оценивает заемщика не только по "белой" зарплате, но и по так называемым косвенным признакам. Речь идет о тех банкирах, которые согласны принять во внимание другие документы, подтверждающие наличие доходов, кроме набившей оскомину справки о зарплате из бухгалтерии.

"Не секрет, что уровень тенизации зарплат в Украине крайне высок. Поэтому потенциальным заемщикам мы советуем подавать любые документы, свидетельствующие об их уровне дохода", -- говорит Анна Ткаченко.

Например, после получения зарплаты, можно пополнять карточный счет в банке, а по истечении некоторого времени -- взять выписку. Стабильное пополнение личного счета в банке -- хорошее подтверждение наличия дополнительных доходов.

"Один из вариантов -- предоставление выписки по текущему счету с подтверждением регулярных денежных поступлений в виде переводов, документов о существующем имуществе или документов о приобретении имущества за последний период. Документы такого плана позволят банку в какой-то мере учесть неподтвержденные доходы", -- советует Виктор Рязанов.

Проблемы с подтверждением доходов особенно часто испытывают частные предприниматели, работающие по упрощенной системе налогообложения. Подтверждением их платежеспособности могут стать заключенные договоры на выполнение работ с указанием их стоимости, а также акты выполненных работ, свидетельствующие об успешной хозяйственной деятельности. И, естественно, хорошим аргументом является оборот по банковскому счету, если предприниматель принимает за свои товары и услуги безналичные платежи.

Кроме того, банки учитывают не только доходы заемщика, но и членов его семьи -- супруги/супруга, родителей, работающих совершеннолетних детей. Их не обязательно брать поручителями. Вполне достаточно их письменного согласия "оказывать помощь в погашении кредита".

То есть главное не то, чтобы доходы были официальные, главное -- чтобы заемщик смог подтвердить банку, что они есть. Любым способом.

Ждать нечего

Итак, банкиры прогнозируют, что ставки по ипотеке в лучшем случае останутся на том же уровне, в худшем -- вырастут еще. Вывод напрашивается сам собой -- если кредит планировалось брать в этом году, лучше не затягивать и оформлять его сейчас. Даже если ставки потом начнут снижаться, всегда есть возможность перекредитоваться под более низкий процент.

Еще один способ сэкономить на кредите -- оформить его в банке, который вопреки всему не повысил ставки. В основном это банки с иностранным капиталом, которые еще удерживают ставки на уровне 11,9--12,9% годовых в долларах. К примеру, "ОТП банк", даже решился недавно снизить ставку по ипотеке на 1% и уменьшить комиссию за обслуживание займов во всех валютах. Другой банк -- Сведбанк -- до сих пор предлагает кредит под 11,9% годовых в долларах, а банк "Форум" согласно ЕБРР (программа "Европейский кредит") согласен выдать заем под 10% годовых в долларах при начальном взносе 20% стоимости квартиры.

Кстати, для заемщиков, берущих кредит на срок до пяти лет, многие банки предлагают ставки на 0,5--1,5% ниже, чем для тех, кто рассчитывает на кредит до 20--30 лет. Так что, если есть солидный начальный взнос, возможно, не стоит оформлять кредит на длительный срок.

В общем, если скоро предстоит покупка квартиры в кредит, нужно не поддаваться "кредитной" панике и хорошенько поискать хорошего кредитора. Глядишь, и отыщется кредит на условиях даже более выгодных, чем до начала ресурсного кризиса.

Материал от:
наверх
Листайте влево
для просмотра следующей новости